從土地招拍掛，到國(guó)六條、國(guó)八條、國(guó)四條，再到限購(gòu)政策，幾年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策可謂層出不窮，實(shí)施之時(shí)雷厲風(fēng)行，但大多全是頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳的“短時(shí)政策”，勢(shì)頭一過(guò)往往迎來(lái)的是房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，出現(xiàn)了房?jī)r(jià)越調(diào)越高的尷尬局面。對(duì)此，萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京市政協(xié)委員毛大慶在今年的政協(xié)提案中建議，2011年四季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著降溫，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)得到遏制，也為探討、建立長(zhǎng)效機(jī)制贏得了時(shí)間。他建議建立以增加住房供應(yīng)、發(fā)展租賃市場(chǎng)、支持自主購(gòu)房需求、強(qiáng)化租賃保障房為基本手段，短期內(nèi)把“每戶一套房，滿足家庭基本需求”作為調(diào)控的目標(biāo)，把“每人一間房，滿足個(gè)人基本需求”為長(zhǎng)期目標(biāo)的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。

 

一戶一套

 

到一人一間

 

住建部部長(zhǎng)姜偉新在一次訪談中曾經(jīng)坦言，作為住建部部長(zhǎng)其身上的責(zé)任就是讓“居者有其屋”。

 

其實(shí)，不僅在中國(guó)從古到今全在為“居者有其屋”暢想，發(fā)達(dá)國(guó)家亦是如此。

 

上世紀(jì)30年代大蕭條后，美國(guó)開始將住房政策納入公共政策范疇。住房政策重點(diǎn)是減少無(wú)家可歸人數(shù)，支持中產(chǎn)階級(jí)家庭發(fā)展。1949年美國(guó)制定住房法案，提出住房政策要“為每個(gè)美國(guó)家庭提供體面、舒適居住環(huán)境”，明確了每戶一套房的基本要求，開始大規(guī)模開展公共住房建設(shè)，建立住房金融政府擔(dān)保和再融資體系。1960年，美國(guó)套戶比達(dá)到1.09。1973年，美國(guó)過(guò)度擁擠家庭占全部家庭數(shù)量5.6%，到2005年下降到2.4% 。同時(shí)在德國(guó)、日本以及西歐等國(guó)家全在二戰(zhàn)后提出了類似的住房政策。

 

在毛大慶看來(lái)“居者有其屋”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，要依靠許多系統(tǒng)性的工作，其中增加房屋的供應(yīng)是其中的重中之重。

 

建議：未來(lái)15年，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制政策目標(biāo)可分兩步走：第一步，以“每戶一套房，滿足家庭基本需求” 為目標(biāo)，解決城鎮(zhèn)家庭基本生活起居需要；第二步，以“每人一間房，滿足個(gè)人基本需求”為目標(biāo)，為城鎮(zhèn)居民提供相對(duì)舒適的居住條件。

 

供應(yīng)減少1%

 

房?jī)r(jià)上漲0.29%

 

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中供求關(guān)系決定價(jià)格是最為基本的規(guī)律，在房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此，經(jīng)研究表明，供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)有較大負(fù)向影響。住房供應(yīng)減少1%將帶動(dòng)之后的房?jī)r(jià)上漲0.29%，比預(yù)期帶動(dòng)作用更顯著。

 

從目前的調(diào)控思路來(lái)看，仍然以抑制需求為主，短期內(nèi)可以收到明顯效果，但長(zhǎng)期而言會(huì)造成欠賬更多。

 

根據(jù)第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，2010年我國(guó)城鎮(zhèn)住房成套率僅為75.8%，即使加上空置房后的套戶比也僅為0.83 ，每間房平均居住人數(shù)為1.1人。按照“一戶一套，一人一間”的基本供應(yīng)水平，供需缺口至少為3566萬(wàn)套，這與上世紀(jì)六七十年代時(shí)美國(guó)、日本的情況類似。發(fā)達(dá)地區(qū)住房短缺問(wèn)題更為突出，北京、上海、廣東、浙江、江蘇五省市，2006-2010年住房建設(shè)套數(shù)與新增家庭戶數(shù)之比約為0.77。

 

未來(lái)10年要取得住房供需平衡，城鎮(zhèn)住房套戶比達(dá)到1，還需新增1.11億套，建設(shè)能力需增長(zhǎng)65.4%。

 

