回顧房地產(chǎn)過去10年發(fā)展，房企合作拿地并非新鮮事，特別是在樓市調(diào)控之下，迫于資金壓力的中小開發(fā)商往往選擇與大開發(fā)商合作開發(fā)的方式度過寒冬。然而，與以往小大聯(lián)合相比，今年以來，越來越多的巨頭型開發(fā)商紛紛選擇與自己同級別企業(yè)或者基金聯(lián)手，形成更加強勢的聯(lián)盟，房地產(chǎn)企業(yè)間的合作模式開始向“強強聯(lián)合”、“專業(yè)與專業(yè)聯(lián)合”進行演變，隨著集中度的增強，中國樓市資本化與寡頭正在加速。
強強聯(lián)合成新趨勢
作為房企強強聯(lián)合的代表，2011年底，方興地產(chǎn)與融創(chuàng)中國聯(lián)手北上斬下來廣營B1-B3組團地塊。方興地產(chǎn)是央企中化集團[簡介 最新動態(tài)]旗下地產(chǎn)旗艦企業(yè)，而融創(chuàng)中國作為高端住宅市場另一大巨頭企業(yè)。
今年2月14日，招商地產(chǎn)發(fā)布公告，稱其公司全資子公司招商局地產(chǎn)(公園1872招商嘉銘·瓏原)(北京)有限公司與九龍倉集團有限公司全資子公司大連盈致企業(yè)管理有限公司聯(lián)合競買取得北京市朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)A4和B4地塊的國有建設用地使用權，成交價總計23.7億元。房地產(chǎn)企業(yè)代表招保萬金，招商地產(chǎn)有140年的歷史血統(tǒng)，九龍倉是香港最具規(guī)模的地產(chǎn)投資公司之一。此外，10月10日上午,保利萬科聯(lián)合體以總價32.56億元競得長沙濱江新城B7地塊。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，在2011年成交的69塊住宅土地中，17宗地塊的受讓者是聯(lián)合體。在2012年成交的40宗住宅土地中，9宗地塊的受讓者是聯(lián)合體，占比22.5%。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮認為，從聯(lián)合拿地的房企來看，既有民企聯(lián)合央企，也有央企聯(lián)合港企。但是整體來講，房企之間的合作拿地還是由于其在資金實力和管理能力上有較強的互補性。隨著市中心可出讓地塊的減少，單塊土地的總價越來越高，如果房企依靠自身能力拿地，一方面短期籌資的壓力較大，另一方面，將大量資金沉淀在一塊土地上，風險較大。尤其是在調(diào)控以來，房企聯(lián)合拿地的優(yōu)勢凸顯。未來也仍會持續(xù)。
資本化與寡頭化
除了強強聯(lián)合外，房企巨頭與基金公司的合縱連橫也成為今年出現(xiàn)的新變化。今年10月，位于徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01商住辦地塊以45億被保利建錦聯(lián)合信?；鹫?，而信?；?，是專注于房地產(chǎn)業(yè)投資的基金管理機構。此前金地、復地等房企也都設立了專門的投資基金公司。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，正在步入真正的“資本為王”的時代?；蛟S多年后，中國房地產(chǎn)業(yè)可以像美國那樣，劃入“金融業(yè)”了。而資本為王的時代，是大型開發(fā)商和金融機構共同主導的時代，中小房企玩不轉(zhuǎn)了。
中小房企的轉(zhuǎn)產(chǎn)或退市，在資金、市場份額等多個方面,龍頭房企的“寡頭化”趨勢也同樣越來越凸顯。中房信此前數(shù)據(jù)顯示，2012年前三季度銷售金額全國前10企業(yè)市場份額達到14.06%，較2011年前三季度的12.58%增加了1.48個百分點；前20企業(yè)，2012年前三季度其市場份額為19.25%，高出2011年前三季度17.11%的市場份額2.14個百分點。
近日，上市房地產(chǎn)公司三季報陸續(xù)發(fā)布，數(shù)據(jù)顯示，今年前9個月，房地產(chǎn)上市公司利潤分化明顯，大型房企的優(yōu)勢日益顯現(xiàn)，眾多中小房企在業(yè)績大幅下滑與資金壓力下艱難度日。在大品牌開發(fā)商開始逐漸掌控地產(chǎn)話語權的同時，對于價格體系的影響力也在不斷擴大。
不過，北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認為，目前大型房企集中度距寡頭階段還有一定距離，這個階段的集中度只會增大企業(yè)之間的競爭，特別是在二三線城市，大型房企聯(lián)合進入對當?shù)卦写笃髽I(yè)定價權會產(chǎn)生沖擊，目前處在雙方在定價權博弈階段。
稀釋利潤率
張絮認為，合作拿地后，一般會伴著合作的持續(xù)開發(fā)。如果在整個過程中能夠整合房企雙方的資源，對于項目的成功開發(fā)將會產(chǎn)生積極影響。對于房企來說，引入合作伙伴合作拿地和合作開發(fā)，在財務風險降低的同時，由于少數(shù)權益的增長，房企凈利潤增長將會放緩。
保利地產(chǎn)(保利西山林語保利新茉莉公館[最新消息 價格 戶型 點評])發(fā)布的三季度報告顯示，今年1-9月，保利地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入313.07億元，同比增長43.52%，主要是由于房地產(chǎn)竣工交樓面積增加及其他業(yè)務增長；實現(xiàn)凈利潤38.20億元，同比增長10.21%
“公司凈利潤增長速度遠低于主營業(yè)務收入增長速度，主要原因是少數(shù)股東權益占比提升導致公司凈利率下降明顯。”申銀萬國證券報告顯示，“這主要是公司少數(shù)股東權益占比由去年同期的3%提升至17.6%。少數(shù)股東權益的大幅度提升,主要是公司當期結算項目占比較高的成都保利中心、南京保利紫晶山、廣東保利V座等項目合作比例較高所致。
據(jù)悉，為了應對樓市調(diào)控，降低財務風險，很多房地產(chǎn)企業(yè)在上半年加強了項目股權合作力度，多個項目引入股權合作資金，分離了部分利潤。盡管利潤率有所降低，但是，保利總利潤卻呈現(xiàn)加速趨勢，保利地產(chǎn)10月29日晚間公布2012年度第三季度報告，7-9月，公司實現(xiàn)營業(yè)收入111.24億元，同比增長67.96%；實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤13.09億元，相比去年同期增加94.96%。
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
