北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹在2012城市觀點(diǎn)論壇成都行上表示，目前，除了城鎮(zhèn)化模式的超額收益在消失外，商業(yè)地產(chǎn)的超額回報(bào)也在降低。

 

　　杜麗虹在演講中稱：在市場整體增速放緩中，一些簡單的模式創(chuàng)新曾經(jīng)創(chuàng)造過一些超額的回報(bào)。比如在10、11年，三四線城市房地產(chǎn)銷售在全國的市場份額的占比就從09年35%上升到11年將近50%這樣的水平，在這個過程中，像恒大、碧桂園等等企業(yè)的擴(kuò)張取得了快速的成長的過程。但是應(yīng)該說目前三四線城市的銷售額在全國商品房的銷售額中占比已經(jīng)在45%—50%這樣的水平上。我個人認(rèn)為短期內(nèi)不太可能會突破50%，也就是說隨著市場份額的增長停滯，這種城鎮(zhèn)化模式的超額收益在消失。

 

　　除了城鎮(zhèn)化模式，中國的地產(chǎn)市場上還有一類企業(yè)是曾經(jīng)獲得了很豐厚的超額回報(bào)的，就是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)銷售模式的企業(yè)，典型的代表就像SOHO這一類的企業(yè)，但是這種超額回報(bào)也在降低。截止到今年8月底全國累計(jì)施工中的辦公面積是1.7億平，相當(dāng)于11年的8.5倍，而累計(jì)施工中的商業(yè)用房，零售物業(yè)達(dá)到5.8億平，相當(dāng)于11年全年銷售面積的7.4倍，在供給快速增長的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的銷售速度在減緩，到今年前半個月辦公樓的銷售金額同比是負(fù)增長2%，而零售物業(yè)的銷售金額同比只微增了6%，在這樣的情況下，像SOHO和其他商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，或主動或被動的轉(zhuǎn)向了更多的持有商業(yè)物業(yè)。