建議：房屋供應(yīng)的增加主要依賴于土地市場(chǎng)的放量來(lái)解決。在目前土地資源緊缺的情況下，可以適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大城市建設(shè)用地規(guī)模，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。同時(shí)增加城市可用土地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)潛力。集約使用土地，提高土地利用效率。

 

限購(gòu)

 

不如“限空和限奢”

 

毛大慶認(rèn)為，租賃和購(gòu)房是城鎮(zhèn)居民實(shí)現(xiàn)基本住房需求的兩大途徑之一，在目前市場(chǎng)供應(yīng)不足的情況下，應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展租賃市場(chǎng)。

 

從美國(guó)、德國(guó)、日本、韓國(guó)和新加坡的情況看，在快速發(fā)展階段，租賃住房是城市居民解決住房需求的主要方式，占比超過(guò)45%。

 

而在我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展較為落后，這主要是由于城市戶口、教育等絕大部分公共資源配置與自有住房聯(lián)系緊密，租賃住房沒(méi)有分享公共資源的資格，并在治安等城市公共管理方面遭受歧視。同時(shí)，承租人權(quán)益保護(hù)缺失，存在出租人隨意終止租約、租約過(guò)短等問(wèn)題。頻繁搬遷給承租人帶來(lái)巨大經(jīng)濟(jì)成本和心理壓力。

 

此外，由于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過(guò)重、土地供應(yīng)形式單一，租賃住房主要由個(gè)人零散供應(yīng)，機(jī)構(gòu)持有的長(zhǎng)期租賃住房較少，市場(chǎng)規(guī)范程度較低。

 

在設(shè)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制時(shí)，必須注意對(duì)購(gòu)置住房用于出租這一投資行為的保護(hù)。如果沒(méi)有這類投資行為，就難以保證出租房源的充足。德國(guó)歷史上極低住房自有率的背后，同時(shí)反映出住房出租投資的廣泛性。因此，有必要對(duì)限購(gòu)政策思路進(jìn)行深入探討，將“限購(gòu)”(限制購(gòu)買多套住房)轉(zhuǎn)為“限空”(限制住房空置)和“限奢”(限制住房奢侈消費(fèi))。

 

建議：一是對(duì)個(gè)人持有的普通租賃住房免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅，并對(duì)房屋維修費(fèi)用提供個(gè)稅抵扣。二是對(duì)機(jī)構(gòu)持有的普通租賃住房實(shí)施稅收優(yōu)惠，包括減免營(yíng)業(yè)稅、免征房產(chǎn)稅和減免企業(yè)所得稅等。

 

財(cái)政補(bǔ)貼

 

好于信貸調(diào)節(jié)

 

縱觀幾年來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)成交的大起大落，銀行信貸政策成為了直接調(diào)節(jié)器，2009年7折貸款利率優(yōu)惠直接導(dǎo)致房屋成交量創(chuàng)造歷史最高；2010年二套房貸款利率上浮10%直接導(dǎo)致成交量下滑；2012年差別化信貸優(yōu)惠政策致使剛需成為回暖的主力?？梢?jiàn)信貸政策對(duì)于中國(guó)樓市的影響起著關(guān)鍵作用。

 

有一定支付能力的家庭購(gòu)買首套自有住房，滿足居住需求，有利于增加普通家庭生活穩(wěn)定感和幸福感，是培育中產(chǎn)階層的重要方式，能夠促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。因此，大部分國(guó)家對(duì)基本自住購(gòu)房都給予優(yōu)惠政策支持，提高其支付能力。從政策效果看，財(cái)稅補(bǔ)貼要好于金融信貸優(yōu)惠。

 

美國(guó)、德國(guó)、日本、韓國(guó)對(duì)購(gòu)買自住住房均有金融或稅收優(yōu)惠政策。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在這四個(gè)國(guó)家自住住房中，享受金融、財(cái)稅優(yōu)惠比例分別為69%、16%、46%和14%。美國(guó)、日本的優(yōu)惠力度和范圍更大，住房自有率也更高。

 

目前而言我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)支持基本自住購(gòu)房考慮較少，普通家庭在調(diào)控中獲益不多。

 

建議：一是建立自住購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼制度。包括建立自住購(gòu)房按揭貸款財(cái)政貼息制度，成立以降低首付水平為目標(biāo)的財(cái)政支持基金或擔(dān)?；?。二是對(duì)自住購(gòu)房家庭提供稅收優(yōu)惠，包括按揭貸款利息抵扣所得稅稅基、減免契稅、免征房產(chǎn)稅等，并規(guī)定每位城鎮(zhèn)居民一生中只可享受一次。