十幾年來，房價漲幅總是超出我們的想像，未來房價會怎樣？近日，北師大教授董藩給出答案，他預(yù)測“25年后北京房價每平米80萬，全國均價9萬”，引起了廣泛爭議。董藩進(jìn)一步解釋，“全國升至9萬年均漲11.4%，北京漲至80萬年均漲15.7%，此漲幅奇怪嗎？”對此說法，有人贊同，稱25年前我們也想不到房價會漲到現(xiàn)在的價格；有人反對，稱除非持續(xù)通脹，否則房價上漲缺乏貨幣支撐，然而沒有哪個國家的政府會坐視如此嚴(yán)重的通脹。
■ 事件回顧
“25年后北京房價每平米80萬”
12月16日，北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授董藩在論壇上語出驚人，稱“25年后北京房價每平米將達(dá)80多萬，全國均價每平米9萬左右。”此觀點(diǎn)經(jīng)報道之后引起熱議。
面對質(zhì)疑之聲，董藩在其微博上進(jìn)一步解釋：“全國升至9萬年均漲11.4%，北京漲至80萬年均漲15.7%，此漲幅奇怪嗎？”“絕非說只有房價漲，收入不漲，不發(fā)生通脹。其次，買房的錢不僅源于工資，還有財產(chǎn)收入、違法收入、信貸支持等，不管黑錢白錢都有購買力。”
董藩強(qiáng)調(diào)，自己的判斷并非基于簡單的線性推理，而是考慮到了人口增長、城市化等各種推動房價上漲的因素。
■ 市民說法
“25年后有房族都是億萬富豪？”
田小姐（北京 公司職員）：
房價每年漲15%，所以25年后房價每平米80萬？房價可以這么類推嗎？這簡直就是忽悠人定投基金“30年成千萬富翁”的路數(shù)。照這個算法兒，25年后，北京市民只要家里有一套一百多平米房產(chǎn)的，就都是億萬富豪啊。
真到買套房子都要幾千萬的時候，錢還值錢嗎？月收入不上百萬都不好意思說是北京人了。拿人民幣當(dāng)濕柴，那不是回到解放前了嗎？社會應(yīng)該進(jìn)步才對，怎么會倒退了呢。
■ 業(yè)界聲音
“每平米80萬元并非天方夜譚”
范小沖（陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁）：
在北京上海等城市，未來出現(xiàn)每平米80萬元的房價并非天方夜譚。
房價長期上漲是一個必然趨勢，因為中國經(jīng)濟(jì)還在持續(xù)增長階段；另外，經(jīng)濟(jì)增長和通脹也是密切相關(guān)的，現(xiàn)在我國的貨幣已經(jīng)超發(fā)，25年之后錢的購買力和今天也不一樣。
今后中國關(guān)于房地產(chǎn)的政策和增長機(jī)制也許發(fā)生改變，但一些客觀存在的現(xiàn)實(shí)是可以確定的。25年后的中國已經(jīng)是世界第一大經(jīng)濟(jì)體。伴隨著國民收入的提高，房價也應(yīng)該會跟國際接軌。現(xiàn)在中國香港和歐美一些地方，像這個價格的已非少數(shù)；其次是城鎮(zhèn)化的發(fā)展，中國未來還將有接近4億人要進(jìn)城，未來有很大的住房需求量。再加上土地資源的稀缺性，在25年后，像北京這樣的城市，出現(xiàn)80萬的房價是可信的。
現(xiàn)在說25年后的房價80萬難以置信，就像25年前，我們也不會相信今天的房價能高到這個程度。道理是一樣的。
■ 專家觀點(diǎn)
“拿過去預(yù)測未來不科學(xué)”
陳晟（中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長）：
董藩教授這個理論的正確性值得商榷，他用過去的增速推導(dǎo)未來房價的預(yù)測方式并不科學(xué)。未來25年，環(huán)境會發(fā)生變化，而房價測算模式中的很多條件也發(fā)生了變化。應(yīng)當(dāng)把多種因素考慮進(jìn)去。
不管是政策因素還是市場環(huán)境等各方面的因素，都決定了未來房價不可能實(shí)現(xiàn)那么快速的增長。
影響未來房價高速增長的因素有多方面?，F(xiàn)在我們已經(jīng)在主動進(jìn)行調(diào)整，把之前依靠投資拉動的增長，轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)拉動的自主型增長，這就要求增速降下來。另外，隨著人口紅利的消失，土地的消費(fèi)人群減少會影響住宅的需求。而未來的土地政策和財稅政策也可能會發(fā)生大的改變。這些因素都決定了未來25年里房地產(chǎn)會進(jìn)入一個中速增長的周期，不會延續(xù)前面過高的增速。
我的判斷是，未來房價的增速一定會和GDP的增速相匹配，比GDP增速高出1—2個百分點(diǎn)是最有可能的。如果GDP能夠長期維持目前的增速，那么整體來看，房價大概會在10年翻一番。舉個例子來說，北京現(xiàn)在房子的均價21000元，10年大概會漲到42000元。至于董藩說25年后北京均價80萬，這個是不太可能的。
“除非貨幣長期通脹”
陳及（北京工商大學(xué)教授）：
從宏觀經(jīng)濟(jì)角度講，如果房價每年漲15%，那貨幣供應(yīng)量增長速度也得以這個速度增長，這樣的話，從通脹的角度看，這個價格才可能產(chǎn)生。
所以，簡單推論，在宏觀貨幣政策角度來考慮是不可能的，因為它沒有足夠的貨幣供應(yīng)量的支持。貨幣財政政策不可能如脫韁之馬失去管制，中國政府包括各國政府都不允許CPI漲成這個樣子，而且還持續(xù)25年。
而且，從貨幣支持和真實(shí)購買力來看，將來中國經(jīng)濟(jì)增長也不可能維持在15%以上，過去也沒有達(dá)到這個水平。既然收入無法支持住房價格的上漲，住房價格從何產(chǎn)生呢？如果這種漲幅水平，大白菜有可能一百塊一棵了，很難想像房價漲到80萬一平方米，那相應(yīng)的人均收入就沒法估計了。所以說，這種可能性是很小的。
隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和宏觀調(diào)控的不斷成熟，國家經(jīng)濟(jì)的管理是越來越到位，絕對不會允許出現(xiàn)這種情況。
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