限購時代,隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入,住宅市場在本輪調(diào)控已經(jīng)“見底”并“轉(zhuǎn)向”,住宅的“去投資化”成為政策轉(zhuǎn)向。而商業(yè)地產(chǎn)勢頭依然不減,無論是房地產(chǎn)企業(yè),還是投資者,都紛紛轉(zhuǎn)向并未受到限購令波及的寫字樓市場,并且這種趨勢在二三線城市日漸升溫,得到了長足發(fā)展。在2012年,寫字樓市場或成地產(chǎn)投資的“領(lǐng)頭羊”也不無可能。業(yè)內(nèi)人士形容,當(dāng)前似乎到了寫字樓崛起的時代。
有相關(guān)資料顯示,2011年北京、上海、廣州、深圳和天津的甲級寫字樓市場市場競爭激烈,租、售價格均環(huán)比上漲,呈現(xiàn)出供需兩旺態(tài)勢。目前,住宅市場最大的開發(fā)商萬科都在轉(zhuǎn)型開始涉及商業(yè),包括寫字樓產(chǎn)品,這是一個信號。未來像寫字樓這種半實(shí)體、半虛擬的投資主體會逐漸成為投資者的新選擇。住宅遇冷、城市發(fā)展需求增加、投資價值“洼地”、產(chǎn)品升級、住宅禁商五個方面,共同成就了寫字樓發(fā)展的新機(jī)遇。
政府也希望寫字樓能帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展,在未來二三線城市是非常大的趨勢,從未來來看,客戶端又有很明顯的變化,隨著金融危機(jī)寫字樓經(jīng)濟(jì)發(fā)生的變化,即客戶端正從外資轉(zhuǎn)變?yōu)閲衅髽I(yè),市場從一線城市轉(zhuǎn)變?yōu)槎€城市,必須需要結(jié)合未來的發(fā)展趨勢、客戶的需求和當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展情況,才能交付出好的產(chǎn)品。
從增長潛力和發(fā)展機(jī)遇的角度,市場更看好二三線城市的房地產(chǎn)增長機(jī)會及寫字樓市場的增長機(jī)會。因?yàn)橐痪€城市的這種機(jī)會已經(jīng)呈現(xiàn)為極其明顯的現(xiàn)在時態(tài),所以有太多的企業(yè)、太多的資金、太多的資源都在往一線城市擠。相比之下,二線、三線城市的發(fā)展?jié)摿?、發(fā)展機(jī)遇在當(dāng)前更多地表現(xiàn)為將來時態(tài),即將發(fā)生但是還沒有發(fā)生。但對于有遠(yuǎn)見、有長遠(yuǎn)發(fā)展布局的企業(yè)更應(yīng)該把握這樣的投資發(fā)展機(jī)遇。從以下三個視角可以看出:
一、中國城市化的視角。中國的城市化曾經(jīng)被前世界銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、也是諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者斯蒂格里茨成為影響人類二十一世紀(jì)進(jìn)程的兩大因素之一。(另外一個因素是起源于美國的互聯(lián)網(wǎng)與IT技術(shù))。從整體城市化率來講,中國目前的城市化水平不但遠(yuǎn)低于世界發(fā)達(dá)國家的75%以上這樣的水平,而且也低于世界平均的50%的水平。中國還正處于城市化的中期加速發(fā)展階段,以每年增長一個百分點(diǎn)計(jì),中國要達(dá)到目前世界發(fā)達(dá)國家75%這樣的平均數(shù)還需要25到30年的時間。換言之,未來25年仍將是中國城市化進(jìn)程快速發(fā)展的階段。與此相關(guān)的,中國的房地產(chǎn)行業(yè)也就意味著仍將有極大的增長空間?! ⌒枰獜?qiáng)調(diào)的是,中國的整體城市化率偏低,并不意味著每一個區(qū)域、每一個城市都處于同樣偏低的程度。恰好相反,由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性、特別是東、中、西部發(fā)展的梯隊(duì)度發(fā)展特性,中國的城市化表現(xiàn)出明顯的不平衡。以北京、上海為代表的東部沿海一線城市的城市化率已經(jīng)達(dá)到甚至超過了80%的水平,而大量二線三線城市,尤其是中西部區(qū)域的城市則低于平均的45%的水平。強(qiáng)調(diào)中國城市化進(jìn)程在區(qū)域之間不平衡的這個特點(diǎn)是想說明以下這樣一個觀點(diǎn):即如果說過去近二十年中國城市化的主戰(zhàn)場是北京、上海這樣的一線城市、中心城市的話,那么接下來的近20年的中國城市化的主戰(zhàn)場將轉(zhuǎn)移到其他的二線三線城市。也就是說,中國城市化進(jìn)程當(dāng)中最精彩、最波瀾壯闊的中期加速發(fā)展階段——城市化率由30%--70%這個階段,上半場是以北京上海等這樣的一線城市、中心城市為龍頭為主要戰(zhàn)場實(shí)現(xiàn)的,而它的下半場將會由其他的二線三線城市所替換,這些二線三線的城市將成為中過城市化下半場的主力戰(zhàn)場。如果這個判斷成立的話,那么,由于城市化這一強(qiáng)大引擎的帶動,未來二三十年當(dāng)中,在二線三線城市,無論是其區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級還是房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展包括寫字樓市場的需求都將面臨難得的機(jī)遇。
二、房地產(chǎn)發(fā)展的視角。這其實(shí)和第一點(diǎn)是密切相關(guān)的。中國房地產(chǎn)未來的增長空間、增量空間主要在二線三線城市。房地產(chǎn)的真正未來已經(jīng)不再是北京、上海這些我們絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)擠破頭,哪怕是頭破血流也在所不惜都想進(jìn)的一線市場,而是在今天看起來還不那么引人注目,可能還顯得嫰頭嫰腦的二三線城市。
