不過(guò)，“房地產(chǎn)最壞的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去”，多位地產(chǎn)大佬在深圳住交會(huì)上如此感嘆。盡管房地產(chǎn)不再以過(guò)去十年的速度和質(zhì)量去發(fā)展，樓市調(diào)控也不會(huì)輕易結(jié)束，但業(yè)界普遍認(rèn)為城鎮(zhèn)化將成為樓市發(fā)展新動(dòng)力。

 

此外，基于行業(yè)變化之因，房企紛紛踏上“改舊創(chuàng)新”的轉(zhuǎn)型之路。一方面，通過(guò)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變、產(chǎn)品服務(wù)升級(jí)來(lái)獲得品牌溢價(jià)，從而增加內(nèi)生利潤(rùn)；另一方面，不斷進(jìn)行多元化嘗試與探索，以尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)及分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在盤(pán)整期，房企在底部探尋自身價(jià)值，這對(duì)行業(yè)而言未嘗不是好事。

政府：博弈、平衡與突破

 

對(duì)于調(diào)控下的樓市，地方政府也感受到了陣陣寒意。據(jù)一位二三線城市的地方官員講述，在前兩年房地產(chǎn)火爆時(shí)期，他所在城市財(cái)政收入的25%來(lái)自土地出讓金。“現(xiàn)在不但這一部分減少了，連房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)上下游對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)作用也減弱了，但一下子又找不到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。”

 

財(cái)政收入對(duì)土地出讓金的依賴(lài)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的倚重，讓部分地方政府試圖自下而上地尋求政策突破口。今年以來(lái)，上海、河南、珠海等多地?cái)M放松政策調(diào)控。盡管這些微調(diào)政策中，凡觸及“限購(gòu)”、“限貸”紅線的微調(diào)政策，無(wú)一例外都被叫停，但仍或多或少地影響到了購(gòu)房者的心理預(yù)期。

 

不過(guò)樓市整體基調(diào)依然是“堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖”。截止目前，今年中央各部委共33次表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖不放松，10次強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)合理回歸。為了強(qiáng)化政策執(zhí)行力度，7月下旬國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)?。ㄊ校┴瀼芈鋵?shí)調(diào)控措施的情況開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)督察。密集的發(fā)聲與高調(diào)的督查無(wú)疑能肅清輿論雜音，緩和了購(gòu)房者的恐慌情緒，在一定程度上穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

 

但不得不承認(rèn)嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，樓市調(diào)控變得更加艱難。今年央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、兩度降息，雖然旨在為“穩(wěn)增長(zhǎng)”提供更為寬松的貨幣環(huán)境，但也讓一部分資金不可阻遏地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)止跌回升勢(shì)頭。

 

而值得欣慰的是，持續(xù)的調(diào)控下，地方政府也在將重心放在促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化上。以海南為例，由于房地產(chǎn)在其區(qū)域經(jīng)濟(jì)占比一直比較大，海南將2012年確定為“項(xiàng)目建設(shè)年”，全省以基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重點(diǎn)，抓項(xiàng)目、上投[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]資，大力發(fā)展實(shí)業(yè)，以謀求經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，確保海南經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。

 

銀行：堅(jiān)定、微調(diào)與控風(fēng)險(xiǎn)

 

另外，房貸政策與更為宏觀的貨幣政策，也是影響房?jī)r(jià)向合理價(jià)位的回歸的重要要素。利率的調(diào)整除了減輕房貸成本，降低房貸難度，更重要的是，它影響購(gòu)房者的心理預(yù)期。

 

春節(jié)過(guò)后，首套房貸款出現(xiàn)松動(dòng)。北京、上海等一線城市的主流首套房貸款利率調(diào)回至基準(zhǔn)水平，甚至推出9折、8.5折等不同程度的優(yōu)惠。顯然，這大大減輕了剛需購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，使合理自住性住房需求得到滿足。

 

但下半年多家銀行又重新提高了首套房貸款利率，并收緊了優(yōu)惠幅度。有分析認(rèn)為，這是銀行在“自身利益”與“社會(huì)責(zé)任”之間努力尋找著平衡。到10月份許多銀行的住房貸款任務(wù)就基本完成了，在此背景下，銀行要用有限的信貸額度，獲取更大收益。

 

不過(guò)總體來(lái)說(shuō)，銀行對(duì)調(diào)控的態(tài)度是十分堅(jiān)定的。正是得益于其嚴(yán)格貫徹差異化房貸政策，市場(chǎng)上才形成剛性需要被釋放，投機(jī)投資性需求被壓制的局面。此外，銀行對(duì)房企開(kāi)發(fā)貸款仍在收縮，各家銀行的房地產(chǎn)貸款增速均低于其他行業(yè)。

 

此舉也是為了在風(fēng)險(xiǎn)上逐漸將房地產(chǎn)與自身切割開(kāi)來(lái)，畢竟樓市調(diào)控帶來(lái)的不確定性使其面臨一定償還壓力和抵押物減值風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)從16家銀行半年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)不良貸款余額仍在繼續(xù)回落，樓市并未成為銀行不良貸款的重災(zāi)區(qū)。

 

種種跡象表明，每一個(gè)市場(chǎng)主體都有自己的利益，當(dāng)政策調(diào)控把舊的利益平衡打破后，各方在通過(guò)各種方式來(lái)維護(hù)原有的利益，但也在適應(yīng)規(guī)則并尋找新的方向。“窮則變，變則通，通則久”，無(wú)疑，2012的房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控中在朝更理性、健康的軌道邁進(jìn)。

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