地王項目遭遇“限價令”
2009年借殼上市后，格力地產(chǎn)開始大舉擴(kuò)張。當(dāng)年，其最驚人之舉就是以樓面價7400元/平方米，總價66億元的代價拿下珠海唐家灣情侶北路南段地塊，并獲封當(dāng)時的珠海“地王”。該地塊后來被用來開發(fā)格力海岸項目。
根據(jù)公開數(shù)據(jù)，格力海岸一期建筑面積達(dá)到47萬平方米，總投資74億元，依此計算的每平方米成本超過15000元。
前述業(yè)內(nèi)人士透露，格力地產(chǎn)近年來的借款和資金大部分流入這個項目。但由于2011年底珠海市發(fā)布“限價令”（銷售均價超過11258元/平方米的項目不發(fā)預(yù)售證），成本過高的格力海岸只能等到現(xiàn)房才能發(fā)售。
3年時間過去了，這個號稱總建筑面積達(dá)到100萬平方米的超級大盤現(xiàn)狀如何？
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前在項目現(xiàn)場了解到，格力海岸目前已經(jīng)接受誠意登記，銷售人員稱，可能會在11月開盤；售價方面，一期一線看海的低層住宅最高價可能高達(dá)2.8萬元/平方米，景觀稍差的高層洋房最低售價也能達(dá)到1.7萬元/平方米。
這一定價明顯超過了珠海市的限價標(biāo)準(zhǔn)，珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局旗下的珠海市商品房預(yù) （銷）售專網(wǎng)顯示，該項目截至目前為止仍未拿到預(yù)售證。
前述格力地產(chǎn)內(nèi)部管理人員透露，“聽說快（開盤）了，但說實話我們內(nèi)部還沒有最后定下來。”
據(jù)了解，格力海岸最早傳出開盤消息是在去年底，格力地產(chǎn)原本希望通過這個項目的銷售沖一下業(yè)績，但由于遭遇“限價令”，這個計劃宣告落空。
盡管半年報披露的銷售業(yè)績尚可，但報告期內(nèi)格力地產(chǎn)的銷售基本上是依賴格力廣場和格力香樟兩大項目。據(jù)記者了解，目前，這兩個項目所剩貨量不多，格力海岸是否能及時發(fā)售以及銷售情況如何，直接影響格力地產(chǎn)接下來的業(yè)績表現(xiàn)。
“格力地產(chǎn)半年報數(shù)據(jù)雖還算理想，但其實大部分是2011年下半年的滯后反映。就目前來看，除非格力海岸能順利入市為其形成資金回流，不然格力地產(chǎn)短期內(nèi)的財務(wù)壓力很難得到緩解。”上述業(yè)內(nèi)人士稱。
“溫室效應(yīng)”下的誤判？
“目前，格力海岸附近的蔚藍(lán)堡等項目的銷售情況都不算理想，蔚藍(lán)堡的售價甚至比格力海岸低很多，這樣看來，格力海岸短期內(nèi)或許不容易賣出去。”前述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。
對此，前述格力地產(chǎn)內(nèi)部管理人員稱，“這個項目（格力海岸）現(xiàn)在做誠意登記的人還挺多，也許等周邊的配套設(shè)施齊了，我們賣的就不止這個價了。”
也有珠海當(dāng)?shù)氐囊恍I(yè)內(nèi)人士稱，以7400元/平方米的高價拿地，總投資140億元，格力地產(chǎn)的步子似乎邁得太大。
前述業(yè)內(nèi)人士稱，僅就格力海岸所處的位置來看，三面臨海，占據(jù)了一定的稀缺資源，同時身處珠海規(guī)劃中的總部基地[最新消息 價格 戶型 點評]，也具備一定的升值空間。周圍配套不成熟可能會阻礙項目銷售。不過，最令格力地產(chǎn)措手不及的是突如其來的“限價令”了。另外，格力地產(chǎn)的產(chǎn)品定位、項目布局過于單一，也大大削弱了抗風(fēng)險能力。
相關(guān)分析則認(rèn)為，誕生于國企內(nèi)部，缺乏市場競爭的洗禮，管理團(tuán)隊欠缺市場運(yùn)作經(jīng)驗，是導(dǎo)致格力地產(chǎn)目前深陷財務(wù)困局的根本原因。
2012年半年報數(shù)據(jù)顯示，格力地產(chǎn)向其大股東格力集團(tuán)的總借款約40億元，而前述格力地產(chǎn)內(nèi)部管理人員則坦言，這占到了總借款數(shù)額的2/3。有知情人士稱，格力地產(chǎn)向大股東借款的利息只有“5個點”，但格力地產(chǎn)對此并未正面承認(rèn)，只是表示“利息不高，基本上也是執(zhí)行銀行的利息標(biāo)準(zhǔn)。”
2009年借殼海星科技成功上市，被看作是格力地產(chǎn)走向市場化運(yùn)作的關(guān)鍵一步。正是在當(dāng)年，格力地產(chǎn)將巨資投向了格力海岸。有業(yè)內(nèi)人士稱，但這一舉動在今天看來顯然有些冒進(jìn)，這個不斷吞噬資金但仍未產(chǎn)出現(xiàn)金流回報的超級大盤，宛如一艘“諾亞方舟”，格力地產(chǎn)正寄望借其順利到達(dá)彼岸。
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