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  • 葉檀:學(xué)習(xí)香港以“資本利得稅”抑房價

    2012年10月30日 11:31
    來源:每日經(jīng)濟新聞
      香港地區(qū)樓價創(chuàng)新高,如果政府再不出手,樓價還會繼續(xù)高下去。
      
      原因很簡單。貨幣聚集在香港,內(nèi)外部資金聚集在香港,內(nèi)地居民還在源源不斷遷入香港。人與資金聚集之地,如德國各大城市,再如挪威、瑞典等國,必然導(dǎo)致房價上升。
      
      10月27日,香港提高炒樓印花稅。按新政計算,內(nèi)地買家若在半年內(nèi)短炒香港豪宅,稅費成本將接近四成。而此前內(nèi)地短炒香港豪宅所有稅費相加最高僅需不到兩成。
      
      此舉是為了抑制非香港居民短期炒樓。香港房價高處不勝寒:自2009年以來,香港房價大幅上漲了約90%,8月份的房價指數(shù)比1999年的指數(shù)高出一倍多。今年前8個月,香港樓價已累計上漲16.3%。
      
      令人關(guān)注的是,香港房屋租金的上漲速度較為緩慢。據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,部分地區(qū)的租金甚至出現(xiàn)下滑,租金滯漲,房價上漲,說明房地產(chǎn)市場由投資性需求主導(dǎo)。
      
      香港有物業(yè)稅,但房價依然大幅上升,原因有二:第一,貨幣推動通脹。香港與美元掛鉤的聯(lián)系匯率制度,缺乏貨幣自主權(quán),從美國導(dǎo)入通脹。而從內(nèi)地遷入香港的居民,攜帶的資金助推了貨幣與資產(chǎn)泡沫。第二,賣地與貧富差距擴大、過于熱鬧的投資市場助推了房地產(chǎn)市場泡沫。
      
      目前,除中國外的歐美央行釋放貨幣,貨幣無法進入實體經(jīng)濟,導(dǎo)致的結(jié)果是銀行貨幣沉淀,大公司現(xiàn)金增加。大規(guī)模的不受抑制的流動現(xiàn)金,單向流向商業(yè)銀行,成為資產(chǎn)泡沫的溫床。全球貨幣形勢不容樂觀。
      
      此外,香港貧富差距擴大,土地財政催生權(quán)貴利益共同體。
      
      據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計處6月18日公布的數(shù)據(jù),我國香港貧富懸殊惡化,反映貧富差距的實質(zhì)基尼系數(shù)去年升至0.537,比2006年增加0.004,高于加拿大、英國、新加坡、美國和澳大利亞,創(chuàng)回歸以來新高。最高和最低收入的家庭組別,每月收入中位數(shù),分別為95000元和2070元,差距擴大至接近45倍。統(tǒng)計處指,人口老化及小型住戶數(shù)目增加是收入差距擴大的主因。
      
      香港特區(qū)政府劃出大塊的土地,每塊地皮的面積都大到只有最具實力的開發(fā)商才能夠競標。開發(fā)商還向政府預(yù)付一筆額外費用,以換取變更土地用途的許可,例如從農(nóng)業(yè)用地變更為商業(yè)用地。這樣搖身一變,會釋放出更多的價值。
      
      香港智庫思匯政策研究所估計,香港特區(qū)政府至少有45%的財政收入來自土地,包括土地預(yù)付款、房產(chǎn)稅以及對開發(fā)商的可觀利潤所征的稅收。Hemlock——一名與香港地產(chǎn)大亨關(guān)系密切的商業(yè)作家的筆名——將從這種關(guān)系中獲益的房地產(chǎn)卡特爾,比作“獲得向農(nóng)民征稅權(quán)利的封建領(lǐng)主”,香港的高房租是向所有居住者征收的隱性高賦稅。由于香港特區(qū)政府與土地之間的利益關(guān)系,人們很難相信政府會真正打壓房價,抑制勢力強大的房地產(chǎn)富豪。
      
      香港征收物業(yè)稅,卻面對著貨幣潮與投資潮,因此,香港特區(qū)政府祭出征稅殺手锏。這次上調(diào)印花稅,本意是提高短期客、外來客炒樓成本,印花稅與房價掛鉤,其實質(zhì)是資本利得稅。
      
      相信此舉會起到一定作用,外來短期投資客不得不考慮房地產(chǎn)市場的高成本。但是,考慮到土地財政、土地權(quán)貴、外來移民、外來貨幣洶涌,此舉不會收到長期效果。香港要解決高房價,方法或者是政府大規(guī)模建公屋,或者是改變土地財政、建立獨立的貨幣體制,其他一切政策,都是救火之用的權(quán)宜之計。 
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