筆者在去年年中即提出房?jī)r(jià)整體會(huì)低速小漲，而不會(huì)高速大漲，事實(shí)也確實(shí)如此。這必須從宏觀經(jīng)濟(jì)政策角度來(lái)分析這個(gè)問(wèn)題。

 

現(xiàn)在我國(guó)政府追求的不是過(guò)去那種兩位數(shù)的超高速增長(zhǎng)，而是可持續(xù)的較快增長(zhǎng)，這是由金融危機(jī)以來(lái)的國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)條件決定的，歐美經(jīng)濟(jì)陷入困境帶來(lái)外需下降，而國(guó)內(nèi)物價(jià)、工資上漲帶來(lái)中國(guó)出口商品競(jìng)爭(zhēng)力下降，外貿(mào)發(fā)展速度減慢，2012年2月甚至出現(xiàn)314.9億美元貿(mào)易逆差。

 

出口和房?jī)r(jià)是如何搭上關(guān)系的？

 

我國(guó)加入WTO以后，廉價(jià)勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)和國(guó)際貿(mào)易空間的打開(kāi)相結(jié)合，形成了出口創(chuàng)匯的強(qiáng)大有效生產(chǎn)力。隨著外貿(mào)順差的飆升，大量貨幣財(cái)富涌入國(guó)門(mén)，將中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體帶活。貿(mào)易順差通過(guò)外匯占款變成人民幣，而這些巨量人民幣不可能在實(shí)體經(jīng)濟(jì)當(dāng)中完全找得到出路，因?yàn)槲覈?guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)號(hào)稱(chēng)世界工廠，于是產(chǎn)生了大量的剩余資本。剩余資本要尋找保值增值的出路，而房地產(chǎn)作為一種長(zhǎng)期看漲的商品，具有保值增值的屬性，所以被剩余資本所青睞。

 

在剩余資本的支持下，金融業(yè)全面介入房地產(chǎn)業(yè)，促成房地產(chǎn)業(yè)供需兩旺，房?jī)r(jià)大漲，然后房地產(chǎn)業(yè)又進(jìn)一步帶動(dòng)跟它關(guān)聯(lián)的數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)，所以我國(guó)經(jīng)濟(jì)就出現(xiàn)了貌似以房地產(chǎn)業(yè)為龍頭的經(jīng)濟(jì)奇跡，實(shí)際上經(jīng)濟(jì)奇跡的根源在于出口。

 

而今，如果再?zèng)]有金融危機(jī)之前那種長(zhǎng)期高速增長(zhǎng)的外貿(mào)順差，就不可能再度支撐國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期兩位數(shù)增長(zhǎng)。

 

如果不明智地繼續(xù)利用財(cái)政貨幣政策刺激追求超高速增長(zhǎng)，必然陷入泡沫經(jīng)濟(jì)的泥潭，最終像日本一樣泡沫破裂，迎來(lái)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)衰退。2008年金融危機(jī)之后的4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃成功地維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定，但也因?yàn)橛盟庍^(guò)猛而成為一次泡沫經(jīng)濟(jì)的實(shí)驗(yàn)，結(jié)果引發(fā)通貨膨脹，房?jī)r(jià)也在暴漲之中嚴(yán)重脫離國(guó)民收入水平。

 

我國(guó)政府顯然吸取了國(guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，力求走可持續(xù)發(fā)展的道路，2010年4月開(kāi)始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，宗旨是整體壓低生產(chǎn)要素價(jià)格水平，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)有競(jìng)爭(zhēng)力的健康狀態(tài)，為此不惜降低對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的要求。所以，任何人都不要幻想政策會(huì)像以前一樣全面放松，針對(duì)投資投機(jī)需求的限購(gòu)限貸將會(huì)延續(xù)。

 

然而，隨著美國(guó)QE3QE4，世界各國(guó)都在貨幣寬松，貨幣戰(zhàn)爭(zhēng)已經(jīng)打響，日本安倍晉三新政府的印鈔機(jī)更是來(lái)勢(shì)洶洶，我國(guó)不可能長(zhǎng)期實(shí)行相對(duì)保守的貨幣政策，今年應(yīng)該會(huì)在一定程度上加大貨幣寬松力度，以維持匯率穩(wěn)定，不然我國(guó)出口將前景不妙。而在泡沫未破的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，只要貨幣持續(xù)寬松，房?jī)r(jià)必然會(huì)有一定幅度上漲。

 

由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)國(guó)民經(jīng)濟(jì)眾多產(chǎn)業(yè)，而經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的特征通常是追漲殺跌，因此房?jī)r(jià)適度上漲有利于刺激宏觀經(jīng)濟(jì)。但如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，就會(huì)扭曲市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)資源配置功能，引誘過(guò)量資本涌入房地產(chǎn)業(yè)和其后盾金融業(yè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)將陷入金融泡沫泥潭。因此，我國(guó)政府會(huì)盯著房?jī)r(jià)，一旦房?jī)r(jià)有失控趨勢(shì)，調(diào)控政策一定還會(huì)加碼。政府就是要用調(diào)控政策來(lái)對(duì)沖貨幣寬松的風(fēng)險(xiǎn)，這將決定今年我國(guó)房?jī)r(jià)的走向。