瑞安旗下商業(yè)房地產(chǎn)的獨立上市，是羅康瑞一直以來的愿望，可惜長期處于擱淺狀態(tài)。不過，相信分拆上市一事，應該不會拖太久。
就在今年五月下旬，瑞安房地產(chǎn)正式公告宣布，公司已就分拆中國新天地有限公司向聯(lián)交所提交建議，而聯(lián)交所已確認可進行建議分拆。
據(jù)了解，建議分拆的主體中國新天地定位為瑞安集團的首要商業(yè)地產(chǎn)公司。中國新天地的業(yè)務將主要聚集在中國城市繁華地段管理、設計、租賃、營銷、提升及重建高端零售、辦公樓、娛樂及酒店物業(yè)。
當然，僅從目前的公開信息來看，瑞房只是正式將商業(yè)地產(chǎn)分拆提上重要日程，但至于何時實現(xiàn)，依然有待觀察，畢竟目前的資本市場表現(xiàn)欠佳。
“目前的市況確實并非是最理想，我們現(xiàn)在是先做好準備工作，下半年如果市況有所改善，我們會比較積極推進這件事。”6月7日股東大會之后，瑞安集團主席羅康瑞回應稱。其更表示，如果時勢不好，新天地可能會推遲上市。
新天地上市
在瑞房正式宣布將新天地進行分拆之后，相關(guān)的市場消息也隨之而來。
5月29日，即瑞房公布分拆的第二天，就有報道援引消息人士的話透露，瑞房計劃是次新天地的分拆，在香港上市融資10億美元。
同時并稱，瑞房已經(jīng)聘請摩根大通和Standard Chartered Securities安排上市事宜，預計會在今年第三或第四季度完成分拆上市。
而較早前，亦有傳聞指出，瑞房考慮將新天地等內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)分拆，或采用房地產(chǎn)投資信托(REITs)的形式在香港上市。
當天，羅康瑞并未透露過多關(guān)于分拆的具體事項，包括新天地的估值、集資金額、分拆形式等等。但其表示，目前有四家投行參與到是次的分拆計劃當中，瑞房與其亦將會繼續(xù)商討相關(guān)事宜，但如何做才是一個最好的安排，暫時未有決定。
同時，羅康瑞亦明確否認了此前將采取REITs上市的說法。“我們不會用REITs的方式上市，我們希望公司本身有這個實力，而不是純粹收租派息。”
選擇分拆，當然是為了融資。瑞安房地產(chǎn)行政總裁李進港較早前亦指出，瑞安在大陸的商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展到一定規(guī)模，且已比較成熟。瑞安去年就準備將商業(yè)地產(chǎn)分拆上市，分拆后可拓展更多融資渠道。
高盛于5月29日也發(fā)布評級報告稱，若能分拆成功，可使瑞房更能集中發(fā)展大型綜合項目，高端商業(yè)資產(chǎn)亦會多一個融資平臺，有助瑞房降低負債比。
但這也多少讓人懷疑瑞房的資金鏈情況。雖然瑞房明確暫無拿地的計劃，但畢竟在此之前瑞房也進行了兩筆融資安排，且目前的銷售情況不是太盡如人意。
今年1月至2月，瑞房成功發(fā)行2.5億新幣及4.75億美元債券為業(yè)務發(fā)展籌集充沛資金。截至2011年末，瑞房現(xiàn)金及銀行存款為63.7億元，凈資產(chǎn)負債比率為65%。而據(jù)最新消息透露，瑞房正尋求一筆約20億元人民幣的三年期貸款，用于上海的一項住宅項目。
財務總監(jiān)尹焰強就此解釋，在今年年初做的兩筆債券是在市場環(huán)境尚好的情況完成的，“有人問這些債券是否很重要，沒做成會否使公司有資金壓力，我可以告訴你，我們不存在打的資金壓力。”
他指出，截至2011年末公司共有資金63億，加上年初的兩筆債券共增加資金42億，目前資金情況較充裕，并足夠完成今年開發(fā)項目的需要。他更稱，融資是在市場好的情況才會去做，而非被迫去做，目前的債券市場大門已經(jīng)基本關(guān)閉了，下半年市場是否重開，是否適合集資仍不清楚，但暫時并無任何集資的打算。
李進港亦指出，雖然截至5月底公司僅完成19億的銷售額，較全年120億銷售目標仍有相當長的一段距離，但大部分樓盤集中在今明兩月或下半年推出。加上一些正在洽談的非核心商業(yè)的出售，對今年的銷售目標的完成有信心，當然可能會隨著不同的環(huán)境做一些微調(diào)。
“去年上半年瑞房也是僅完成年度目標的20-30%，因為我們的盤不多只有8個，中間可能會因應建筑周期集中在下半年推，但有幾個比較成熟的盤，比較受歡迎的盤今年也在出售。”李進港續(xù)稱。
如何定位？
盡管如此，羅康瑞較早前也表示，如果分拆一事能行，瑞房的資金也會變得更為充裕些。當然，市場情況總是變幻莫測，誰也說不準最后的結(jié)果將是如何。有分析人士指出，盡管近期香港股市有回暖跡象，但國內(nèi)房地產(chǎn)市場前景依然不明朗，加上瑞安負債率不斷上升，分拆上市未必能受到投資者青睞。
包括羅康瑞自己也指出，盡管目前地方政府有一些微調(diào)促進銷售的措施，近期樓市銷售的情況有所回升，但相信短期內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不會有很大的松動。
“市況我們控制不了，我們一定要做好準備，如果市況真的不能承受我們上市的計劃，我們當然是另外有自己的安排，但現(xiàn)在仍然有信心應該可以做到。”羅康瑞稱。
不過，對羅康瑞來說，分拆不僅僅是為了融資這么簡單。
如果新天地分拆成功，那就意味著，瑞安集團將變成有三個地產(chǎn)上市公司平臺：瑞安房地產(chǎn)、瑞安建業(yè)及中國新天地。羅康瑞對于這三家公司的對應定位是：地產(chǎn)開發(fā)商、特殊項目運營者及資產(chǎn)管理和商業(yè)地產(chǎn)投資者。
羅康瑞稱，如此分拆，主要是為了使商業(yè)和寫字樓的物業(yè)價值能夠得以更大的體現(xiàn)，也可以為股東謀取更大的利益。
但事實上，在瑞安建業(yè)宣布轉(zhuǎn)型做房地產(chǎn)之后，雖然瑞安一再強調(diào)瑞安建業(yè)與瑞房的分工與定位，但市場始終不能很好地對雙方進行區(qū)分，這也使得瑞安旗下地產(chǎn)公司的估值一直處于偏低水平。
“我知道市場對我們的分工不是很清楚，雖然我們公司內(nèi)部比較了解，但市場不清楚就對我們的股價有影響，我們一定會去面對這個問題，并一定會去解決。”
羅康瑞指出，目前瑞安集團最重要的工作就是希望將集團的業(yè)務進行重組，使業(yè)務合理化，也可以令市場更清晰明白公司的分工。至于未來瑞安建業(yè)、瑞安房地產(chǎn)的業(yè)務是否會做出調(diào)整，這個問題暫時還不是太著急，但會在適當?shù)臅r候向公眾交代清楚。
