■ 開發(fā)商策略

　　產(chǎn)品：剛需搭配剛改

　　價格：“大漲不現(xiàn)實”

　　7月8日，位于通州和朝陽接壤區(qū)域的8哩島項目推出50套300平米上下的平層別墅。項目人士介紹說，此時也希望推出改善性產(chǎn)品試探一下市場。

　　相對于8哩島的探市，通州區(qū)域更主流的還是剛需產(chǎn)品放量。在通州開發(fā)商看來，下半年也將保持這種趨勢。

　　無論是在售的華業(yè)東方玫瑰、金隅花石匠，還是將開盤的合生·濱江帝景，主力都是面向剛需特別是首次置業(yè)者的戶型。面積從50、60平米到90平米之間。7月2日，老項目京貿(mào)國際城開盤，推出6號樓300余套房源。據(jù)項目人士介紹，主力戶型也是80-90平米的兩居，當天認購超過100套。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰認為，在高層表態(tài)樓市調(diào)控不松動的情況下，樓市基本面特別是郊區(qū)樓盤由剛需支撐的現(xiàn)狀，不會有明顯轉(zhuǎn)變。在這種情況下，開發(fā)商放量也必然考慮對接剛性需求。

　　不過也有部分開發(fā)商表示，在剛需產(chǎn)品為主的情況下，也會嘗試搭配推出面積稍大的改善性房源，通過產(chǎn)品品質(zhì)，吸引改善性購買力。

　　對于價格策略，通州區(qū)域開發(fā)商普遍表示會以穩(wěn)為主，大漲不現(xiàn)實，缺少支撐，“大部分樓盤也都有比較大的庫存量”。不過在市場回溫的情況下，部分前期以價換量開發(fā)商已經(jīng)改善了資金狀況，明顯降價的可能性也不大。一位前期降價的開發(fā)商還對記者表示，目前通州多個樓盤一經(jīng)縮小優(yōu)惠幅度，有的則是“優(yōu)惠噱頭大，實際成交價并不低”。

　　■ 個案

　　華業(yè)東方玫瑰

　　優(yōu)惠收縮 8月或推新組團

　　通州市場的整體復(fù)蘇中，一些嗅覺靈敏的“明星樓盤”已率先實現(xiàn)熱銷局面。位于地鐵八通線臨河里站附近的華業(yè)東方玫瑰，便是這樣的“先知暖”者。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示，華業(yè)東方玫瑰在5月以來月成交量開始破百，當月成交112套，均價為14093元/平米；6月成交翻倍實現(xiàn)323套成交，均價也漲至14286元/平米；7月截至11日，已成交104套，均價再度攀升至14462元/平米。目前，項目均價達到14500元/平米，相比5月份的均價已經(jīng)有所上浮，而折扣幅度也從此前最低的8.9折過渡為當前的9.8折。

　　項目銷售人員坦言，項目突然熱銷也出乎了他們的預(yù)期。據(jù)介紹，目前華業(yè)東方玫瑰A區(qū)產(chǎn)品已所剩無幾，僅剩下個別較高樓層和個別戶型。“包括今年底和明年底交房的樓棟基本售罄，僅余不足20套尾房，接下來應(yīng)該要開另一個組團了。”銷售人員介紹。

　　據(jù)華業(yè)內(nèi)部人士介紹，按照正常的流程，另一個組團的銷售證將會在8月拿下，屆時也將會推出今年計劃中的最后一批產(chǎn)品，預(yù)計推出4-5棟樓，產(chǎn)品仍以對接剛需需求的兩居和小三居產(chǎn)品為主。因為受到組團環(huán)境成熟度等差異影響，預(yù)計新一期價格會與上半年持平。

　　而據(jù)記者了解，項目取消折扣的動力還有源自于年度銷售目標的提前完成。據(jù)知情人士透露，該項目5月剛過，便已經(jīng)完成全年銷售目標，之后項目屢次調(diào)整價格與推盤戶型以應(yīng)對市場需求。