據(jù)山西晚報(bào)報(bào)道，在限購令短期內(nèi)不會(huì)放松，意味著住宅地產(chǎn)仍將持續(xù)疲軟。因此不少熱衷于選擇不動(dòng)產(chǎn)投資的業(yè)主們，漸漸將目標(biāo)鎖定在了風(fēng)險(xiǎn)偏小、收益穩(wěn)定的寫字樓項(xiàng)目上。
而隨著需求漸趨旺盛，太原為數(shù)不多的幾個(gè)寫字樓售樓處內(nèi)，已然讓人聞到了“夏天”的火熱味道?？蛻糇稍兞可仙㈨?xiàng)目準(zhǔn)備漲價(jià)，市場熾烈氣氛日顯濃厚……
產(chǎn)品搶手
市場供給量偏緊
2012年5月28日，記者以購房人的身份，來到位于省城康寧街與真武路交叉口的山西國際商務(wù)中心售樓處，表示想購買一套小戶型的寫字間做投資，工作人員告訴記者：“我們?nèi)ツ?月就開盤了，設(shè)計(jì)最小的49平方米的戶型早就賣完了，現(xiàn)在在售的基本上都是大戶型和整層，最小的就是98平方米的戶型，而且也僅剩下一套了。”
記者又咨詢了幾個(gè)在售寫字樓項(xiàng)目的樓盤后發(fā)現(xiàn)，太原市標(biāo)準(zhǔn)寫字樓項(xiàng)目非常有限，且在售房源也非常少，大部分都只剩尾盤，還有一部分未開盤。
業(yè)內(nèi)人士樊先生表示：“省城區(qū)域內(nèi)品質(zhì)不錯(cuò)、物業(yè)服務(wù)又優(yōu)質(zhì)的寫字樓，現(xiàn)在是屈指可數(shù)。目前，熱點(diǎn)寫字樓主要集中在兩種區(qū)域內(nèi)，一種是圍繞像迎澤大街、親賢街、長風(fēng)街這樣的主干道形成的商務(wù)辦公區(qū)內(nèi)，這類區(qū)域主要依托政府機(jī)關(guān)等單位，擁有便利的交通條件，區(qū)域配套較為成熟，商業(yè)氛圍較為濃厚；還有一種是在南部新區(qū)建成的散點(diǎn)類型寫字樓，由于城市向南擴(kuò)展，交通不會(huì)如中心城區(qū)那樣擁堵，且配套日漸成熟，商業(yè)氛圍也日漸濃厚。”
在太原在售的標(biāo)準(zhǔn)寫字樓主要有山西國際商務(wù)中心、中港演藝中心（又名萬邦國際）、火炬創(chuàng)業(yè)大廈、時(shí)代廣場等；待售的標(biāo)準(zhǔn)寫字樓有東方明珠湖濱廣場、東悅廣場等。除純寫字樓項(xiàng)目外，還有一部分商住公寓。在記者探訪范圍內(nèi)，目前在售的商住公寓只有中銀國際，待售的商住公寓只有時(shí)代中心。而在幾家以住宅為主的大地產(chǎn)項(xiàng)目中，記者也發(fā)現(xiàn)有部分寫字樓出售，代表項(xiàng)目如太原茂業(yè)天地、蘭亭·御湖城等。
根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹：與周邊城市相比，太原市寫字樓的樓盤數(shù)量差距較大，目前只有8個(gè)盤在售寫字樓項(xiàng)目，而石家莊有46個(gè)、鄭州有55個(gè)、西安有42個(gè)。這個(gè)數(shù)據(jù)僅為周邊其他省會(huì)城市的20%左右。隨著城市的發(fā)展，市場需求會(huì)進(jìn)一步加大，可以預(yù)見，省城寫字樓數(shù)量的缺失將會(huì)逐漸凸顯。
物以稀為貴
業(yè)界漲價(jià)預(yù)期強(qiáng)烈
目前太原的寫字樓體量不僅不大，且價(jià)格也明顯低于周邊幾個(gè)省會(huì)城市。例如在售的樓盤中，山西國際商務(wù)中心均價(jià)為5300元/平方米；中港演藝中心均價(jià)為13800元/平方米；中銀國際為10000元/平方米；火炬創(chuàng)業(yè)大廈為15000元/平方米；時(shí)代廣場為8200元/平方米。
