2012年11月27日，北京市朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)0304-622地塊住宅混合公建用地項(xiàng)目在北京土地整理儲(chǔ)備中心掛牌出讓，將于12月29日現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。該地塊起始樓面價(jià)達(dá)到了3.38萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)超全國(guó)單價(jià)“地王”萬(wàn)柳地塊的起始價(jià)2.4萬(wàn)元/平方米。

農(nóng)展館地塊甫一出現(xiàn)，就顯露地王之相，業(yè)內(nèi)焦點(diǎn)匯聚在此，媒體也趨之若鶩，準(zhǔn)備好大肆報(bào)道。

 第一章：亂哄哄你方唱罷我登場(chǎng)，反認(rèn)他鄉(xiāng)是故鄉(xiāng)；甚荒唐，到頭來(lái)都是為他人作嫁衣裳……

 兩次延拍業(yè)內(nèi)解讀意指平緩市場(chǎng)

12月13日，北京市國(guó)土局第一次延拍東三環(huán)農(nóng)展館、石景山區(qū)五里坨、通州區(qū)梨園鎮(zhèn)等6宗地塊。時(shí)間由將由29日推遲至31日。對(duì)此官方解釋為主要根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳日前發(fā)布的《關(guān)于2013年部分節(jié)假日安排的通知》。隨后不到一周時(shí)間里，也就是本月19日，北京國(guó)土局第二次發(fā)布通告，因故暫停京市朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)0304-622地塊住宅混合公建用地項(xiàng)目。

這次通告只是暫停了農(nóng)展館一處地塊的出讓，至此，“準(zhǔn)地王”拍賣偃旗息鼓，擇日再戰(zhàn)。此時(shí)暫停，業(yè)內(nèi)表示于情于理都能理解。18日，國(guó)土資源部通氣會(huì)中明確表示各地要采取分割出讓、綜合競(jìng)標(biāo)、配建競(jìng)標(biāo)、提高付款難度等方式，避免出現(xiàn)“地王”。農(nóng)展館地塊自然不會(huì)“頂風(fēng)作案”，全在意料之中。

 延拍不是第一次，萬(wàn)柳預(yù)演成功

    早在萬(wàn)柳地王拍賣前，也有過(guò)一次“因故延拍”的情況。萬(wàn)柳延拍，一是地塊賣相極佳，地處海淀區(qū)傳統(tǒng)的高檔社區(qū)腹地，且較為稀缺，這使得該宗地在掛牌伊始就備受關(guān)注。二是大批名企，如萬(wàn)科、保利、融創(chuàng)、中赫爭(zhēng)相搶奪，各不相讓。7月3日國(guó)土資源局的一紙公告將該宗地的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)時(shí)間由4日推遲至10日。也是這一周，打醬油的依然圍觀看戲、志在必得者更堅(jiān)定了意志。無(wú)論前戲如何波折，高潮上演如期所至。大批媒體爭(zhēng)相報(bào)道，中赫置地摘下萬(wàn)柳地塊，也創(chuàng)造了中國(guó)土地招拍掛以來(lái)的住宅樓面地價(jià)紀(jì)錄。

 

     而事后除媒體對(duì)之后該區(qū)域價(jià)格進(jìn)行一番解讀，就剩開發(fā)商推廣新聞項(xiàng)目時(shí)搭“地王”快車，做些“熱銷”新聞宣傳。而拿地的中赫淡出了人們的視野中，估計(jì)再露面之時(shí)，就是北京最貴豪宅即將上市之際。

 農(nóng)展館地塊生不逢時(shí) 市場(chǎng)詭譎繁榮 后市調(diào)控從嚴(yán)

臨近年底，北京樓市就那么沒(méi)有預(yù)期地火爆起來(lái)。北京、上海等地樓市出現(xiàn)了一撥集中成交的火爆景象。有傳聞明年房貸7折優(yōu)惠利率政策將取消，不少市民說(shuō)，自己著急購(gòu)房，是為了搭上房貸優(yōu)惠政策的"末班車"。

以二手房為例，近期看房、買房的人士明顯增多。搜狐焦點(diǎn)曾專門走訪二手房市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查【焦點(diǎn)調(diào)查：暴漲是特例 北京樓市整體穩(wěn)步發(fā)展】。

