?。ǘ┗诜课葑馐郾扰袛?，當(dāng)前北京、上海等地區(qū)存在明顯泡沫。
1.判斷標(biāo)準(zhǔn)。房屋租售比是住房售價(jià)與月租賃價(jià)格的比值，通常指每平方米建筑面積的房價(jià)與每平方米建筑面積的月租金之間的比值。
一般來說，買房可能存在投機(jī)的成分，但租房則更多是實(shí)際居住需求。因此，根據(jù)房屋租售比來測定房地產(chǎn)市場是否存在泡沫比較有效。房屋租售比的國際合理標(biāo)準(zhǔn)通常為200：1到300：1，比值越高，說明房地產(chǎn)市場中投資投機(jī)需求越大。
2.判斷結(jié)論：北京、上海等熱點(diǎn)地區(qū)存在明顯泡沫。由于缺少全國范圍內(nèi)的租房價(jià)格數(shù)據(jù)，本文僅對北京和上海的租售比進(jìn)行了計(jì)算。從北京、上海兩城市的房屋租售比來看，2007-2010年，北京商品房租售比平均為305.6倍，上海商品房租售比則平均為258.1倍，均比2000-2006年的平均數(shù)提高了近一倍；2010年北京的商品房租售比高達(dá)360倍，上海的商品房租售比高達(dá)327倍，均為2000年以來的最高水平。
其中，從2009年起北京和上海的商品房租售比就已經(jīng)高于國際標(biāo)準(zhǔn)上限300：1。因此，根據(jù)房屋租售比指標(biāo)判斷，目前北京、上海的房地產(chǎn)市場存在明顯泡沫。
綜上分析，中國并沒有出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)泡沫。但北京、上海等一些城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，已超出一般居民的支付能力，房地產(chǎn)市場已經(jīng)存在一定泡沫，需要引起高度重視。
中國有條件避免房地產(chǎn)市場硬著陸
?。ㄒ唬嫶蟮膭傂孕枨蟮於酥袊康禺a(chǎn)領(lǐng)域不會(huì)硬著陸的市場基礎(chǔ)
對于剛性需求占比大的房地產(chǎn)市場而言，就很少會(huì)出現(xiàn)房價(jià)一跌再跌的現(xiàn)象，因?yàn)橹灰康禺a(chǎn)市場經(jīng)過了實(shí)質(zhì)性調(diào)整，就可能吸引一定的剛性需求買家階段性進(jìn)場。因此，要分析中國包括北京、上海等城市的房地產(chǎn)市場是否會(huì)出現(xiàn)硬著陸，還是要看房地產(chǎn)市場本身的剛性供需情況。
1.全國范圍內(nèi)住宅總體仍呈現(xiàn)供小于需態(tài)勢。
?。?）中國住宅剛性需求情況。中國住房消費(fèi)需求可分為三部分：第一部分是城鎮(zhèn)化帶來的需求，包括主動(dòng)融入(農(nóng)民工)或被動(dòng)卷入(失地農(nóng)民)城市化的農(nóng)民，以及畢業(yè)留城的大學(xué)生。第二部分是人口和家庭結(jié)構(gòu)變化帶來的需求，主要指一些到了結(jié)婚成家年齡帶來的住房需求。第三部分是收入水平提高帶來的需求，即城鎮(zhèn)居民的改善型購房需求。
綜上，預(yù)計(jì)中國未來每年新增住房消費(fèi)需求約有13.05億平方米。值得強(qiáng)調(diào)的是，上述計(jì)算僅僅考慮了新增需求量，房改后多年積累的住宅消費(fèi)存量缺口尚未考慮。因此，中國房地產(chǎn)市場的剛性住房消費(fèi)需求非常龐大。
?。?）中國住宅供給情況。土地資源是制約房地產(chǎn)供給的最主要因素。粗略計(jì)算，當(dāng)前全國尚未開工的住宅用地大約可以建成25億平方米的住宅房屋，未竣工的住宅用地大約可以建成53億平方米的住宅房屋，加上已建成的待售商品房面積1.7億平方米，共計(jì)約可以提供80億平方米的房屋，其中可能還有部分住房已經(jīng)通過預(yù)售對外銷售了。
從供需數(shù)據(jù)來看，這些供給僅用來消化存量需求缺口都不夠，上面計(jì)算未來每年的新增住宅需求量還需要通過新批土地來供給，而土地資源的有限性決定了未來土地供應(yīng)的緊張局面只會(huì)比以往更為嚴(yán)峻而不會(huì)更加寬松。
2.北京、上海等城市住宅供需也呈緊張態(tài)勢。
從北京、上海來看，其住宅供需也存在一定缺口，呈現(xiàn)緊張態(tài)勢。因此，從實(shí)際供需數(shù)據(jù)來看，中國全國范圍內(nèi)，包括北京、上海等具體城市中，居民對住房的需求是剛性的，數(shù)量也是巨大的，而且將會(huì)是持續(xù)的，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)暴跌的可能性很小。
當(dāng)然，所有潛在的需求不一定都轉(zhuǎn)化為真實(shí)的有效購買需求，部分需求還將通過租房來滿足，但是這樣的供需情況奠定了中國房地產(chǎn)市場不會(huì)硬著陸的市場基礎(chǔ)。