而在待售的盤中，預(yù)計(jì)下月開盤的時(shí)代中心均價(jià)為6000元/平方米，而東方明珠湖濱廣場和東悅廣場價(jià)格仍待定。“值得注意的是，目前省城均價(jià)過萬元的樓盤數(shù)量極少，價(jià)格最高的樓盤均價(jià)也就是15000元/平方米，而周邊省會(huì)城市如石家莊，最貴的寫字樓均價(jià)達(dá)到了28000元/平方米，鄭州最貴的寫字樓均價(jià)甚至達(dá)到50000元/平方米。”
搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“目前，太原市整個(gè)寫字樓市場的均價(jià)大約在8500元/平方米，而太原市商品住宅的均價(jià)大約在7000元/平方米左右。對于任何一個(gè)城市來說，正常情況下寫字樓價(jià)格是普通住宅的1.5倍以上，如此相比，說明太原寫字樓市場存在‘倒掛’現(xiàn)象。”
樊先生表示，如此看來，太原市寫字樓市場有著進(jìn)一步上升的空間。今年，北京、上海、深圳等城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金及售價(jià)均有明顯上升，隨著太原市轉(zhuǎn)型發(fā)展的不斷深入，受到投資氣氛逐步增強(qiáng)、成交量穩(wěn)中有升的影響，更多企業(yè)將會(huì)入駐，省城寫字樓市場也將迎來嶄新的一頁。
山西國際商務(wù)中心工作人員告訴記者：“從去年開盤以來，寫字樓均價(jià)從5000元/平方米調(diào)高到了5300元/平方米，6月份可能還會(huì)漲價(jià)。”而蘭亭·御湖城工作人員也明確表示：“公司前段時(shí)間剛開過一次關(guān)于寫字樓調(diào)價(jià)的會(huì)，具體調(diào)價(jià)時(shí)間還不確定，但未來價(jià)格肯定是會(huì)漲的。”
在去年全年，省城的寫字樓項(xiàng)目銷售額超過60億元，在部分綜合體項(xiàng)目商品住宅銷售放緩的同時(shí)，優(yōu)勢寫字間卻表現(xiàn)出需求強(qiáng)勁的一面，提前售光。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，今年，相對于住宅市場的低迷，寫字樓行情仍將穩(wěn)中有漲。
3 投資客入市
市場需求將逐漸走高
山西國際商務(wù)中心工作人員告訴記者：“因?yàn)橄拶?，所以有一些閑錢的客戶開始慢慢轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)，例如寫字樓和商鋪。但是相比商鋪，寫字樓的收益更為穩(wěn)定一些，因?yàn)槌说囟?，影響商鋪升值的因素還有很多，所以現(xiàn)在看寫字樓的個(gè)人業(yè)主也越來越多。”
在中港演藝中心售樓處內(nèi)，記者采訪了來看房的張女士。她告訴記者：“如果沒有限購，我打算在市區(qū)買套小房子，現(xiàn)在只能進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資了。一開始打算買商鋪，聽說升值快，但是跟幾個(gè)業(yè)內(nèi)人士了解之后才知道，很多地理位置較好的商鋪都很貴，一次性付全款經(jīng)濟(jì)就會(huì)緊張，而買個(gè)便宜點(diǎn)的、地段偏僻的商鋪，又怕租不出去。這段時(shí)間不少朋友說買個(gè)小戶型的寫字樓也很劃算，而且有的開發(fā)商承諾以市場價(jià)出租，那我根本不用操心就能穩(wěn)賺收益，這比打理住宅還要輕松。”
