自2010年10月7日“滬十二條”發(fā)布上海商品住宅市場施行限購以來，至今已經(jīng)執(zhí)行兩周年。從調(diào)控效果而言， 由于“去投資化”的常態(tài)化的樓市調(diào)控措施，各地投資性投機(jī)性需求已經(jīng)被大量擠出樓市，市場基本回歸至以“自住需求”為主，并且各地房價自2011年7月以來出現(xiàn)“停漲”或甚至2011年10月以后出現(xiàn)10-15%以上的個案價格下調(diào)，樓市調(diào)控已經(jīng)取得顯著成效。

    從2009-2012年上海商品住宅市場成交量變化情況也可以反映出投資性需求進(jìn)入撤出樓市的大致數(shù)量。2009年上海商品住宅市場成交量1763.6萬平方米，2010年為972萬平方米，而2011年只有729.8萬平方米，今年1-9月為633.61萬平方米，如果第四季度每月按照平均80萬平方米近期月均去化速度來計算，那么預(yù)計今年會成交870-900萬平方米。2012年的市場略好于去年，但仍然難以超過2010年，更不用說2009年。2011-2012年市場成交量的走低很大程度上是由于去“投資化”的常態(tài)化調(diào)控導(dǎo)致的。從這2009、2012這兩年市場成交量差值來看，大約有1000萬平方米的市場需求被積壓出樓市，當(dāng)然包含投資性投機(jī)性、部分改善性，甚至也誤傷部分剛需入市。

    從上海商品住宅市場限購以來成交量價同比變化情況也可以反映出調(diào)控的成效。盡管2012年1-9月上海市商品住宅價格分別比2010、2011年同期還上漲8.4%，2.8%，但是房價上漲速度相對于2009-2010這兩年明顯放緩了很多，成交量也因?yàn)槿?ldquo;投資化”的限購政策出現(xiàn)下降。

    但是，時至今日，我們應(yīng)該關(guān)注政策層面的微妙變化對于市場的影響，以未雨綢繆防患于未然。當(dāng)前，一方面多地在沒有實(shí)質(zhì)性改變限購的前提下，通過階段性的、小范圍的局部放松限購政策，來實(shí)現(xiàn)刺激樓市成交量回升，限購政策基本上呈現(xiàn)出“明緊暗松”的市場特征，另一方面，從調(diào)控政策執(zhí)行的力度及市場表現(xiàn)來看，仍然堅持“去投資化”，盡管市場也呈現(xiàn)出房價降幅收窄甚至個別項(xiàng)目漲價的現(xiàn)象。

    另外，政策層面的微妙變化也引起市場買賣雙方心態(tài)的變化。事實(shí)上，從市場買賣雙方心態(tài)來看，目前市場始終是處于“階段性”的觀望狀態(tài)。這種“階段性”的觀望主要表現(xiàn)在在微調(diào)政策的刺激下，開發(fā)商采取“以價換量”策略市場成交量被激活，成交量持續(xù)回暖之后開發(fā)企業(yè)資金緊張的局面得到緩解，降價的動力就會逐步消失，最終會選擇房價降幅收窄或漲價。而樓盤一旦降價活動停止市場就處于僵持狀態(tài)，陷入的觀望氣氛，市場成交量出現(xiàn)萎縮。

     上海十一前后上海商品住宅市場成交狀況亦是如此。具體而言，當(dāng)前市場處于階段性的觀望狀態(tài)主要有兩方面原因：

    第一、市場成交量回暖之后，開發(fā)企業(yè)資金面不太緊張，部分開發(fā)商或主動或被動地繼續(xù)博弈市場，開發(fā)商推盤節(jié)奏的放緩供應(yīng)量的減少，從而影響市場成交量及地方政府財政收入，倒逼地方政府出臺“刺激”房地產(chǎn)市場的政策措施。

     第二、部分開發(fā)商利用活動營銷、房展會等時機(jī)，發(fā)出樓盤價格降幅收窄甚至炒作買漲不買跌的市場漲價預(yù)期，及部分城市銀行首套房貸利率恢復(fù)基準(zhǔn)導(dǎo)致購房者購房成本增加，導(dǎo)致部分購房者進(jìn)一步觀望。

     從2012年10月商品住宅市場成交量趨勢來看，10月難說有突破性的成交量，一方面開盤量不如之前多，另外，在漲價預(yù)期博弈的市場背景下，成交量勢必會短期內(nèi)出現(xiàn)萎縮的跡象，難以出現(xiàn)火爆行情，但是，基本需求仍然會繼續(xù)釋放。2012年剩余11-12月兩個月上市房企應(yīng)該會集中跑量，因?yàn)榇蠖鄶?shù)大型或上市房企有年度銷售業(yè)績指標(biāo)及年報的要求。

     從房價促銷力度角度來講，大幅促銷的可能性不大，開發(fā)商資金沒有之前那么緊張了，估計小幅微幅降價促銷成為市場主流。從價格走勢角度來看，無論目前短期還是中長期，防止房價報復(fù)性反彈將成為政府政策及市場極為關(guān)心的話題和重點(diǎn)。

     上海土地市場在2012年十一前后也呈現(xiàn)出非理性發(fā)展態(tài)勢?；仡欕p節(jié)后近一周內(nèi)上海土地市場，一方面，僅僅一周時間上海土地市場收金115.6億，可見節(jié)后土地市場“開門紅”。但是，這個“開門紅”背后是多幅地段位置較好市中心核心地塊的推出及其伴隨的（全市或區(qū)域）總價或單價“地王”的對于房地產(chǎn)市場的沖擊。