在樓市調(diào)控政策的作用下，商業(yè)地產(chǎn)受到眾多房企和社會(huì)資本的青睞，投資呈幾何式增長(zhǎng)。剛剛過(guò)去的首屆濟(jì)南讀者購(gòu)房節(jié)上，由“創(chuàng)富會(huì)”推出的商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)展尤為引人注目，綠地中心、濟(jì)南恒大[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]城、南益·名泉春曉、中建·文化廣場(chǎng)、祥泰廣場(chǎng)等眾多商業(yè)項(xiàng)目加入其中，為濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)辟了新的投資平臺(tái)。盡管呈現(xiàn)全面升級(jí)的態(tài)勢(shì)，但也有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)表面繁榮的背后，正面臨培育期長(zhǎng)、同質(zhì)化嚴(yán)重、融資渠道單一等問(wèn)題，已然進(jìn)入發(fā)展瓶頸。
商業(yè)項(xiàng)目大量涌現(xiàn)
濟(jì)南自古商賈云集，有著“百年商鋪”歷史印記。如今，隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，濟(jì)南商業(yè)大都市的地位重新得到確立，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也隨之展現(xiàn)出巨大的發(fā)展空間和市場(chǎng)需求，各大開(kāi)發(fā)商正把握這一重大歷史機(jī)遇，大力開(kāi)拓市場(chǎng)，一時(shí)間，商業(yè)地產(chǎn)正在成為濟(jì)南地產(chǎn)的又一主角。
去年以來(lái)，雖國(guó)家宏觀調(diào)控政策密集發(fā)布，樓市觀望情緒加重，但綠地、保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等品牌房產(chǎn)商卻紛紛攜巨資逆市抄底商業(yè)地產(chǎn)，這似乎預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)巨大的發(fā)展前景。
剛剛過(guò)去的首屆濟(jì)南讀者購(gòu)房節(jié)上記者看到，由“創(chuàng)富會(huì)”推出的商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)展吸引了眾多投資者的關(guān)注。不僅僅是綠地、恒大等地產(chǎn)大佬前來(lái)捧場(chǎng)，南益·名泉春曉、中建·文化廣場(chǎng)、祥泰廣場(chǎng)、匯展香格里拉等也加入了展銷行列。
有人說(shuō)，2012年是濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的旺盛期，城市綜合體項(xiàng)目、商業(yè)廣場(chǎng)等猶如雨后春筍一般大量涌現(xiàn)。世茂[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]國(guó)際廣場(chǎng)，集寫字樓、公寓、商業(yè)于一體，將自身優(yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)、商業(yè)體系與區(qū)域商業(yè)實(shí)現(xiàn)高度融合;綠地普利中心項(xiàng)目將打造60層、300米高的“濟(jì)南第一高樓”;銀座中心按照國(guó)際先進(jìn)理念進(jìn)行設(shè)計(jì);中建文化廣場(chǎng)、魯商國(guó)奧城、保利中心[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]等項(xiàng)目也在火熱銷售……不難看出，濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)不僅在品質(zhì)上有了提升，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、開(kāi)發(fā)理念上也得到了全線升級(jí)。與此同時(shí)，樓市調(diào)控對(duì)住宅市場(chǎng)的限制也使得不受限購(gòu)影響的商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。
部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)慘淡
近幾年，大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如萬(wàn)達(dá)、恒隆、銀座的擴(kuò)張，帶動(dòng)了濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)。從目前濟(jì)南的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，銀座商城、貴和商廈等風(fēng)生水起，租金、人氣一直火爆，但是像濼口商圈的繽紛五洲，泉城路商圈的圣凱摩登城以及市中心的蘋果城等項(xiàng)目卻經(jīng)營(yíng)慘淡。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從城市規(guī)律、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人口規(guī)模、發(fā)展階段等各方因素來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新的階段，但是，在表面的繁榮背后，其面臨的問(wèn)題也不斷顯現(xiàn)，培育期長(zhǎng)、同質(zhì)化嚴(yán)重、人才桎梏等，種種跡象表明，商業(yè)地產(chǎn)已然進(jìn)入了發(fā)展瓶頸。