專門從事寫字樓、商鋪投資的李先生告訴記者：“現(xiàn)在省城在售的新寫字樓很少，難以滿足投資客的需求，所以不少準(zhǔn)業(yè)主開始瞄準(zhǔn)二手寫字樓。新開發(fā)建設(shè)的寫字樓都位于中心城區(qū)之外，而二手寫字樓地段都非常優(yōu)越，尤其是一些已有5年以上、10年以下樓齡的寫字樓，都位于中心城區(qū)，這樣的寫字樓產(chǎn)品受到了投資客的歡迎。”隨后，記者在省城各主流媒體的分類廣告上看到，不少二手寫字樓出售的信息。
山西國泰銀豐房地產(chǎn)公司董事長李明鐸表示，省城經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，實(shí)力雄厚的優(yōu)秀企業(yè)層出不窮，這些企業(yè)對辦公環(huán)境要求會(huì)向更高的品質(zhì)邁進(jìn)。面對省城優(yōu)質(zhì)寫字間稀缺的現(xiàn)狀，寫字樓投資價(jià)值會(huì)穩(wěn)步走高，這更將加大寫字樓的市場需求。此外，省城金融、營銷、策劃、廣告等中小企業(yè)都有寫字樓擴(kuò)租的需求。而在寫字樓市場一直比較飽和的地區(qū)，需求外溢已成為必然趨勢。
4 風(fēng)險(xiǎn)不可小覷
投資寫字樓要精打細(xì)算
面對市場需求的火爆，讓不少有寫字樓房源的開發(fā)商“端起了架子”。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，有寫字樓項(xiàng)目的樓盤工作人員，都在催促看房者下單。他們明確表示“如果不快點(diǎn)定下房子，過兩天就沒有看好的房源了。而且下半年肯定會(huì)漲價(jià)，到時(shí)候再買，更不劃算。”
可是，對于中小業(yè)主來說，也許一個(gè)小戶型的寫字間，就是他的大部分家當(dāng)。如果草率投資，未來承受的風(fēng)險(xiǎn)將非常大。那么，投資寫字樓之前，應(yīng)該考慮清楚哪些問題呢？
首先，優(yōu)質(zhì)寫字樓一般位于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū)，商務(wù)氛圍濃厚。試想一下，地處人流、物流、信息流、資金流匯聚之地的寫字樓，可以產(chǎn)生集群效應(yīng)，租金自然會(huì)水漲船高。其次，還要考察寫字樓本身的品質(zhì)及周邊的細(xì)節(jié)。因?yàn)?，個(gè)人投資寫字樓，最終是要瞄準(zhǔn)客戶群來投資。而企業(yè)選擇寫字樓辦公，則往往是為了提升其形象。所以，不少企業(yè)將寫字樓的品質(zhì)、檔次和形象，作為僅次于地段的因素來考慮。例如其交通的便利程度、停車場是否合理、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等方面。
另外，作為中小業(yè)主，投資寫字樓首先保證自身資金的安全，那么如何核算一個(gè)寫字樓的“投資回報(bào)率”呢？目前，省城寫字樓投資回報(bào)率一般在6%至12%，如果現(xiàn)在回報(bào)率低于6%，表示項(xiàng)目的升值潛力很大，也可以考慮。
怎樣計(jì)算寫字樓年回報(bào)率呢？根據(jù)國際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，年回報(bào)率=(每平方米的租金÷每平方米的售價(jià))×12個(gè)月。如果目標(biāo)寫字樓年回報(bào)率達(dá)到8%—10%，則具備投資價(jià)值，超過10%的年回報(bào)率，則屬相當(dāng)不錯(cuò)的項(xiàng)目。在計(jì)算收益時(shí)一定要注意，寫字樓土地出讓年限(一般只有40年)和投入回報(bào)比。
此外，準(zhǔn)業(yè)主們還需要考慮到寫字樓的升值潛力，市中心有些寫字樓目前投資回報(bào)率不高，但是因?yàn)榈囟魏?，有很大的增值空間，所以也需要綜合考量。
