知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)政策繼續(xù)緊縮，但實(shí)際需求與經(jīng)濟(jì)決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲的內(nèi)生動(dòng)力。也就是說，“剛需”扮演了撬動(dòng)樓市的關(guān)鍵角色。另外，2012年并未出現(xiàn)類似2009年那樣的‘絕地大反攻’。樓市雖有回暖，但回升速度緩慢，且同比仍在下降，總體來講保持了平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
開發(fā)商：圖存、轉(zhuǎn)型與發(fā)展
市場(chǎng)的回暖亦使得房企的銷售數(shù)據(jù)見好。截止11月，萬科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、中海[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、華潤(rùn)等11家上市房企已經(jīng)完成了全年銷售目標(biāo)。而萬科、保利的年度銷售額更是已破千億大關(guān)。不過在很多開發(fā)商看來，這一切“如人飲水，冷暖自知”。
自去年下半年開始，樓市持續(xù)低迷，房企庫(kù)存壓力大增，而此前形成的債務(wù)又將陸續(xù)到期。無力招架的開發(fā)商被迫降價(jià)或促銷以渡難關(guān)。“以價(jià)換量”抬升了銷售業(yè)績(jī)，成交量在猜測(cè)與懷疑中逐步放大，但也降低了房企實(shí)際利潤(rùn)率。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上市房企今年三季度整體銷售毛利率已降至37.85%。
而中小房企的日子更窘迫。今年部分中小房企出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，不得不賣股權(quán)賣項(xiàng)目換取現(xiàn)金流，甚至剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)或轉(zhuǎn)型。6月，一度喜歡高歌猛進(jìn)的房企代表綠城，連續(xù)轉(zhuǎn)讓了5個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)。9月，有傳言驚曝某南方大型房企準(zhǔn)備“清盤”退出地產(chǎn)行業(yè)。
當(dāng)然，一些房企也抓住了調(diào)控帶來的機(jī)遇。融創(chuàng)、SOHO中國(guó)等通過并購(gòu)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得了低價(jià)購(gòu)得土地和在建項(xiàng)目等資源的良機(jī)，而萬科、龍湖等則積極拓寬融資渠道，抄底土地市場(chǎng)，為下一輪擴(kuò)張做好了準(zhǔn)備。這也意味著行業(yè)集中度將越來越高。
通過降價(jià)或促銷，開發(fā)商才在與購(gòu)房者的博弈中重獲了主導(dǎo)權(quán)，另隨著市場(chǎng)的回暖尤其是全年銷售目標(biāo)提前完成，不少房企開始“縮量提價(jià)”。但一位上市房企副總裁表示：“價(jià)格也不敢輕易上漲，以免調(diào)控再次加碼。”
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