從郭梓寧履新奧園總裁至今，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了史上最為嚴厲的調(diào)控。 在這種情況下，奧園集團的業(yè)績卻依然保持了穩(wěn)健的增長，這和奧園集團堅持“商住雙線發(fā)展”的策略有著密不可分的關(guān)系。
郭梓寧表示，奧園集團未來會繼續(xù)以珠三角、長三角、環(huán)渤海、北部灣和中西部五大經(jīng)濟圈為核心的戰(zhàn)略布局，堅持“商住雙線發(fā)展”的策略，住宅及商業(yè)項目均會考慮，目標以廣東省為主，省外地區(qū)則會以現(xiàn)時已進軍的成熟市場為優(yōu)先考慮。
對于調(diào)控以來熱度持續(xù)升溫的商業(yè)地產(chǎn)，郭梓寧也發(fā)表了自己的看法。“商業(yè)上的抉擇對房地產(chǎn)行業(yè)來說越來越重要。”
他認為，未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，那些復(fù)合了健康、養(yǎng)生、教育等特色概念的主題商業(yè)地產(chǎn)會在同質(zhì)化嚴重的市場上比較凸顯。
今年上半年，奧園集團商業(yè)物業(yè)的銷售已占公司首六個月合約銷售總額的約52%。集團旗下專門負責商業(yè)運營的資產(chǎn)公司正在不斷擴充，集中加強商業(yè)運作。
在政策方面，郭梓寧稱，內(nèi)地通脹進一步放緩給放松帶來了充足的空間，近期也出臺了個人首套住房貸款優(yōu)惠及降息等政策。雖然這些措施更多針對剛性需求，但對整個樓市來言肯定是利好，剛需購房者的還款利息明顯下降。
“無論是房地產(chǎn)投資，還是房地產(chǎn)銷售面積、新開工面積、竣工面積等，五月都較三、四月份有回升，說明近期貸款的放松、降息等政策都發(fā)揮了作用。”
但他指出，“限購令”仍是一條重要的政策“紅線”，這對市場的投資投機需求仍然有遏制作用，目前的房地產(chǎn)微調(diào)政策也在確保剛性需求，未來幾個月樓市大幅攀升的情況較難出現(xiàn)，但很有可能企穩(wěn)并小幅回升。
以下為觀點地產(chǎn)新媒體對奧園集團總裁郭梓寧先生的采訪實錄：
觀點地產(chǎn)新媒體：奧園今年在擴充土地方面有怎樣的計劃？您覺得今后的土地市場會呈現(xiàn)什么樣的狀態(tài)？
郭梓寧：奧園現(xiàn)有的土地儲備足以滿足未來五至七年發(fā)展需要，未來會繼續(xù)以珠三角、長三角、環(huán)渤海、北部灣和中西部五大經(jīng)濟圈為核心的戰(zhàn)略布局，2012年我們的目標增購?fù)恋孛娣e為150萬平方米可建面積。
集團實行“商住雙線發(fā)展”的策略，住宅及商業(yè)項目均會考慮，目標會以廣東省為主，省外地區(qū)則會以現(xiàn)時已進軍的成熟市場為優(yōu)先考慮。
我們看到，近期土地成交價款的降幅有所縮小，拍賣市場的成交消息亦不斷，這些現(xiàn)象有顯示土地市場有價格企穩(wěn)的跡象。以目前情況來看，適合剛需產(chǎn)品的地塊和一些較佳的商業(yè)地塊，比如副中心城市的中心商業(yè)位置之類，會比較受市場歡迎。
觀點地產(chǎn)新媒體：自調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)就成為房地產(chǎn)企業(yè)新的方向，持續(xù)至今熱度依然不減，如何看目前的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展？未來商業(yè)地產(chǎn)的方向是什么？
郭梓寧：商業(yè)上的抉擇對房地產(chǎn)行業(yè)來說越來越重要。表面上看，這兩年因為調(diào)控的實施，特別是因為住宅的限購，商業(yè)地產(chǎn)得到了快速發(fā)展，但它的快速發(fā)展，也確實是因其內(nèi)在拉動內(nèi)需增長的商業(yè)價值。
中國的城市化發(fā)展腳步剛剛邁出去，城市還在不斷擴展，商業(yè)的需求很大，發(fā)展的機會也很多，尤其是在二三線城市。與發(fā)達的一些國家地區(qū)相比，如新加坡、香港等，中國商業(yè)地產(chǎn)還處于發(fā)展初階段，未來會有很好的發(fā)展空間。
目前，城市綜合體項目越來越多，未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，那些復(fù)合了健康、養(yǎng)生、教育等特色概念的主題商業(yè)地產(chǎn)會在同質(zhì)化嚴重的市場上比較凸顯。 電子商務(wù)的興起對實體商業(yè)也帶來了更多的考驗，那么如何才能在市場中取勝？開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光、運營水平會是一個長期的考驗。
而奧園在養(yǎng)生城項目上，就是把房地產(chǎn)開發(fā)與養(yǎng)生健康元素加以結(jié)合，賦以項目獨特的養(yǎng)生文化，提供集養(yǎng)生、休閑、生活于一體的人居服務(wù)，既增加了住宅產(chǎn)品的附加值，有效地促進了銷售，同時亦帶來新的經(jīng)營收入，打造出健康住宅和特色商業(yè)經(jīng)營聯(lián)動的創(chuàng)新開發(fā)模式。
