關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的若干思考與建議
歷史經(jīng)驗(yàn)證明抑制物價(jià)最有效的辦法是加大商品供應(yīng)，而不是限制交易。限制房?jī)r(jià)上漲最好的辦法，就是加大住房的供應(yīng)，特別是保障房供應(yīng)。
■ 雷濤
目前我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)依然嚴(yán)峻。在前一輪房地產(chǎn)調(diào)控打出的“組合拳”中，行政手段比重較高，“有形之手”在房地產(chǎn)諸多環(huán)節(jié)發(fā)力：限購(gòu)、限貸、限房?jī)r(jià)、限地價(jià)等。但樓市回暖速度仍超預(yù)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)短期的低迷和觀望后，3月份以來(lái)，各地樓市成交量持續(xù)回暖，一些地方房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量有所增大，個(gè)別樓盤甚至出現(xiàn)久違的熱銷場(chǎng)面。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)依然居高不下，特別是并未“限價(jià)”的二、三線城市，房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑全國(guó)。
“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控似乎到了十字路口。如何讓調(diào)控不變成“空調(diào)”？筆者在調(diào)查和思考的基礎(chǔ)上，試圖對(duì)目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀及房地產(chǎn)政策調(diào)控的效果進(jìn)行一些客觀的剖析，并提出相應(yīng)對(duì)策。
調(diào)控政策出臺(tái)后房產(chǎn)的
租金上漲，轉(zhuǎn)移了投資風(fēng)險(xiǎn)
毋庸置疑，調(diào)控政策鋒芒指向的是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)和投資。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)上投[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]機(jī)主要是炒房者，比如山西炒房團(tuán)、溫州炒房團(tuán)，起主要特點(diǎn)是單筆很大，只炒不租，占總的市場(chǎng)份額不大；在房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資者是購(gòu)房后出租，以收取租金為目的的廣大“房民”。
所謂剛性需求，是指在人們?nèi)粘Ｉ钪械谋匦杵?。住房就是居民必不可少的剛性需求，是人就必須住房?/div>
住房的剛性需求表現(xiàn)在兩個(gè)方面：購(gòu)房和租房。但人們把住房的剛性需求往往理解為購(gòu)房。在目前的工資水平下，對(duì)數(shù)以億計(jì)的進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民來(lái)說(shuō)租房才是現(xiàn)實(shí)的剛性需求。
目前租房的剛性需求占需求70%以上。對(duì)租房的房源來(lái)說(shuō)，國(guó)家廉租房、公租房有限，因此，要有投資者投資住房，出租才有房源。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，為租房提供房源投資的投資者數(shù)量龐大，投資者人數(shù)占90%以上。
改革開放以來(lái)，我國(guó)居民收入大幅度增加，恩格爾系數(shù)明顯下降，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，投資能力越來(lái)越強(qiáng)。在普通民眾眼中，房地產(chǎn)仍是最重要的消費(fèi)品和投資品，具有雙重屬性。在缺乏“儲(chǔ)蓄—投資”轉(zhuǎn)化渠道的情況下，在其他投資渠道顯少的情況下，購(gòu)置房產(chǎn)是富裕起來(lái)的城市居民的理性選擇之一。即購(gòu)房以保值增值，又有租金收入。以成都市為例，基本上有戶口的成都人，多數(shù)家庭都會(huì)有一套以上的房子出租，有七八套出租房的不在少數(shù)。
資本是趨利的，資本看重的是投資回報(bào)率，以租房投資為目的投資者看重的回報(bào)率是租金。當(dāng)租金的回報(bào)和利息相當(dāng)，并且不斷上漲，再加上龐大的租房市場(chǎng)，就會(huì)使更多的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，資本積聚在房地產(chǎn)市場(chǎng)就順理成章了。
于是在前述背景下，再嚴(yán)厲的調(diào)控政策都會(huì)蒼白無(wú)力。廣大市民投資房地產(chǎn)并不違法，租金是受法律保護(hù)的“財(cái)產(chǎn)性收入”。