一般的商業(yè)從最初的運(yùn)營(yíng)到業(yè)態(tài)基本定型需要三到五年的時(shí)間，這期間業(yè)態(tài)是不斷的調(diào)整期。需要產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一，沒(méi)有單一的產(chǎn)權(quán)很難實(shí)現(xiàn)整體的運(yùn)營(yíng)。而目前開(kāi)發(fā)商由于資金的需要，多數(shù)是分割出售，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段主要考慮出售的難易，而沒(méi)有完全按照商業(yè)的規(guī)律去規(guī)劃，且售后沒(méi)有統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)組織，容易導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)慘淡。業(yè)內(nèi)人士表示，市場(chǎng)上的項(xiàng)目出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)慘淡的現(xiàn)象多是源于開(kāi)發(fā)商對(duì)“養(yǎng)商期”不能正確理解和面對(duì)。
除此之外，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的井噴趨勢(shì)也帶來(lái)了人才的巨大缺口。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比住宅更復(fù)雜，涉及定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷售、營(yíng)銷、招商、經(jīng)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)，這就要求商業(yè)地產(chǎn)人才能身兼數(shù)職，一肩扛起。但在實(shí)際操作中，商業(yè)地產(chǎn)的銷售和商業(yè)經(jīng)營(yíng)往往是脫節(jié)的，顧此失彼。大部分從地產(chǎn)行業(yè)出身的人只懂銷售，但對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)卻缺乏基本的了解，最后只能導(dǎo)致項(xiàng)目銷售火爆而經(jīng)營(yíng)清淡。另外，現(xiàn)在很多城市、很多開(kāi)發(fā)商都在規(guī)劃城市綜合體，雷同現(xiàn)象比較普遍，很多購(gòu)物中心在外觀、內(nèi)部設(shè)計(jì)等方面差異很小，這樣就造成千城一面的局面。顯然，這種以購(gòu)物中心為主要形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在數(shù)量上大躍進(jìn)的同時(shí)，其商業(yè)模式?jīng)]有創(chuàng)新、推出的產(chǎn)品大同小異，也成為制約其發(fā)展的關(guān)鍵所在。
整體運(yùn)營(yíng)需業(yè)權(quán)統(tǒng)一
如何突破這些瓶頸?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一般的商業(yè)從最初的運(yùn)營(yíng)到業(yè)態(tài)基本定型需要三到五年的時(shí)間，這期間業(yè)態(tài)是不斷的調(diào)整期，需要產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)。而目前開(kāi)發(fā)商由于資金的需要，多數(shù)是分割出售，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段主要考慮出售的難易，而沒(méi)有完全按照商業(yè)的規(guī)律去規(guī)劃，且售后沒(méi)有統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)組織，容易導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)慘淡。
隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，現(xiàn)在已不是只要銷售做得好，招商做得好，就能夠滿足開(kāi)發(fā)需求的時(shí)代了，商業(yè)價(jià)值往往更體現(xiàn)在后期運(yùn)營(yíng)上，一定是將后期經(jīng)營(yíng)理念貫穿于項(xiàng)目運(yùn)作中的模式，提早認(rèn)識(shí)到業(yè)權(quán)統(tǒng)一對(duì)于項(xiàng)目的作用，處理好業(yè)權(quán)問(wèn)題，通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)等使項(xiàng)目順利營(yíng)運(yùn)，提高項(xiàng)目租金。
此外，也有業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)涉及資金鏈、開(kāi)發(fā)理念、客戶資源、運(yùn)營(yíng)模式等諸多環(huán)節(jié)，對(duì)房企的資本運(yùn)作能力和零售商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力要求都很高，要做真正的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還須解決“運(yùn)營(yíng)能力”、“利益分配”和“退出機(jī)制”這三大難題。其中，運(yùn)營(yíng)能力的高低，直接決定著商業(yè)物業(yè)租金水平的高低，而“利益分配”和“退出機(jī)制”則是住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)后面臨的風(fēng)險(xiǎn)。相對(duì)住宅短平快的運(yùn)作方式，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是長(zhǎng)期性的、多主體的，不僅需要平衡持有者與承租者間的利益分配，還要平衡小業(yè)主的租金回報(bào)率，對(duì)于企業(yè)自身的實(shí)力將是一個(gè)考驗(yàn)。在目前國(guó)內(nèi)，缺少成熟的、以獲取穩(wěn)定收益為目的的資本市場(chǎng)主體和形式。
對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，受城市規(guī)劃等影響比較大，且產(chǎn)權(quán)年限不是很長(zhǎng)，這就需要投資者在出手時(shí)深入了解項(xiàng)目的定位以及運(yùn)營(yíng)的手段，而不是看到商業(yè)地產(chǎn)炒熱了，就隨大流往前沖。
