北師大董藩教授向來(lái)以“語(yǔ)不驚人死不休”著稱，前有“反對(duì)房地產(chǎn)復(fù)興的想法都是危害國(guó)家利益”，后有“掙不夠4000萬(wàn)別來(lái)見(jiàn)我”，近日在北京舉行的一次經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)上，董教授再爆驚人之論，稱“25年后北京房?jī)r(jià)會(huì)達(dá)到80萬(wàn)元一平方米”，雷語(yǔ)一出，驚倒眾人。

 

由于觀點(diǎn)明顯和公眾感受相左，董教授此前也被賜名“人民公敵”和“開(kāi)發(fā)商走狗”。網(wǎng)友的拍磚或怒罵或有意氣用事之嫌，他關(guān)于房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)還是值得理性探討一番的。他以1987年北京的房?jī)r(jià)為例，那時(shí)大約500元每平方米，如今25年過(guò)去，京城房?jī)r(jià)大約2萬(wàn)元一平方米，是1987年的40倍，按此趨勢(shì)，25年后會(huì)達(dá)到每平方80萬(wàn)。董教授還表示1987年沒(méi)人相信房?jī)r(jià)會(huì)達(dá)到2萬(wàn)元，就像現(xiàn)在沒(méi)人會(huì)相信25年后會(huì)達(dá)到80萬(wàn)。

 

還別說(shuō)，經(jīng)董教授這么有鼻子有眼兒一說(shuō)，他的房?jī)r(jià)80萬(wàn)之說(shuō)貌似真有些道理。不過(guò)，董教授大概也忘了，他的觀點(diǎn)是一種線性的、簡(jiǎn)單的增長(zhǎng)模式下得出的結(jié)論，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)同經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一樣，有很多復(fù)雜的變量構(gòu)成制約因素。目前看，他至少?zèng)]考慮以下幾種因素：

 

一是收入增長(zhǎng)和物價(jià)因素。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和北京人社局的數(shù)據(jù)，1987年北京職工年平均工資為1787元，今年的數(shù)據(jù)我們可以參考2011年的56061元，而北京的房?jī)r(jià)1987年和現(xiàn)在分別為500元和2萬(wàn)元。按照這個(gè)數(shù)據(jù)，北京老百姓在房子上的購(gòu)買力是不升反降的（年工資與房?jī)r(jià)之比由3.57到2.8）。但是如果我們把購(gòu)買力參考依據(jù)換為生活必需品，北京市民的購(gòu)買力則是大大上升的。以燒餅為例，上世紀(jì)80年代大約為每只1毛錢，現(xiàn)在大約為7毛錢，則北京老百姓年工資可買燒餅由17870個(gè)飛躍至80087個(gè)。這說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題，一方面京城百姓的生活是有了質(zhì)的飛躍的，另一方面是房地產(chǎn)領(lǐng)域集聚了過(guò)多的社會(huì)資源，造成價(jià)格泡沫。實(shí)質(zhì)上，像這樣價(jià)格偏離價(jià)值的情況不會(huì)永遠(yuǎn)持續(xù)下去，此規(guī)律各國(guó)皆然。

 

二是沒(méi)考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。自上世紀(jì)90年代末住房貨幣化改革以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲的根本因素是需求大于供應(yīng)。價(jià)格上漲的同時(shí)，居民居住條件是有了實(shí)質(zhì)性改善的，百姓的住房需求已經(jīng)從起初的脫困型過(guò)渡到現(xiàn)在的改善型。隨著商品房和保障房帶來(lái)的住房增量，以及城鎮(zhèn)家庭421結(jié)構(gòu)帶來(lái)的住房存量不斷增長(zhǎng)，有的專家甚至已經(jīng)在為未來(lái)的住房盈余未雨綢繆了。比如商務(wù)部研究院對(duì)外貿(mào)易研究部副主任金柏松近日就表示，政府應(yīng)該鼓勵(lì)賣房，以提前分散人口老齡化帶來(lái)的房地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。在供求關(guān)系的剛性制約下，房?jī)r(jià)不可能只升不降。

 

最后一重因素是房地產(chǎn)的獨(dú)特性。房地產(chǎn)的耐用性和土地資源的稀缺性，決定了房產(chǎn)有可能成為優(yōu)質(zhì)的投資品，但再優(yōu)質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)再低也不可能完全擺脫投資的本質(zhì)屬性，那就是需求基礎(chǔ)和漲價(jià)預(yù)期。但在需求基礎(chǔ)一端，人們對(duì)房子的需求彈性其實(shí)并不大，有了一套房，第二第三甚至更多套房對(duì)使用者的效用是快速下降的。一旦供過(guò)于求的局面形成，漲價(jià)預(yù)期就會(huì)讓位于降價(jià)預(yù)期，住房投資投機(jī)浪潮便會(huì)衰退。屆時(shí)房?jī)r(jià)的線性增長(zhǎng)，恐怕是一廂情愿。

 

董教授以高校教授之職，其立論立言卻如此隨意不嚴(yán)謹(jǐn)。線性的增長(zhǎng)邏輯實(shí)在太過(guò)幼稚，只是不知這種幼稚背后是不是假天真。