固然現(xiàn)行調(diào)控政策會(huì)使一些人的買房受限，使部分投資需求和剛性需求處于觀望狀態(tài)，同時(shí)使購(gòu)房的“剛需”轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥?。要租房就得有人?gòu)房提供房源；租房的人多了，房源少了又必然抬高了房租。
相應(yīng)地，如果投資有較高的回報(bào)，必然就會(huì)投資，而不在乎房?jī)r(jià)高低；高投入，高回報(bào)。所以現(xiàn)行調(diào)控政策實(shí)施后，購(gòu)房的很大部分是投資者。這樣就形成了一個(gè)怪圈，租金越來(lái)越高，房?jī)r(jià)跟著走高；房?jī)r(jià)越來(lái)越高，增加了以收取租金為目的的投資者的投資回報(bào)，轉(zhuǎn)移了投資風(fēng)險(xiǎn)。
限購(gòu)政策使投資需求
轉(zhuǎn)移了戰(zhàn)場(chǎng)，變換了策略
資本是流動(dòng)的，如水，這個(gè)地方按下去，那個(gè)地方冒出來(lái)?，F(xiàn)行限購(gòu)政策使得大城市不能滿足資本的投資需求，于是，房地產(chǎn)投資者把“戰(zhàn)火”燒到一些未出臺(tái)限購(gòu)政策的城市。
實(shí)際情況是，現(xiàn)行限購(gòu)政策使部分二、三線城市承接了來(lái)自于一線城市的投資或自住剛性需求。在有些二、三線城市，投資者數(shù)量增添了30%以上。大多數(shù)非限購(gòu)城市處于“量?jī)r(jià)齊升”的行情狀態(tài)。
舉例來(lái)說(shuō)，福建廈門出臺(tái)了限購(gòu)政策后，投資需求轉(zhuǎn)而投向泉州；北京出臺(tái)了限購(gòu)政策，投資者轉(zhuǎn)而將目光轉(zhuǎn)向河北廊坊、燕郊等地。
限購(gòu)政策也使投資者變換了策略，將投資戰(zhàn)線拉長(zhǎng)。由于購(gòu)房數(shù)量限制，投資者由原來(lái)在一個(gè)城市投資，轉(zhuǎn)變成在全國(guó)其他城市投資。在今天發(fā)達(dá)的交通情況下，投資戰(zhàn)線拉長(zhǎng)并不是問(wèn)題。同時(shí)，限購(gòu)政策對(duì)投資者利用子女、父母、親戚、朋友的名義投資房產(chǎn)起不到限制作用。
房?jī)r(jià)受益鏈的第一環(huán)
根據(jù)利益推導(dǎo)原理：誰(shuí)在案發(fā)后受益，誰(shuí)就有可能是案件背后的主謀。那么在一輪又一輪的房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，誰(shuí)最受益？誰(shuí)在推動(dòng)價(jià)格上漲？誰(shuí)又希望價(jià)格上漲？
不妨將房地產(chǎn)交易過(guò)程中的可能參與者一一排隊(duì)，那就是：第一，土地提供者；第二，房地產(chǎn)開發(fā)商；第三，炒房者；第四，投資者；第五，剛性購(gòu)房者。
分析房?jī)r(jià)上漲，就不得不分析現(xiàn)行商品房房?jī)r(jià)的基本構(gòu)成：第一，建筑安裝成本；第二，土地成本；第三，稅費(fèi)；第四，利潤(rùn)。
其中：建筑安裝成本每平方米1000~1500元，全國(guó)各地的建筑安裝成本價(jià)格差別不大，因?yàn)樗嗪弯摬娜珖?guó)各地的價(jià)差不大；稅費(fèi)占房?jī)r(jià)15%；開發(fā)商利潤(rùn)占房?jī)r(jià)15%；其余就是土地成本。
不妨舉例說(shuō)明：以北京房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，當(dāng)房?jī)r(jià)每平方米20000元時(shí)：①建筑安裝成本1500元；②稅費(fèi)20000×15%=3000元；③利潤(rùn)20000×15%=3000元；④土地成本20000－1500－3000－3000=12500元，占房?jī)r(jià)的62.5%。由此可見，土地成本是構(gòu)成房?jī)r(jià)的重要因素。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的重要原因還是是土地價(jià)格上漲過(guò)快。
我國(guó)現(xiàn)行土地政策特點(diǎn)是：中央和省級(jí)政府不直接掌握任何土地，其主要職能是管理土地的開發(fā)與使用。而城市政府，包括直轄市、省會(huì)城市和地、縣級(jí)市的政府直接掌管土地，城市政府的職能是既有管理又有經(jīng)營(yíng)，集“裁判員”與“運(yùn)動(dòng)員”于一身；其經(jīng)營(yíng)的目的就是追求土地收益的最大化，經(jīng)營(yíng)的形式就包括所謂“城市經(jīng)營(yíng)”。
“城市經(jīng)營(yíng)”是指地方政府以土地為商品，以全方位提升城市形象為手段將低價(jià)的土地打造、包裝后高價(jià)賣出。由于經(jīng)營(yíng)收益由地方政府支配，土地收入的經(jīng)營(yíng)利益涉及地方發(fā)展，必然導(dǎo)致管理服從經(jīng)營(yíng)。國(guó)有土地的經(jīng)營(yíng)作為政府的職責(zé)，客觀上使各級(jí)地方政府成了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體。在相當(dāng)程度上，地方政府成了房?jī)r(jià)上漲的主要推動(dòng)者，是房?jī)r(jià)上漲最大的贏家。
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