陜西樓市限利10%遭房企非議：或虛報成本應(yīng)對(2)
2012年10月23日 07:57
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道
或促房企虛報成本
而另一家排名靠前的當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)國企副總則直言，類似新政，執(zhí)行難度將很大，原因是房企可以在成本上報多項構(gòu)成中做手腳。
云南瑞景房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事總經(jīng)理孫勇飛稱，據(jù)他從同行處聽聞，有多種辦法可以增加名義上的成本， “比如增加人頭，增加采購，增加廣告支出，增加營銷投入等等，單一個售樓部，成本可以是200萬元，也可以600萬元。”
孫勇飛笑稱，“除非陜西省住建廳聘請無數(shù)個類似普華永道這樣的會計事務(wù)所來查賬，否則本土的會計事務(wù)所都會被開發(fā)商擺平”。
上述房企副總還認(rèn)為，行政干預(yù)的調(diào)控只會導(dǎo)致市場的不真實性越來越大，同時，一些主管部門的尋租空間也會越來越多。
陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)則從政府實際執(zhí)行可行性來質(zhì)疑。
王稱，“就算是同一地段，不同開發(fā)商操作的項目成本構(gòu)成往往不同；另外，有的項目拿地早地價便宜，有的項目拿地晚地價貴，這些也構(gòu)成成本差異性，這些綜合的復(fù)雜因素，如何操作執(zhí)行呢？”
王認(rèn)為，商品房不同于保障房，保障房由于其土地是政府劃撥，地價相對固定，所以，政府可以對保障房的利潤作出限制，比如3%等，但商品房由市場經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)，在終端控制合理利潤操作起來非常有難度。
考慮到操作性，王圣學(xué)感嘆，“這恐怕是相關(guān)部門并未經(jīng)過廣泛和充分的調(diào)研取證，閉門造車研究出的政策”。
截至記者發(fā)稿，陜西省住建廳暫未就此對政策作出任何回復(fù)。
土地稅費成本占比高
按照陜西省官方通知，開發(fā)商價格測算應(yīng)包括“土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、銷售稅金等項目”。
根據(jù)宋延慶的分析，一個樓盤的成本大概分為開發(fā)成本費、其間費用(period cost)以及不可預(yù)見風(fēng)險費等。這其中，不可預(yù)見費最少，一般在1000-2000萬左右。
其次，第二項重大支出是其間費用，主要指企業(yè)本期發(fā)生的、不能直接或間接歸入營業(yè)成本，而是直接計入當(dāng)期損益的各項費用。包括銷售費用、管理費用和財務(wù)費用、稅金等，這當(dāng)中稅金比重最大，大約是總成本的17%左右。
開發(fā)商的第三項也是最大成本支出是開發(fā)成本，包括土地獲得費、前期費用、建安費用、配套工程費、園林景觀費以及資本化財務(wù)費用等。其中，土地獲得費以及資本化財務(wù)費用比重較大，土地獲得費約占總成本的20%-30%。
“隨著融資成本不斷提高，開發(fā)商的資本化財務(wù)費用占比也越來越高，大約可以占到10%，乃至20%。”宋說。
中信證券分析師陳聰則稱，必要的價格管理是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的，但如果利潤率等于10%為合理，利潤率大于10%為不合理，實際上是把房價合理性問題等同于企業(yè)利潤問題，而沒有考慮開發(fā)商成本中最重要的地價是否合理等因素。
中信證券以中國指數(shù)研究院CREIS數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計17個二三線城市出讓的底價發(fā)現(xiàn)，從2008年到2011年，這些城市土地出讓底價逐年上漲，2008年到2011年4年內(nèi)分別為，1168元/平方米、1275元/平方米、1535元/平方米、1672元/平方米。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌對本報稱，政府的高地價是高房價的重要原因之一，僅限制地產(chǎn)商的利潤顯然不能服眾。在成本一筆糊涂賬的情況下，將這樣的行政手段粗暴介入商品房領(lǐng)域，既違背規(guī)律，又糊弄人。
事實上，在房價的構(gòu)成中，地價與房價的爭議一直不斷。
2009年全國兩會期間，全國工商聯(lián)曾遞交了一份名為“我國房價為何居高不下”的相關(guān)報告，稱房地產(chǎn)項目開發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達(dá)到58.2%；而國土部在當(dāng)年6月專門發(fā)布報告稱，通過對600多個房地產(chǎn)項目的調(diào)查，地價成本在房價中所占比例平均為23.2%。兩個不同部門的調(diào)查中，土地成本懸殊巨大。
此后兩三年，地價不斷攀升，但各方仍未對地價成本達(dá)成一致意見。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，就項目成本構(gòu)成比例來說，商品住宅開發(fā)商的土地成本、繳納稅費占到房價中的比例大概范圍各為20-30%，也就是說，房價中的40-60%要被政府直接拿走，這在一定程度上反映出土地和稅費成本，是高房價兩項重要決定因素。
“房價高企一定程度上是政府當(dāng)前的土地財政政策造成的。開發(fā)商15%的利潤應(yīng)該屬于正常利潤水平。”張說。
張宏偉認(rèn)為，要從根源上控制高房價，需盡快用房產(chǎn)稅代替土地財政。
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