為什么會有這樣的判斷,道理其實(shí)非常簡單,一線城市的市場已經(jīng)趨于飽和,這些市場競爭已經(jīng)趨于白熱化,未來房地產(chǎn)競爭的主戰(zhàn)場將向二線三線城市轉(zhuǎn)移。其實(shí)很多企業(yè)已經(jīng)身體力行地在做這樣的布局和規(guī)劃,包括很多行業(yè)的龍頭企業(yè)、品牌企業(yè)。從房價上看,一線城市房價漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二線城市,但是我們同時還看到,同期一線城市房地產(chǎn)銷售量占全國的比重卻從40%下降到20%。從土地價格看,一線城市地價上漲的幅度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二三線城市,但是我們同時也看到,一線城市土地供應(yīng)越來越緊張,土地的瓶頸效應(yīng)日益明顯,相反二線三線城市的土地供應(yīng)增長明顯。這些情況將左右企業(yè)的選擇。
既然開發(fā)企業(yè)如此看好二三線城市的明天,那么,大家又有什么理由不看好這些城市的寫字樓市場呢?
三、房地產(chǎn)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換的視角。過去20年,住宅地產(chǎn)可謂一枝獨(dú)秀,未來可能的趨勢是花開幾朵,甚至是百花齊放。除了住宅地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)越來越多地進(jìn)入我們的視野。
根據(jù)國際上其他國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn),GDP的增長、城市化的增長,和房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)有一定關(guān)系。即人均GDP在8000美元以下時,住宅是市場的核心,主流產(chǎn)品都將圍繞住宅展開。目前,在中國的城市中,人均GDP8000美元的城市大約有十個,大部分省會城市依然在3000美元至5000美元之間,因此,未來5-10年,中國房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)仍然是以住宅為主。在人均GDP達(dá)到8000美元的經(jīng)濟(jì)實(shí)體中,商用不動產(chǎn)會成為房地產(chǎn)業(yè)的主角。以美國為例,商業(yè)地產(chǎn)的市場規(guī)模大約是住宅的兩倍,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅開發(fā)企業(yè)。
放眼國內(nèi)的房地產(chǎn)市場,我們也看到,內(nèi)地已經(jīng)有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始類似的轉(zhuǎn)型與戰(zhàn)略調(diào)整,特別是一些已經(jīng)實(shí)現(xiàn)上市的房企,都在逐步地增加商業(yè)物業(yè)、持有型物業(yè)的投資。由此我們不難判斷,中國商業(yè)地產(chǎn)未來的市場空間的確很大,商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)將會成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要選擇。用萬通地產(chǎn)馮侖的說法,商業(yè)地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)行業(yè)下一個發(fā)展機(jī)會。果如其言的話,中國的寫字樓市場,包括二三線城市的寫字樓市場同樣也將迎來更多發(fā)展機(jī)遇。
作為三線城市的贛州,近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn),特別是2012年“贛州蘇區(qū)振興”戰(zhàn)略計(jì)劃,將會成為贛州經(jīng)濟(jì)又一全新的增長點(diǎn),一場逐鹿贛州之風(fēng)將再次卷起。隨著贛州城建的飛速發(fā)展,城市構(gòu)架發(fā)生了翻天覆地的變化,新城市CBD正在迅速崛起。根據(jù)贛州城市規(guī)劃,章江新區(qū)將建成集行政中心、商務(wù)中心、金融中心、經(jīng)濟(jì)中心于一體的贛州新城市CBD。章江新區(qū)正在逐步形成經(jīng)濟(jì)規(guī)模強(qiáng)大、輻射力強(qiáng)勁的現(xiàn)代商務(wù)中心圈。
章江新區(qū)在贛州區(qū)域中心的形成及發(fā)展,其區(qū)域價值不斷提升,日益成為眾多高端寫字樓的必爭之地。然而,在寸土寸金的章江新區(qū),面對競爭日益激烈的市場,寫字樓項(xiàng)目必須與國際專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相匹配,才有可能贏得關(guān)注和好評。
當(dāng)然,以后會有越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商投身寫字樓的開發(fā)建設(shè),高速的發(fā)展必然會良莠不齊,投資寫字樓需要謹(jǐn)慎選擇,保證投資安全。有專家預(yù)測,寫字樓未來的走勢是不斷地細(xì)分化、專業(yè)化與兩極化,即高者愈高、低者愈低;好者愈好、差者愈差。但隨著贛州經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷深入,與周邊一二線城市接軌成為標(biāo)準(zhǔn),投資高端寫字樓,將成為未來贛州寫字樓投資方向。
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