2012年房地產(chǎn)市場(chǎng):猶如一出跌宕起伏的熱播劇2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在年初經(jīng)歷了“寒冬”的嚴(yán)寒之后，到了年終冬季卻又感受了市場(chǎng)回暖后的“溫暖”；在市場(chǎng)“真假”回暖還有爭(zhēng)議的時(shí)候，政策調(diào)控會(huì)否趨緊的猜測(cè)又開始在坊間流傳；在房價(jià)從下半年開始小幅爬升的同時(shí)，年底的土地市場(chǎng)卻開始波瀾洶涌，曾經(jīng)一度消失的地王再度出現(xiàn)……

2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就好像是一場(chǎng)跌宕起伏的熱播?。涸谀瓿踅?jīng)歷了“寒冬”的嚴(yán)寒之后，到了年終冬季，卻又感受了市場(chǎng)回暖后的“溫暖”；在市場(chǎng)“真假”回暖還有爭(zhēng)議的時(shí)候，政策調(diào)控會(huì)否趨緊的猜測(cè)又開始在坊間流傳；在房價(jià)從下半年開始小幅爬升的同時(shí)，年底的土地市場(chǎng)卻開始波瀾洶涌，曾經(jīng)一度消失的地王再度出現(xiàn)……而步入2013年，這個(gè)為無數(shù)國人所關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)又將上演怎樣的“劇情”，還要?jiǎng)澤洗蟠蟮膯柼?hào)。

當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)在歷經(jīng)三年嚴(yán)厲調(diào)控從低谷開始回暖已是事實(shí)。2012年，成為政策調(diào)控的一個(gè)階段性成果，既刺激合理住房需求，從而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，又嚴(yán)厲打擊市場(chǎng)投資投機(jī)行為，使住房屬性從投資品向居住品轉(zhuǎn)變。

而在這場(chǎng)持久的博弈中，部分房企積極調(diào)整市場(chǎng)策略，在拿地節(jié)奏、產(chǎn)品、營銷上扣緊市場(chǎng)脈搏，獲得了不錯(cuò)的市場(chǎng)收益，實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)上漲，市場(chǎng)份額和利潤都實(shí)現(xiàn)了擴(kuò)張；相反，部分企業(yè)因資金鏈緊張、銷售不暢而面臨破產(chǎn)。

總體而言，2012年，樓市有調(diào)控后的慘淡經(jīng)營，也有緩沖后的繁榮。對(duì)2012年而言，這是一個(gè)不錯(cuò)的結(jié)尾；對(duì)2013年而言，這是一個(gè)復(fù)雜的開始。

調(diào)控政策方向不變

2012年，政策環(huán)境調(diào)控方向不變，概括起來就是保護(hù)合理自住需求和抑制投資投機(jī)需求兩手抓。

一方面，地方政府為支持合理自住需求，多地調(diào)整公積金制度，提高購置首套房貸款額度，信貸環(huán)境整體趨好，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來利好；另一方面，中央嚴(yán)格執(zhí)行差異化信貸政策和限購政策，抑制投資投機(jī)性需求，通過督查等方式確保政策落實(shí)到位。此外，中央繼續(xù)推進(jìn)土地市場(chǎng)管理和改革，加大土地供應(yīng)，特別是加大保障房土地供應(yīng)量及相應(yīng)資金支持力度，以增加市場(chǎng)有效供給。

2012年，住建部、發(fā)改委、央行等多個(gè)部門支持首次購房需求。在2011年，住建部部長姜偉新在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中部署2012年重點(diǎn)工作時(shí)就指出，支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。央行、住建部、國家發(fā)改委等部門多次表示支持首套房，多個(gè)城市的首套房貸利率從去年下半年的基準(zhǔn)利率下浮至85折，針對(duì)首套房貸，政策松動(dòng)跡象明顯。

