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  • 張宏偉:防止房價(jià)暴漲成明年調(diào)控重要課題(2)

    2012年10月18日 15:28
    來源:鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)

        這不禁上我們繼續(xù)思考,在“十一房展會(huì)”的實(shí)際效果不如預(yù)期,住宅市場“不快不慢,不溫不火”博弈中,土地市場再現(xiàn)“地王”,滬上房地產(chǎn)市場走向何方?鑒于以上調(diào)控過程、結(jié)果及當(dāng)前市場現(xiàn)象,筆者有三點(diǎn)建議或觀點(diǎn)。

         第一、市場“基本面”開始好轉(zhuǎn),開發(fā)企業(yè)資金面不太緊張,防止房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈成為明年樓市甚至更長時(shí)間段內(nèi)調(diào)控的重要課題,調(diào)控政策仍需常態(tài)化執(zhí)行,限購政策明年或?qū)⒗^續(xù)執(zhí)行。

         從整個(gè)市場“基本面”來看, 2012年整個(gè)1-8月,盡管全國的房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象,開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模(土地市場交易)、也包括整個(gè)商品住宅市場的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小,但是,當(dāng)前市場呈現(xiàn)出的是僅僅是狹義的市場成交量回暖,整個(gè)市場“基本面”尚未出現(xiàn)完全回暖的特征,房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象并不一定說明市場基本面馬上會(huì)有驚天大逆轉(zhuǎn)。市場“基本面”是否真正意義回暖還有待市場成交量的持續(xù)回暖并且可以持續(xù)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資等基本指標(biāo)持續(xù)回升。

         筆者認(rèn)為,在降息、降準(zhǔn)及各種微調(diào)等多種因素及差別化的樓市調(diào)控政策綜合作用下,以首套房置業(yè)為主的需求將會(huì)繼續(xù)積極入市,繼續(xù)放量,延續(xù)之前成交量回升的局面,這將逐步促使形成市場“基本面”的真正意義的“回暖”。

        從市場“基本面”的房地產(chǎn)投資、新開工面積、土地購置面積、市場銷售面積及金額等幾個(gè)指標(biāo)來看,如果樓市差別化微調(diào)政策的執(zhí)行將成就樓市成交量“金九銀十”,并且在這個(gè)階段,以首套房置業(yè)為主的需求將會(huì)繼續(xù)積極入市,繼續(xù)放量,延續(xù)之前成交量回升的局面,這將使開發(fā)企業(yè)對(duì)于整個(gè)市場“基本面”由信心不足轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎樂觀,這也將促使開發(fā)企業(yè)在成交量回升的之后進(jìn)一步有序加大房地產(chǎn)投資、新開工面積,甚至重拾土地市場拿地的熱情,逐漸形成市場“基本面”的真正意義的“回暖”。

        但是,從政策面的走勢來看,差別化的調(diào)控政策導(dǎo)致樓市成交量持續(xù)回升,開發(fā)企業(yè)的資金面的狀況也會(huì)逐漸得到緩減,當(dāng)前市場已經(jīng)出現(xiàn)房價(jià)降幅收窄甚至個(gè)別項(xiàng)目小幅漲價(jià)的現(xiàn)象,防止房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈成為明年樓市甚至更長時(shí)間段內(nèi)調(diào)控的重要課題,調(diào)控政策仍需常態(tài)化執(zhí)行。因此,“去投資化”的限購限貸政策尚短期內(nèi)不可能出現(xiàn)明顯松動(dòng),外來的投資投機(jī)性需求不會(huì)大規(guī)模入市,限購政策有可能明年會(huì)繼續(xù)執(zhí)行。

         第二、為中高端樓市將繼續(xù)降溫,為剛需一族爭取更多的購房時(shí)間。

        2012年9月前后,上海市房管局先后兩次發(fā)文強(qiáng)調(diào)限購政策須從嚴(yán)執(zhí)行,政策的從嚴(yán)執(zhí)行對(duì)于中高端樓市影響較大,從目前來看,中高端市場放量3-7月窗口期已經(jīng)過去,中高端市場成交量有可能因此走低,從結(jié)構(gòu)上為整體樓市價(jià)格降溫。

        此外,政策的從嚴(yán)執(zhí)行及差別化的稅收政策對(duì)于繼續(xù)保護(hù)首套房“自住需求”,為剛需一族爭取更多的購房時(shí)間。從政策面的走勢可以看出,由于“微調(diào)”政策的繼續(xù),那么也就明確地為首套房“自住需求”進(jìn)一步放量入市提供了市場機(jī)會(huì),盡管房企房價(jià)降幅收窄甚至只有小幅的房價(jià)促銷優(yōu)惠,但是,整個(gè)市場基本面尚未明顯有好轉(zhuǎn)的跡象,應(yīng)該來說,在市場尚處于恢復(fù)的階段過程中,在限購限貸政策的之下房價(jià)不會(huì)出快速上漲的趨勢,在房價(jià)相對(duì)平穩(wěn)的階段,仍然是自住需求、剛需一族相對(duì)合理的購房時(shí)間“窗口”,在這個(gè)階段,首套房“自住需求”將繼續(xù)支撐整個(gè)房地產(chǎn)市場成交量回暖。

        第三、盡管2012年在跑量上不少企業(yè)做的比較成功,但是,今年房企整體利潤率偏低,開發(fā)企業(yè)應(yīng)注重修煉內(nèi)功,包括通過管理、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)系列化、成本控制、融資成本等多方面,注重利潤率盈利能力的提升。

        根據(jù)萬科[簡介 最新動(dòng)態(tài)]此前發(fā)布的半年報(bào),萬科2012年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入307.2億元和凈利潤37.3億元,同比分別增長53.7%和25.1%,這意味著中海地產(chǎn)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]的上半年凈利潤總額接近萬科的兩倍,位居行業(yè)第一位。從這兩家2012年上半年凈利潤總額對(duì)比及分析可以看出,中海[簡介 最新動(dòng)態(tài)]的取勝之處在于:成本管理和融資模式。成本管理上嚴(yán)格控制費(fèi)用,融資上,港市上較低的融資成本以及相對(duì)內(nèi)地的融資難度。

        因此,在未來通過多元化手段降低成本提升利潤率已經(jīng)顯得非常關(guān)鍵,在未來,房企不僅僅要關(guān)注規(guī)模上的制勝,還更應(yīng)該注重利潤率盈利能力的提升。

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