一塊地王，三個男人，一段恩怨。
上海市黃浦區(qū)小東門街道574及578街坊地塊，即外灘國際金融服務(wù)中心8-1地塊，占地面積約為45471.9平方米。這是上海有史以來最昂貴政府出讓地皮，也是塊是非不斷的風(fēng)水寶地。
2010年2月1日，上海證大以92.2億元拍走這塊地王。
“在招標(biāo)一開始就存在私下交易籌碼，現(xiàn)如今對簿公堂對各方來說都是下下策。”上海地產(chǎn)界資深業(yè)內(nèi)人士袁旭(化名)告訴《中國經(jīng)濟周刊》。
5月31日，復(fù)星國際公告稱，為保障子公司——浙江復(fù)星商業(yè)發(fā)展有限公司就收購上海外灘8-1地塊所具有的優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，已將轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的SOHO中國、綠城和證大三方告上法庭。
6月5日，上海證大、SOHO中國、綠城中國先后發(fā)布公告稱，公司已接到法院因外灘地王收購案而發(fā)出的傳票，要求公司于2012年8月2日9點出席法院聆訊。自此，外灘地王爭奪戰(zhàn)正式進入司法程序。
勾地制度的魔咒
“與其說是蛇吞象，還不如說是趕鴨子上架。戴志康就是那只鴨子，趕鴨人可能就是復(fù)星系的掌門人郭廣昌。”袁旭向《中國經(jīng)濟周刊》這樣描述。
今天的局面，和當(dāng)初選擇的“勾地制度”有莫大關(guān)系。上海市規(guī)劃和國土資源管理局網(wǎng)站公告顯示，外灘國際金融服務(wù)中心8-1地塊是上海土地預(yù)申請制度試驗的第一幅大型地塊。土地出讓采取創(chuàng)新的先招(標(biāo))后拍(賣)模式，即所謂“上海版勾地制”。
勾地制度來自于香港，亞洲金融危機之后，香港樓市泡沫破裂，進而引發(fā)地價一瀉千里，流拍頻現(xiàn)。香港政府自此考慮在多家開發(fā)商之間進行詢價，了解規(guī)劃方案，然后再通過評分招標(biāo)來選擇合適的開發(fā)商。
《中國經(jīng)濟周刊》從上海市規(guī)土局了解到，當(dāng)初上海是這樣設(shè)計制度的：按照“綜合條件最佳者得”的原則確定中標(biāo)人，商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)總分為150分。其中，商務(wù)標(biāo)90分(經(jīng)濟實力25分、開發(fā)業(yè)績32分、運營能力33分)，技術(shù)標(biāo)60分(技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)40分、規(guī)劃方案20分)，有效預(yù)申請人可加10分。根據(jù)出讓文件顯示，在分?jǐn)?shù)占比較大的商務(wù)標(biāo)中，投標(biāo)人的銀行存款、凈資產(chǎn)、商辦物業(yè)開發(fā)量、濱水商辦物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗等都將成為評分依據(jù)。
通過預(yù)申請后，進入外灘地王最終投標(biāo)環(huán)節(jié)的總共四家企業(yè)，分別是中華企業(yè)聯(lián)合體、復(fù)地聯(lián)合體、新黃浦地產(chǎn)集團和上海證大置業(yè)有限公司。
袁旭告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“中華企業(yè)聯(lián)合體和新黃浦集團有很深的政府背景，代表上海國有地產(chǎn)資本，而復(fù)星的復(fù)地聯(lián)合體和上海證大出身民營企業(yè)，代表上海民營地產(chǎn)資本。”
中華企業(yè)聯(lián)合體獲得了全場最高的商務(wù)標(biāo)得分75分。其余三家實際上甚至都沒有達到進入競買資格線的45分。根據(jù)文件要求，“如僅有1人達到或超過標(biāo)底規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)線的，則在其他投標(biāo)人中，再按綜合得分確定排名順序最高的投標(biāo)人為中標(biāo)候選人”。于是，上海證大成了被“趕鴨子上架”的投標(biāo)人。