在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，因市場(chǎng)一些消息不對(duì)稱，導(dǎo)致市民對(duì)年底行情出現(xiàn)預(yù)期增長(zhǎng)，以致部分預(yù)期購(gòu)房者提前入市，而從年開始觀望的人群也經(jīng)歷的比較漫長(zhǎng)的等待期。從銀行層面來(lái)看，業(yè)內(nèi)專家分析說(shuō)，各方在是否取消樓市優(yōu)惠政策上存有不同看法。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，七折房貸給銀行帶來(lái)的利潤(rùn)空間不大，想要取消利率優(yōu)惠；建設(shè)部門作為行業(yè)主管者，更希望樓市能夠平穩(wěn)，不出現(xiàn)大起大落，所以不太主張取消優(yōu)惠政策；而財(cái)政部門希望增加在樓市交易中的稅收，傾向于取消二手房交易營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策。此外，對(duì)市民而言，如果僅僅是房貸利率優(yōu)惠取消，而房?jī)r(jià)不降，那么，購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)將增加。

新房同樣如此，在開發(fā)商剛剛爆出熱銷搖號(hào)且出現(xiàn)黃牛黨的情況下，北京市從18日起不再認(rèn)可“非京籍補(bǔ)繳社?？少?gòu)房”。這一政策的下發(fā)，無(wú)疑在傳達(dá)一個(gè)信號(hào)：“調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)”。

這輪行情前期觀望者及后期待購(gòu)房人前趕走后錯(cuò)產(chǎn)生的上升行情。而對(duì)后市，因政策層面沒(méi)有松動(dòng)，專家們也逐漸收緊口風(fēng)。

如果此時(shí)再出現(xiàn)地王，等于為無(wú)序輿論推波助瀾。在風(fēng)口浪尖之際，農(nóng)展館地王拍賣終于被叫暫停。

 第二章：好一似食盡鳥投林,落了片白茫茫大地真干凈……

 北京又下雪了，這是今年入冬以來(lái)第幾場(chǎng)大雪了？用身冷心熱來(lái)形容此時(shí)的開發(fā)商最恰當(dāng)不過(guò)，賣得好，才有心力拿地啊。

農(nóng)展館地塊的“帝王之相”

11月27日，以3.38萬(wàn)/平方米的歷史最高競(jìng)拍起始樓面價(jià)成為北京新的“準(zhǔn)地王”。農(nóng)展館地塊掛牌出讓起始價(jià)為20億元，建筑控制規(guī)模59152平方米，用地性質(zhì)為F1住宅混合公建用地，土地面積為2.81萬(wàn)平方米，其中建設(shè)用地2.52萬(wàn)平方米。競(jìng)價(jià)階梯為1000萬(wàn)元，競(jìng)買保證金為6億元。遠(yuǎn)超此前全國(guó)單價(jià)“地王”萬(wàn)柳地塊2.4萬(wàn)元/平方米的起始樓面價(jià)。

該地塊位于東三環(huán)到東四環(huán)之間，臨近農(nóng)展館和使館區(qū)，緊鄰東三環(huán)路，周邊有北京四季世家、宮廷九號(hào)等高端社區(qū)，也有藍(lán)色港灣等成熟商業(yè)項(xiàng)目，是近年來(lái)北京東三環(huán)沿線公開出讓的惟一宅地，正因?yàn)槠湎∪毙?，盡管土地面積僅約2.8公頃，建設(shè)規(guī)模也被嚴(yán)格控制在5.9萬(wàn)平方米，同時(shí)配有30%的公建面積，但其最終確定的起始價(jià)高達(dá)20億元，折合樓面單價(jià)為每平方米3萬(wàn)余元。

憑借其獨(dú)一無(wú)二的極佳位置，足已成為唐僧肉。“唐僧肉”是最值錢的，西天路上的妖怪人人想據(jù)為己有，因?yàn)槌粤丝梢蚤L(zhǎng)生不老，這時(shí)無(wú)論央企、上市房企、大老板都恐怕都已經(jīng)盯上了它，必欲奪之而后快。無(wú)論誰(shuí)把他攥到手里，就等于擁有了一棵搖錢樹，名利全有！

