以2010年4月國務(wù)院發(fā)布“新國十條”為始，被稱為“史上最嚴(yán)厲”的新一輪樓市調(diào)控政策已在中國持續(xù)超過兩年。從各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，調(diào)控已讓此前高燒不退的樓市明顯降溫。許多專家認(rèn)為，在未來較長的一段時間內(nèi)，中國房地產(chǎn)市場延續(xù)從緊的調(diào)控政策是大概率事件。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)教授陳國強在接受中新社記者采訪時指出，隨著本輪調(diào)控的持續(xù)和深入，管理層的手段運用出現(xiàn)了一個明顯的變化——從過去較多著眼于短期的市場效果，特別是價格層面的變化，到現(xiàn)在更多地關(guān)注到調(diào)控之后整個行業(yè)的中長期發(fā)展。“這種變化對中國房地產(chǎn)行業(yè)未來穩(wěn)定、健康發(fā)展意義重大。”
10月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，強調(diào)嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，抓緊研究制定符合中國國情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系。
官方對樓市調(diào)控手段思路的漸變已現(xiàn)端倪。但“限購”、“限價”等帶有明顯行政色彩的手段依舊“主打”本輪調(diào)控。陳國強分析，行政手段對市場需求的影響的確立竿見影，特別是在力度較大的一線城市。本輪調(diào)控的成果也與這些行政手段的使用密切相關(guān)。
官方數(shù)據(jù)顯示，2011年中國70個大中城市住宅價格從年初的僅3個城市環(huán)比下降，擴大到12月的52個城市環(huán)比下降。即使環(huán)比保持上漲，漲幅收窄的城市數(shù)量也明顯增多。
今年前5個月，中國房價環(huán)比上漲城市的數(shù)量始終維持在個位數(shù)。雖然6月、7月樓市出現(xiàn)回暖，環(huán)比價格上漲城市一度增至50個，但8月、9月這個數(shù)字兩度收窄，9月39個城市房價“停漲”。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹今年曾總結(jié)本輪調(diào)控政策的兩大效果：一是絕大部分人目前購房是出于自用，投機性需求被基本擠出市場；二是房價的上漲幅度得到了控制。
陳國強分析，從實施效果來看，稅收、信貸等手段可以治本，但見效慢；而行政手段見效快，但通過硬性壓制需求實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)，可持續(xù)性較差。
他認(rèn)為，從管理層調(diào)控手段的運用來看，目前還是需要兼顧短期的效應(yīng)和中長期的持續(xù)發(fā)展，因此讓“限購”等有力的行政手段在短時間內(nèi)完全退出市場可能性不大，“將來以稅收的手段來替代以行政為主的調(diào)控手段，是一個長期的命題”。但陳國強呼吁在未來調(diào)控政策的組合運用上，將重心更多地向市場、經(jīng)濟和法制等手段轉(zhuǎn)移。
事實上，在調(diào)控政策的“組合拳”中，除帶有行政色彩的“限購”、“限價”外，多樣化的手段已被逐漸付諸實施。
中國財政部部長謝旭人8月29日表示，中國將嚴(yán)格實施差別化住房稅收政策，加強交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關(guān)稅收征管，抑制投機投資性購房需求。同時還將穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點。稅收在樓市調(diào)控中的分量不斷加重。
此外，廣泛運用的“信貸”等調(diào)控方式屬于經(jīng)濟手段；通過加大住宅、土地供應(yīng)來平衡供需、抑制房價屬于市場手段；而腳步漸近、有望在中國通過立法全面推廣的房產(chǎn)稅，屬于法制手段。
陳國強強調(diào)，靈活多樣的運用市場、經(jīng)濟等多種調(diào)控手段，對于化解房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部各種矛盾、協(xié)調(diào)行業(yè)關(guān)系、促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展有長遠(yuǎn)的意義。
他提醒，在調(diào)控政策“落地”的過程中，各地方能否領(lǐng)會中央思路的變化，并做出相應(yīng)的調(diào)整是下一階段能否真正實現(xiàn)調(diào)控手段轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵。
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