進入5月以來，多地樓市成交出現(xiàn)局部“量價齊升”態(tài)勢。但在調(diào)控政策并無實質(zhì)松動的情況下，外界對這種回暖的預期并不確定。針對這一話題，我們特邀中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強和亞豪機構市場總監(jiān)郭毅，對當前樓市回暖跡象進行解讀。專家認為，目前房地產(chǎn)市場仍處于筑底期，短期內(nèi)回調(diào)幅度有限，房價不會出現(xiàn)類似2009年期間的暴漲局面。

　　改善型需求推高房價

　　主持人：在限購政策影響到大量需求的情況下，最近不少城市的樓市成交已經(jīng)回暖，這是什么原因？

　　郭毅：“限購令”執(zhí)行一年多的時間，極大地抑制了樓市的成交量，對開發(fā)商的資金鏈也提出非常嚴峻的挑戰(zhàn)。這種情況下，部分區(qū)域包括單個項目甚至出現(xiàn)房價大幅回落，引發(fā)購房者重新入市。

　　陳國強：還有一點就是信貸政策的微調(diào)，特別是最近央行降息，以及個別銀行對首套房利率的優(yōu)惠調(diào)整，不僅降低了購房成本，也在影響市場預期，使很多觀望的購房者選擇入市。

　　主持人：在成交量回暖的同時，近期不少城市的房屋交易價格提升，這種回升的實質(zhì)是什么？

　　郭毅：我認為存在兩方面的原因。在成交結構的調(diào)整上，數(shù)據(jù)顯示，今年4月份北京成交總價在150萬元以下的房屋，市場占有率為54%左右。5月份這一比例下降至51%，6月份降到50%，以上數(shù)據(jù)說明剛需在逐漸退出。

　　同時，總價在150萬元到400萬元的房子，4月份的成交比例為34%，5月份提高至37%，6月份增加到39%，這說明改善性住房的人群逐漸進入市場。高端市場的變化幅度更大，這種結構性變化是推高平均交易價格的主因。

　　另外，個別區(qū)域在前期項目降價促銷成功后，開始逐步回調(diào)價格，這也是形成房價上漲的另一個原因。

　　回暖勢頭難持續(xù)

　　主持人：在樓市“限購令”沒有松動的情況下，回暖勢頭還會持續(xù)多久？

　　郭毅：這一輪的樓市成交量和成交價格回暖不可持續(xù)，因為調(diào)控的底限還是保剛需和打擊投資和投機。在這種情況下，短期內(nèi)限購政策不會松動，具備購房資格的人數(shù)會受到限制。同時，房價上升之后也在屏蔽著購房需求。

　　觀望人群的釋放量相對有限，可能會持續(xù)到“金九銀十”，如果之后樓市政策沒有松動，信貸政策沒有進行大幅調(diào)整，那這一輪成交量的釋放就基本上進入尾聲。

　　陳國強：目前樓市仍處在筑底的過程，在這個過程中，短期的價格、成交量調(diào)整都是正常的波動，市場何時走出底部，還需要繼續(xù)觀察。

　　主持人：地方政府微調(diào)政策的嘗試一直沒有停止，在樓市“限購令”的底限內(nèi)，目前的政策還有沒有松動空間？

　　陳國強：從地方角度而言，存在一定的運作空間。公積金的貸款額度仍有上調(diào)的可能；普通商品房的界定標準也可以調(diào)整；對開發(fā)商來說，自有資本金比率也可調(diào)整；土地出讓金的支付方式，支付時間也存在調(diào)整余地。另外，地方政府還可以采取一些財政、稅費補貼等措施。