與此同時(shí)，地方政府積極出臺(tái)各類政策鼓勵(lì)合理需求。2012年，連云港、大連、深圳、濟(jì)南、武漢等30 多個(gè)城市先后微調(diào)樓市政策鼓勵(lì)合理需求，多數(shù)為公積金政策松綁，還有廈門、天津、上海等地方調(diào)整了普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，揚(yáng)州等地出臺(tái)減稅或補(bǔ)貼政策，上調(diào)限價(jià)、戶籍放松等政策，被業(yè)界認(rèn)為是變相松綁。但觸及限價(jià)、限購等根本性調(diào)控措施的政策被叫停，僅首套房的公積金制度調(diào)整得到支持和認(rèn)可。

中央和相關(guān)部委多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，鞏固調(diào)控成果，并在年中派出督察組監(jiān)察落實(shí)情況。從2012年年初開始，溫家寶總理就屢次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)定不移地貫徹房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，同時(shí)提出房地產(chǎn)調(diào)控的兩個(gè)目標(biāo)：一是促使房價(jià)合理回歸不動(dòng)搖；二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

2012年下半年，各部委相關(guān)負(fù)責(zé)人也指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)增加普通商品住房，特別是中小套型住房供應(yīng)，防止房價(jià)反彈，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，避免不實(shí)信息炒作誤導(dǎo)。部分政策因擾亂政策預(yù)期被叫停，多地政府否認(rèn)樓市微調(diào)，表示要堅(jiān)決貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策。

具體看，2012年2月，上海出臺(tái)居住證滿三年可買第二套房的政策被叫停；7月，珠海樓市松綁一夜被叫停，這表明地方政策不可觸及中央調(diào)控的底線。5至6月，河南省、湖南省、廈門市、義烏市等相關(guān)官員紛紛辟謠，表示有關(guān)媒體關(guān)于當(dāng)?shù)貥鞘形⒄{(diào)的情況不屬實(shí)，將維持調(diào)控政策不變。此外，北京、上海等地相關(guān)部門多次強(qiáng)調(diào)，要抓好各項(xiàng)樓市房價(jià)調(diào)控工作，保持市場(chǎng)平穩(wěn)健康，行業(yè)有序發(fā)展。9月，廣州國土房管局相關(guān)人員透露，該局及時(shí)對(duì)中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的項(xiàng)目采取了限制預(yù)售規(guī)模和控制交易節(jié)奏的措施。10月，陜西出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)商品房價(jià)格成本利潤測(cè)算進(jìn)一步促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，確定合理利潤率并控制在10%左右，引導(dǎo)商品住房價(jià)格滿足自住型和改善型住房需求，以控制房價(jià)。

而貨幣政策在適度寬松形勢(shì)下，仍嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，嚴(yán)格限制多套房貸款。2012年，央行在2月和5月兩次下調(diào)存準(zhǔn)率0.5個(gè)百分點(diǎn)，在6月和7月兩次降息，并將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限先后調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.8倍和0.7倍，但同時(shí)要求金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投資投機(jī)性購房。

市場(chǎng)先冷后熱

在2010年到2011年嚴(yán)厲政策調(diào)控后，2012年開年，房地產(chǎn)市場(chǎng)以“慘淡”開局，市場(chǎng)成交大幅下滑。因市場(chǎng)銷售不暢，大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨于緊張。一些項(xiàng)目開始選擇“以價(jià)換量”的市場(chǎng)銷售策略，其中一線城市市場(chǎng)比二三線城市更為慘淡。而在成交中，遠(yuǎn)郊、低總價(jià)產(chǎn)品成為拉動(dòng)市場(chǎng)成交的主力。

但自年中開始，市場(chǎng)開始出現(xiàn)回暖跡象。業(yè)界認(rèn)為多重原因?qū)е率袌?chǎng)回暖：樓盤降價(jià)、暫無新調(diào)控政策出臺(tái)等。截至2012年年終，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖速度超過預(yù)期，部分購房者開始積極入市，房價(jià)有抬頭跡象。