我覺得綜合體商業(yè)一定要考慮如何給消費者一個品質(zhì)生活的體驗，如何跟這個城市這個區(qū)域的氛圍結(jié)合，展現(xiàn)城市的特色，讓消費者來商場來體驗一種時尚、放松的悠閑生活。
比如我們在番禺開發(fā)的奧園廣場，開發(fā)的初衷就考慮要給廣州南區(qū)創(chuàng)建一個時尚購物的新地標。目前，項目的招商情況非常理想，區(qū)域商業(yè)標桿地位也已奠定。
觀點地產(chǎn)新媒體：奧園的商業(yè)項目比例不少，發(fā)展情況如何？今年是否會擴大商業(yè)的占比？
郭梓寧：奧園在商業(yè)房產(chǎn)方面的發(fā)展取得了不俗的進展，所推出的多個商業(yè)項目均受到市場認可。證明“商住雙線發(fā)展”的策略行之有效，我們會繼續(xù)秉持有效利用商住雙線發(fā)展理念來保證集團的銷售增長。
在奧園去年購入的地塊中，商用地塊或商住綜合開發(fā)地塊占很大的比例，如純商業(yè)綜合體項目--奧園養(yǎng)生廣場，中山金域以及昆山等地的地塊都是進行商住綜合開發(fā)。此外，集團新購入的廣州南站以及萬博項目的地塊都為商業(yè)金融用地，計劃進行大型商業(yè)開發(fā)。
公司商業(yè)地產(chǎn)具備三線產(chǎn)品，一是商業(yè)公寓，二是自持大型主力店配合主題商鋪，三是住宅配套商鋪，三線產(chǎn)品都已形成較好、成熟的開發(fā)模式。今年上半年，奧園集團商業(yè)物業(yè)的銷售已占公司首六個月合約銷售總額的約52%。
同時，奧園旗下專門負責商業(yè)運營的資產(chǎn)公司正在不斷擴充，集中加強商業(yè)運作，這個板塊未來會成為與地產(chǎn)開發(fā)并重的管理板塊。
觀點地產(chǎn)新媒體：今年以來，隨著中國經(jīng)濟出現(xiàn)急速下滑，宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長，房地產(chǎn)行業(yè)在其中會受到哪些影響？奧園在此形勢下是如何應(yīng)對的？
郭梓寧：內(nèi)地通脹進一步放緩給政策放松帶來充足的空間，近期也出臺了個人首套住房貸款優(yōu)惠及降息等政策。雖然這些措施更多針對剛性需求，但對整個樓市來言肯定是利好，剛需購房者的還款利息明顯下降。
無論是房地產(chǎn)投資，還是房地產(chǎn)銷售面積、新開工面積、竣工面積等，5月都較3、4月份有所回升，說明近期貸款的放松、降息等政策都發(fā)揮了作用。
但“限購令”仍是一條重要的政策“紅線”，這對市場的投資投機需求仍然有遏制作用，目前的房地產(chǎn)微調(diào)政策也在于確保剛性需求，未來幾個月樓市大幅攀升的情況較難出現(xiàn)，但很有可能企穩(wěn)并小幅回升。
在今年這種嚴峻的市場環(huán)境下，奧園會以順應(yīng)市場大勢為前提，在壓縮成本的同時最大程度促進銷售，我們會積極捕捉年內(nèi)出現(xiàn)的階段性市場階段熱點和機會，以銷售為第一出發(fā)點。
同時針對不同地區(qū)、不同產(chǎn)品、所處不同銷售階段針對性采取促銷措施，如有些項目已處尾貨階段，我們會采取適當優(yōu)惠促銷手段清盤，這樣做也有利公司節(jié)約運營成本。對于剛需產(chǎn)品，需求一直旺盛，但在觀望情緒濃厚的市場氛圍下，我們會采取一些優(yōu)惠措施以增進成交。
觀點地產(chǎn)新媒體：您認為今年房企的融資渠道是會更緊還是更松？在您看來，奧園在今年最優(yōu)先會選擇的融資途徑是什么？此外，當凈利潤率與銷售業(yè)績出現(xiàn)沖突的時候，應(yīng)該如何平衡？
郭梓寧：國家上月已放松銀根，息率也有調(diào)低，相比去年可能會松一些。
奧園目前的資金狀況非常健康。若集團有融資需求，會盡可能地選擇條件較佳的方式以降低財務(wù)成本。
今年這種嚴峻的市場環(huán)境下，我們會以順應(yīng)市場大勢為前提，在壓縮成本的同時最大程度促進銷售，“外銷內(nèi)壓”兩手都要硬。
觀點地產(chǎn)新媒體：中國房地產(chǎn)行業(yè)在，如此復(fù)雜的政策經(jīng)濟形勢下發(fā)展至今天，您認為行業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展道路是什么？企業(yè)應(yīng)如何達致發(fā)展與存續(xù)的平衡？
郭梓寧：一個在國家政策下兼顧股東利益、消費者滿意度、企業(yè)社會責任、員工利益的企業(yè)才可以稱得上是杰出的。奧園過往一直這樣要求自己，未來我們?nèi)詴怨九c股東、客戶、員工、行業(yè)、小區(qū)與環(huán)境之間的和諧發(fā)展為目標，努力實現(xiàn)履行社會責任與公司業(yè)務(wù)運營的有機融合。
有經(jīng)濟學家說中國房地產(chǎn)的下半場已經(jīng)開始，對一個希望得到健康持續(xù)發(fā)展的企業(yè)來說，一定會思考接下來的路要怎么走才更精彩。
我們希望通過有特色的產(chǎn)品設(shè)計和總體規(guī)劃，以品質(zhì)為導(dǎo)向，將健康、養(yǎng)生、文化、教育等內(nèi)涵融入的人居或商業(yè)產(chǎn)品，與全方位的城市功能相復(fù)合，形成具有奧園特色競爭力，提升商業(yè)項目與住宅產(chǎn)品的附加價值，實現(xiàn)人居和商業(yè)產(chǎn)品的不斷增值。
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