這種局面還不是最糟糕的。上述王姓業(yè)主告訴本報記者,自己的鋪面位置較好,面積約76平方米,總價約180萬,2010年年底交房后,他將房子租給了一位經(jīng)營土特產(chǎn)的商戶,當時簽約5年,月租金9000多元,商戶雄心勃勃地花了10多萬元裝修,準備大干一場,誰知道開門營業(yè)3個月里,基本沒生意,最后不得不提前退租。此后,自己的商鋪再也沒能租出去過。
“即使9000多能租出,我的投資回報率也僅為年均3%左右。”上述王姓業(yè)主表示。目前,此處商鋪的租金掛牌價約為每平方米160-200元,但基本有價無市,特別是項目西北角的街鋪,很多商鋪自交房后從未租出過。
已有業(yè)主用免租方式維持著目前的出租率。一位業(yè)主介紹,自己于2009年購買了萬達B區(qū)的兩套商鋪,總價近800萬,首付五成后,目前月供為4.2萬元左右。2010年年底收房后,將商鋪租給一商戶,其先后經(jīng)營皮具、茶葉等多種產(chǎn)品,但生意都不行,商戶想退租,但考慮到其前期投入很大,至今也只收了商戶半年的房租,約4萬-5萬元,其他時間都算作免租了,讓其繼續(xù)經(jīng)營。
“我們希望跟萬達合作,讓其以返租或者多組織活動的方式,盤活街鋪,”上述王姓業(yè)主稱,菱角湖廣場的業(yè)主已多次和萬達協(xié)商溝通,但目前尚未達成一致協(xié)議。
不過,萬達已加快項目西北角規(guī)劃路的修建進度。此外,萬達物管公司也開始主動將商戶的租房需求轉(zhuǎn)給業(yè)主。去年,該公司還開展“飲食一條街”招商活動,為街鋪業(yè)主帶來不錯的招商效果。
菱角湖廣場街鋪遭遇的尷尬,并非個案。上述武漢業(yè)內(nèi)人士表示,“已開業(yè)的經(jīng)開項目,出租率比菱角湖更低。”
全國其他城市的萬達廣場三代產(chǎn)品中也存在這種弊端。戴德梁行房地產(chǎn)顧問(廣州)有限公司商業(yè)部助理董事伍林透露,廣州白云區(qū)的萬達廣場,主力店的生意十分紅火,但室外的街鋪就十分冷清,入駐的商戶流失率至少在30%。
“萬達的商業(yè)模式是‘快買快干快竣工’,公司要求每個項目必須在18個月內(nèi)開業(yè),”一位對萬達模式頗有研究的業(yè)內(nèi)資深人士表示,萬達的規(guī)模和發(fā)展速度,需要龐大的資金流來撬動,缺乏資本市場融資渠道的萬達,只能加快資金的周轉(zhuǎn)率,并出售部分物業(yè)。
出售部分商業(yè)的弊病則是:缺乏足夠的人力來進行后期的商業(yè)服務和統(tǒng)一運營。“商業(yè)項目運營與純粹的地產(chǎn)開發(fā)完全不同,”伍林也表示,萬達第三代產(chǎn)品十分先進,但其后期的管理及軟件上的搭配不足,導致如今的空置率。也就是說,其項目可在全國各地不斷復制,但在商戶的選擇及搭配等實際商業(yè)運營方面中,卻無法復制。這就意味著,萬達的每開一個項目,都需要有對當?shù)厣虡I(yè)環(huán)境了解的人才進行后續(xù)運作。但如今中國的商業(yè)地產(chǎn)人才的缺口十分龐大,萬達自身也每每被挖角。
“萬達曾采用集中推盤的方式,來規(guī)避這種弊病帶來的市場影響。”萬達一內(nèi)部員工透露,萬達在武漢的項目推盤時間很集中,幾乎是在2-3個月的時間內(nèi)推完,此舉一來為形成萬達的規(guī)模優(yōu)勢,二來則擔心產(chǎn)品弊端暴露后影響后期的銷售。但此說法并未得到萬達官方證實。
伍林看來,武漢的商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)都具有很大的發(fā)展前景。不過,上述地產(chǎn)人士認為,每個商業(yè)項目都有其市場培育期,短則2-3年,長則5年,特別是萬達選址大都土地成本相對較低的次中心地段,培育周期會拉得更長。在此過程中,萬達街鋪的小業(yè)主,需要作出一定的犧牲,這或許是萬達繁榮背后的陰影。