根據(jù)中國房地產(chǎn) 指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，百城住宅均價(jià)自2011 年9月開始連續(xù)9個(gè)月下跌，2012年6月首次止跌后連續(xù)上漲。

市場(chǎng)需求方面，2012年，隨著貨幣環(huán)境穩(wěn)中趨松，置業(yè)者觀望情緒漸趨緩解，積壓的剛需與部分壓抑已久的改善性需求積極入市。在此支撐下，2012年1至11月主要城市成交量持續(xù)回升，為近三年同期最高，11月單月成交量創(chuàng)2010年調(diào)控以來高點(diǎn)。

一線城市走勢(shì)波動(dòng)較大，回暖時(shí)間領(lǐng)先于二三線城市。一線城市由于對(duì)政策和市場(chǎng)較為敏感，月均成交量在6月率先達(dá)到近兩年來高點(diǎn)，之后持續(xù)下行，10月起再度回升，11月成交86萬平方米，創(chuàng)2011年以來新高。

從供求比來看，新增供應(yīng)總體低于同期需求，庫存高位盤整，出清周期大幅縮短。多數(shù)代表城市銷供比率大于1，市場(chǎng)呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，與2010年形勢(shì)正好相反。2012年以來，10個(gè)代表城市成交量同比大幅增長47%，而供應(yīng)量微降1%，全年供銷比率下降至1以下，扭轉(zhuǎn)了2010年市場(chǎng)供過于求的態(tài)勢(shì)。

房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速企穩(wěn)回升，但仍是近幾年最低水平。2012年供過于求壓力有所緩解，主要源于年內(nèi)新開工面積的持續(xù)下降，而銷售面積降幅不斷縮小并在11月出現(xiàn)止跌增長。今年下半年以來銷售投資比持續(xù)回升，略高于2008年。這表明企業(yè)的投資回報(bào)速度略有加快，資金壓力稍得緩解。

資金來源整體增速顯著提高，與銷售相關(guān)的預(yù)付款和按揭貸款回升幅度最大，表明銷量回升對(duì)企業(yè)資金狀況的改善更加明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年1至11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資金來源合計(jì)8.58萬億元，同比增長14.1%，為2005 年以來第二低值，但較今年上半年提高了9.4 個(gè)百分點(diǎn)。除利用外資下降外，各類資金來源增速均高于上半年，其中與銷售相關(guān)的定金及預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款增速均高于2010年、2011 年，表明銷售狀況好轉(zhuǎn)是開發(fā)企業(yè)資金狀況在2012年好轉(zhuǎn)的主要原因。

保障房超額完成目標(biāo)

2012年，中央加大了保障房建設(shè)資金支持，要求各地要提前完成保障房建設(shè)目標(biāo)，加大分配和退出信息公開力度，確保公開透明。國土資源部也多次提出，要合理增加普通商品住房用地，確保保障房用地供應(yīng)。

2012年1月，溫家寶要求優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)國家重點(diǎn)在建、續(xù)建項(xiàng)目和保障性住房建設(shè)。6月，住建部、發(fā)改委等7部委聯(lián)合發(fā)文鼓勵(lì)民間資本參與保障性安居工程建設(shè)。

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司消息，2012年1至10月全國城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工722萬套，基本建成505萬套，提前完成年度700萬套新開工任務(wù)目標(biāo)。此外，住建部在3月和11月分別頒布有關(guān)保障房的通知和辦法，提出建立健全監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)分配和運(yùn)營管理，做好信息公開工作，主動(dòng)接受社會(huì)監(jiān)督；建立住房保障檔案信息公開和查詢制度，規(guī)范公開和查詢行為，依法保障住房保障對(duì)象的合法權(quán)益。溫家寶、李克強(qiáng)等領(lǐng)導(dǎo)在各地視察保障房工作時(shí)也都多次強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格管理確保公平分配。