 羞答答的玫瑰靜悄悄的開

同樣的事情發(fā)生在今年5月，卻遭遇到冰火兩重天。“6塊土地掛牌半年無(wú)人問(wèn)”，從2011年下半年開始北京土地市場(chǎng)，尤其是住宅性質(zhì)用地的出讓一直處于遇冷狀態(tài)，底價(jià)成交、流拍已經(jīng)屬于“正常”現(xiàn)象。在6個(gè)月中無(wú)一宗經(jīng)營(yíng)性地塊入市，在可出讓的經(jīng)營(yíng)性地塊中，6塊土地全部為2011年掛牌無(wú)人報(bào)價(jià)。一直到5月中旬，北京依然無(wú)一宗經(jīng)營(yíng)性地塊入市，在可出讓的經(jīng)營(yíng)性地塊中，6塊土地全部為2011年掛牌，至今均無(wú)人報(bào)價(jià)。上述6塊地中，有三塊為房山區(qū)域，樓面價(jià)僅僅在4000元／平方米左右，低者甚至僅為3641元／平方米，這相比之前出讓地塊的樓面價(jià)已經(jīng)明顯下調(diào)。但即使是這個(gè)樓面價(jià)位，也依然沒(méi)有開發(fā)商報(bào)價(jià)。

當(dāng)然，這個(gè)情況在年底隨著北風(fēng)一“嘯”而過(guò)。

不能忽略的是，年底拍賣除了農(nóng)展館地王，還有5塊質(zhì)量也很不錯(cuò)的地塊。

 

大興新城、大興生物醫(yī)藥基地、通州梨園……都是眼下北京熱點(diǎn)新城。就目前來(lái)看，通州已經(jīng)是北京樓市風(fēng)向標(biāo)。而大興因依托地鐵四號(hào)線貫通南北城成為剛需置業(yè)的焦點(diǎn)所在。

   通州區(qū)梨園鎮(zhèn)0802-168地塊F1住宅混合公建用地、0802-166地塊C2商業(yè)金融用地、0802-164地塊S31機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)庫(kù)用地（配建限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房） 目前已經(jīng)收到兩次報(bào)價(jià)。不排除拍賣現(xiàn)場(chǎng)再次出現(xiàn)“09年通州地王”。而此前有開發(fā)商已有慣例，逢通州必吃。

 

 

     援引中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉觀點(diǎn)，從最近全國(guó)主要城市供地及成交土地的節(jié)奏看，土地市場(chǎng)回暖的跡象的確明顯出現(xiàn)，高單價(jià)、高總價(jià)的地塊次第出現(xiàn)，一定程度上影響了周圍區(qū)域市場(chǎng)以及整體市場(chǎng)購(gòu)房者的預(yù)期，部分開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀程度也有明顯提高，在樓市成交量復(fù)蘇以及整體資金面緩解的情況下，開發(fā)商拿地積極性也開始上漲。

“但土地市場(chǎng)的回暖需要區(qū)別看待，混淆夸大地王現(xiàn)象對(duì)市場(chǎng)有明顯的誤導(dǎo)作用。一般市場(chǎng)確定真正地王有兩個(gè)重要指標(biāo)：樓面價(jià)創(chuàng)新高、溢價(jià)率超過(guò)100%，而從目前各地交易情況看，土地成交單價(jià)并未失去理性，雖然部分區(qū)域創(chuàng)了新高，但相比2010年出現(xiàn)樓面價(jià)超過(guò)在售物業(yè)價(jià)格，截至目前全國(guó)各地出現(xiàn)的所謂高價(jià)地塊，疊加合理的開發(fā)成本很少有超過(guò)在售物業(yè)價(jià)格的，且依然呈現(xiàn)明顯的不均衡性，也就是說(shuō)，實(shí)際溢價(jià)并不高。”

第三章：無(wú)言的結(jié)局

畢竟地王只有一個(gè)，能搶的人也僅是一家。

“2012年過(guò)去了，我很懷念它。”葛優(yōu)如是說(shuō)，開發(fā)商也如是說(shuō)......