東門(mén)商圈折射深圳發(fā)展軌跡 物美價(jià)廉成就鵬城市民購(gòu)物天堂

 

　　【記者】：相比較近些年深圳新興起的商業(yè)中心，比如福田中心城、購(gòu)物公園，南山益田假日廣場(chǎng)、海岸城（項(xiàng)目招商信息）以及蛇口海上世界，過(guò)去三十年中，深圳的商業(yè)發(fā)生了哪些變化？羅湖的東門(mén)商業(yè)圈在深圳商業(yè)史冊(cè)上扮演著什么樣的重要角色？

 

　　【袁軍】：深圳的商業(yè)是從改革開(kāi)放開(kāi)始的， 80年代初期最早的商業(yè)集中在東門(mén)，那時(shí)候叫老街，然后以老街為起點(diǎn)開(kāi)始向外擴(kuò)散。深圳的商業(yè)最早的模式也就是街鋪、地鋪的方式，那是很原始的一種商業(yè)模式，后來(lái)逐漸開(kāi)始有了商場(chǎng)的興起，比如歲寶、天虹以及后來(lái)的茂業(yè)。歲寶、天虹算比較早的，后來(lái)有新一佳等超市類(lèi)型，那就是我們深圳商業(yè)的早期階段。到后來(lái)逐漸有一些購(gòu)物街，比如說(shuō)整片的商業(yè)區(qū)，綜合各種各樣的吃喝玩樂(lè)，但它是分散的，包括一些零售鋪，到最后演變成現(xiàn)在各種各樣的Shopping Mall的形式出現(xiàn)，比如說(shuō)海岸城、萬(wàn)象城。這些Shopping Mall的出現(xiàn)，商業(yè)綜合體現(xiàn)在基本上演變成深圳的八大商圈。目前深圳的整個(gè)商業(yè)格局就是圍繞著整個(gè)格局在變化。

 

　　東門(mén)商圈在深圳商業(yè)歷史上它扮演著什么樣重要的角色呢？我認(rèn)為東門(mén)商圈從它的地理位置，因?yàn)槔辖质巧钲诘拇?，東門(mén)商業(yè)圈就在原來(lái)的老街，老街扮演的很重要的角色就是深圳的一個(gè)縮影，最早的深圳，早期的深圳就是一條街，那就是老街。特區(qū)成立之后才有了羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)、鹽田區(qū)，這五區(qū)的興起，才有了行政區(qū)域。我們說(shuō)東門(mén)商圈的歷史，也就說(shuō)老街的商業(yè)已經(jīng)有300年的歷史沉淀，那已經(jīng)到了清朝早期的時(shí)候，所以說(shuō)老街這塊所扮演的角色是非常重要的。人們對(duì)老街一直以來(lái)是流連忘返的，所有來(lái)深圳的人都必然去東門(mén)老街看看，因?yàn)槔辖值纳唐肥橇宅槤M(mǎn)目，整個(gè)東門(mén)商圈的商品是包羅萬(wàn)象，什么都有，而且是物美價(jià)廉，它是一個(gè)廉價(jià)的天堂。所以我認(rèn)為東門(mén)商圈在深圳的商業(yè)歷史上有著不可磨滅的作用，它發(fā)揮了非常重要的角色，為深圳商業(yè)的發(fā)展做出了巨大的表率作用。隨著后來(lái)八大商圈的興起，人們的視野逐漸往其他的商圈在擴(kuò)散，所以說(shuō)老街這塊現(xiàn)在就變成一個(gè)物美價(jià)廉的購(gòu)物天堂，這就是東門(mén)商圈在深圳商圈發(fā)揮的作用。  

　地段決定商業(yè)地產(chǎn)升值潛力 高科技手段打造智慧商城

 

　　【記者】：我們了解到，在樓市的住宅商品受到限購(gòu)、限價(jià)調(diào)控政策的壓抑之后，投資者把大量的資金轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，特別是黃金地段的商鋪，您認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是否已經(jīng)準(zhǔn)備好迎接大量的資金到來(lái)的準(zhǔn)備？好的商業(yè)地產(chǎn)的投資應(yīng)該具備哪些核心標(biāo)準(zhǔn)？

 

　　【袁軍】：中國(guó)房地產(chǎn)跌宕起伏，經(jīng)歷了很多曲折的過(guò)程。從1993年大的宏觀調(diào)控開(kāi)始，經(jīng)歷了很多次的波折，這個(gè)波折也是受到市場(chǎng)的因素、政策的因素的影響，特別是宏觀調(diào)控政策以后，中國(guó)房地產(chǎn)目前已經(jīng)處于非常低迷的時(shí)期。我說(shuō)的房地產(chǎn)可能屬于住宅類(lèi)產(chǎn)品，特別是限購(gòu)、限貸政策以后，人們對(duì)于投資空間是越來(lái)越小，主要是反映在限購(gòu)、限貸上，它壓抑了炒房的、投機(jī)的這種概率和機(jī)會(huì)。所以說(shuō)人們只能是把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)沒(méi)有受到限購(gòu)、限貸政策的限制，沒(méi)有受到限購(gòu)、限貸的限制，再加上商業(yè)有一個(gè)預(yù)期的升值空間，就說(shuō)一個(gè)商圈培育的好，運(yùn)營(yíng)的好，他升值的空間相對(duì)來(lái)說(shuō)比住宅的空間大很多，但是風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)大一些。比如有的商業(yè)沒(méi)做起來(lái)的也有很多，所以說(shuō)這里面人們的目光自然轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。所以商業(yè)地產(chǎn)目前，特別是大的房地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，不斷在開(kāi)發(fā)，我覺(jué)得現(xiàn)在還是在無(wú)序的開(kāi)發(fā)，所以說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)也是非常巨大。我認(rèn)為一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)的投資應(yīng)該是我們說(shuō)的天時(shí)地利人和，首先地段是決定它升值的前提，地段再加上他的客流，一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)的投資，我覺(jué)得應(yīng)該首先具備商業(yè)大環(huán)境的具備。其次就是整個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃符不符合人們的需求，也就是我們所說(shuō)的定位。再就是好的商業(yè)地產(chǎn)還有眾所周知的運(yùn)營(yíng)管理，也就是他樹(shù)立了良好的口碑，這才是我們投資商業(yè)地產(chǎn)的保障。