房地產(chǎn)企業(yè)兩級(jí)分化

2012年，房地產(chǎn)行業(yè)短期償債能力較去年底持續(xù)好轉(zhuǎn)，招、保、萬、金幾大公司現(xiàn)金流充裕。

根據(jù)公開資料顯示，2012年A股房地產(chǎn)上市公司整體的短期償債能力持續(xù)好轉(zhuǎn)，截至三季度末，現(xiàn)金與短期有息負(fù)債之比達(dá)到1.09，較去年底提升0.16，意味著行業(yè)整體的資金風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)下降。

但業(yè)界認(rèn)為，不同企業(yè)出現(xiàn)分化，龍頭房企依托更均衡的業(yè)務(wù)體系，償債能力回升比較明顯，招保萬金四大房企的現(xiàn)金與短期負(fù)債比值在1.6至1.9之間變化，明顯高于行業(yè)平均水平，現(xiàn)金流充裕，短期償債壓力不大。而除招保萬金的A 股房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金與短期負(fù)債之比雖然在一季度觸底之后表現(xiàn)出小幅回升態(tài)勢(shì)，但依舊處于低位，中小型企業(yè)的資金壓力依舊突出。

在調(diào)控持續(xù)深入的背景下，2012年標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略也日趨分化，萬科[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、保利[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、中海[簡介 最新動(dòng)態(tài)]和恒大等全國性品牌企業(yè)，依托廣泛的市場(chǎng)布局、成熟豐富的產(chǎn)品系列，繼續(xù)強(qiáng)化對(duì)主流市場(chǎng)的覆蓋，并適時(shí)優(yōu)化價(jià)格與推盤策略，在多個(gè)重點(diǎn)城市取得了良好業(yè)績。萬科、保利堅(jiān)持聚焦剛需市場(chǎng)，積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在天津、廣州、長沙、武漢、成都、南昌等城市重點(diǎn)打造的中小低總價(jià)項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)了熱銷，而保利更是在各地適當(dāng)加推中高端產(chǎn)品以進(jìn)一步助推業(yè)績?cè)鲩L，全年銷售額有望突破千億；其中，保利地產(chǎn)在天津6盤齊發(fā)，并實(shí)現(xiàn)銷售面積排名當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)第一。

但同時(shí)，因近三年市場(chǎng)景氣度不高，一些為資金所困的小微房企已經(jīng)在破產(chǎn)邊緣。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，2013年將有近1/3的房企最終退出市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步提升。

土地市場(chǎng)年終火爆

在土地市場(chǎng)監(jiān)管上，中央不斷推進(jìn)土地管理制度改革，加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管。國土資源部屢次強(qiáng)調(diào)，要執(zhí)行好現(xiàn)有土地供應(yīng)政策，均衡供地，穩(wěn)定地價(jià)，防違規(guī)用地、防異常交易，處置閑置土地和打擊囤地炒地，穩(wěn)定土地市場(chǎng)。

在土地供應(yīng)方面，2012年全年供求不及去年，但下半年一二線城市明顯升溫。土地推出量同比減少，成交量4月以后整體回暖。

整體來看，流拍、低溢價(jià)率、底價(jià)成交成為2012年全年土地市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。但隨著銷售回暖，2012年年終，高溢價(jià)率地塊、高總價(jià)地塊的地王也開始出現(xiàn)，土地市場(chǎng)漸漸從冷淡轉(zhuǎn)為火爆。

業(yè)界認(rèn)為，應(yīng)警惕地方政府不斷高漲的推地?zé)崆榕c開發(fā)商持續(xù)膨脹的拿地沖動(dòng)形成合力，助推“地王”頻現(xiàn)，引發(fā)房價(jià)上漲預(yù)期，順勢(shì)推高房價(jià)。而這種情形，也給2013年的調(diào)控帶來了難度。

對(duì)于2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，業(yè)界認(rèn)為， 2013年宏觀經(jīng)濟(jì)將企穩(wěn)向好，房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)堅(jiān)持從緊取向，抑制投資投機(jī)的政策取向不會(huì)動(dòng)搖。