未來(lái)主流方向
據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)60歲及以上人口達(dá)1.78億，占13.4億總?cè)丝诘谋戎貫?3.26%，其中65歲及以上人口有1.17億，據(jù)聯(lián)合國(guó)《世界人口統(tǒng)計(jì)》預(yù)測(cè)，至2015年，中國(guó)60歲以上的人口將達(dá)2億?，F(xiàn)在老年人的消費(fèi)水平又在不斷提高，這給養(yǎng)老地產(chǎn)奠定了一個(gè)很好的買(mǎi)方市場(chǎng)基礎(chǔ)。
“養(yǎng)老地產(chǎn)將是未來(lái)房地產(chǎn)的一個(gè)主流方向，是一件很好的事情”，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)副主任、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)老年住區(qū)委員會(huì)特別顧問(wèn)開(kāi)彥對(duì)記者表示，目前，養(yǎng)老問(wèn)題主要由政府和市場(chǎng)兩種途徑來(lái)解決，其中由政府解決的老齡人口尚不足3%，其余97%都將由市場(chǎng)來(lái)解決。在5-10年之后，老年人口的規(guī)模和老齡化趨勢(shì)將更加凸顯，養(yǎng)老問(wèn)題需要有前瞻性的布局。
“養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展空間很大”，開(kāi)彥說(shuō)，不過(guò)，與普通住宅開(kāi)發(fā)截然不同，養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)后期運(yùn)營(yíng)和服務(wù)要求極高，并非“換個(gè)形式”的賣房，對(duì)房企來(lái)說(shuō)是巨大挑戰(zhàn)。在進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域之前，房企應(yīng)該做好各個(gè)方面的準(zhǔn)備，先規(guī)劃、再開(kāi)發(fā)。
運(yùn)營(yíng)模式待解
據(jù)了解，萬(wàn)科集團(tuán)第一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目北京萬(wàn)科幸福匯，包括兩種業(yè)態(tài)，利用商業(yè)配套建設(shè)的“活躍長(zhǎng)者之家”和配建于住宅部分的“活躍長(zhǎng)者住宅”。前者以銷售為主，后者則主要用作自持。
開(kāi)彥認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)的住宅部分目前主要采取租售并舉，銷售的部分還可以分為全產(chǎn)權(quán)、半產(chǎn)權(quán)以及會(huì)員制等多種方式。不過(guò)，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，最核心的部分并不是住宅，而是后期的運(yùn)營(yíng)，這也是養(yǎng)老地產(chǎn)盈利的主要來(lái)源。與常規(guī)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式不同，養(yǎng)老地產(chǎn)更傾向于持有式和運(yùn)營(yíng)式，對(duì)配套設(shè)施、服務(wù)人員的數(shù)量和專業(yè)性要求極高。
目前雖然有一些以“養(yǎng)老住宅”為營(yíng)銷理念的項(xiàng)目，但無(wú)論是建筑設(shè)計(jì)，還是運(yùn)營(yíng)管理，離真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)仍有相當(dāng)距離。
由于制度和規(guī)劃層面的缺陷，短期內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)并不會(huì)成為國(guó)內(nèi)房企的主流。首先在拿地環(huán)節(jié)，由于養(yǎng)老地產(chǎn)所需的配置較多，投資成本較大，因此招拍掛的地塊并不適用于養(yǎng)老地產(chǎn)，開(kāi)彥認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)用地應(yīng)該類似于保障房用地，具有一定的優(yōu)惠政策；其次，在后期管理過(guò)程中，養(yǎng)老問(wèn)題最終形成的將是一條產(chǎn)業(yè)鏈，需要醫(yī)療、保險(xiǎn)、設(shè)施、交通以及老年用品、文體休閑等一系列系統(tǒng)服務(wù)，更多的是政府的頂層設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)商只是其中的一個(gè)環(huán)節(jié)。
雖然大趨勢(shì)向好、符合行業(yè)發(fā)展潮流，但在具體實(shí)施過(guò)程中需要不斷探索和嘗試，最終形成一種成熟的商業(yè)模式。“對(duì)于開(kāi)發(fā)商和地方政府來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)將是一個(gè)長(zhǎng)期的課題，慢慢形成系統(tǒng)。”
■名詞解釋
養(yǎng)老地產(chǎn)
是指從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)，這類地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開(kāi)發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計(jì)。養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。
