8月以來，房地產(chǎn)上市公司半年報披露進(jìn)入密集期，開發(fā)商們開始紛紛預(yù)告自己的“中考”成績?？v觀已經(jīng)出爐的部分房企半年報，上半年房企業(yè)績難言樂觀，依然處于2011年年報負(fù)債率高企的陰霾之中，2012年房企半年報普遍呈現(xiàn)“利潤下滑”、“庫存增加”、“資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)走高”的現(xiàn)象。

    據(jù)同花順iFinD統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2012年8月8日，已有 22家上市房企公布半年報，占滬深上市房企總數(shù)約15%。這22家上市房企的負(fù)債率并不樂觀，負(fù)債總額3985.14億元，比上年期末增加413.76億元。資產(chǎn)負(fù)債率為75.99%，而上年末為74.36%，上漲近2%。

    業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，在房地產(chǎn)政策“緊箍咒”的約束下，上市房企資金面好似上了“鐐銬”一樣，中小房企虧損面逐漸擴(kuò)大，大房企的表現(xiàn)雖略好于中小房企，但也難現(xiàn)2009～2011年持續(xù)普漲的局面。從行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況來看，上市房企確實(shí)存在加大融資力度的緊迫需要，加快資金回籠速度，有效剔除庫存積壓，是開發(fā)商年內(nèi)面臨的艱巨任務(wù)。

    上半年：冰山火海

    2012年上半年房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入攻堅階段，雖然說半年報不足以對年報有全面預(yù)兆，但依然可以“管中窺豹”，折射出房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r不盡如人意。不斷攀升的庫存壓力，本就讓房地產(chǎn)行業(yè)呼吸不暢，再加上日益攀升的資產(chǎn)負(fù)債率，房地產(chǎn)企業(yè)愈加喘不過氣。

    據(jù)鏈家地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，就已公布半年報的22家房企而言，盡管開工規(guī)模減少，上半年仍新增庫存300億元，12家房企資產(chǎn)負(fù)債率上漲，嘉凱城、江蘇新城和濱江集團(tuán)3家房企資產(chǎn)負(fù)債率更是超過80%。

    從統(tǒng)計結(jié)果看，嘉凱城以4901.43%的利潤下降幅度居“虧損榜”之首，虧損3億元以上，而去年同期盈利728.95萬元。對此，嘉凱城表示，公司2012年半年度虧損的主要原因，是房地產(chǎn)行業(yè)的整體環(huán)境對公司的項目銷售進(jìn)度和價格產(chǎn)生了一定的影響。

    而濱江集團(tuán)則以負(fù)債總額303.7億元位列“虧損榜”第二，比上年末的280.46億元增加23億元，負(fù)債率也由2011年的80.60%上升到81.86%。今年上半年，濱江集團(tuán)的凈利潤為8513.5萬元，縮水6500萬元，同比減少43.16%。

    中小房企占全部房企總數(shù)的80%左右，它們半年報的集體“飄綠”，著實(shí)令市場堪憂。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓在接受本報記者采訪時表示，商品房庫存影響資金周轉(zhuǎn)率，土地空置影響融資成本，地價上漲影響銷售溢價利潤，也恰恰由于資金周轉(zhuǎn)率的嚴(yán)重下降和融資成本上漲及銷售溢價利潤的下滑導(dǎo)致房企資產(chǎn)負(fù)債率上升。另外，也不排除開發(fā)周期延長，償完舊債又迎新債的可能性。

    一位不愿署名的券商分析師告訴本報記者，在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策調(diào)控下，中小房企在項目滯銷及融資障礙的雙重夾擊下，經(jīng)營狀況惡化是情理之中的。對于半年報提及的部分房企利潤下滑，大多是緣于半年度實(shí)際可結(jié)算項目少，導(dǎo)致可確認(rèn)的銷售收入較少。

    那么，房企巨頭的日子是否會好過些呢？

    8月7日，作為房地產(chǎn)上市公司四巨頭之一，萬科率先發(fā)布2012年半年報。1～6月，公司實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積263.8萬平方米，同比增長90.7%；實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入302.2億元，同比增長55.4%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入307.2億元，凈利潤37.3億元，同比分別增長53.7%和25.1%。

    根據(jù)萬科的半年報，營業(yè)收入、凈利潤皆呈增長態(tài)勢，可謂給投資者交上了一份靚麗答卷，但78.86%的資產(chǎn)負(fù)債率令人擔(dān)憂。

    報告顯示，截至2012年6月30日，萬科資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到78.86%。“這個數(shù)值似乎不低，萬科銷售業(yè)績雖可觀，但盈利能力正在減弱，利潤空間被壓縮。”業(yè)內(nèi)人士如此分析。

    但萬科給出的解釋則為：“78.86%的負(fù)債率是緣于已售未結(jié)資源規(guī)模進(jìn)一步提升，預(yù)收賬款增加，剔除預(yù)售賬款后，萬科負(fù)債占總資產(chǎn)的比例只有39.3%，較去年年末下降了0.3%，低于房地產(chǎn)上市公司一季報平均49%的水平。”

    “在調(diào)控的作用下，房企利潤應(yīng)該說是回歸到了比較合理的水平。之前房企的利潤率普遍在20%～30%之間，現(xiàn)在下降到10%～15%是比較正常的。”上述不愿具名的券商分析師說。部分開發(fā)商為去庫存而選擇以價換量，以保持資金鏈穩(wěn)定。在這種情況下，即便銷售額增加，其利潤也會隨之減弱。

    鏈家地產(chǎn)市場研究部常清對本報記者表示，資產(chǎn)負(fù)債率上升主要是來源于融資增加和規(guī)模擴(kuò)張。資產(chǎn)負(fù)債率上升，一方面，使得房企財務(wù)成本增大，另一方面，也使得房企經(jīng)營風(fēng)險增加，下半年不排除會有房企出售資產(chǎn)或者股權(quán)來降低負(fù)債率的案例出現(xiàn)。從庫存和資產(chǎn)負(fù)債率來看，房企經(jīng)營壓力依然較大。強(qiáng)化銷售去庫存依然是房企下半年最主要的任務(wù)。