樓市觀察

 

要想根本上解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題，關(guān)鍵是理順中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向問(wèn)題。是繼續(xù)依賴房地產(chǎn)作為引擎，還是走“去房地產(chǎn)”的路子。

 

三年前，以限購(gòu)為代表的，一系列被稱之為“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控政策橫空出世。這場(chǎng)房地產(chǎn)調(diào)控成效如何？1月29日，上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2012年12月，全國(guó)70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格比2010年上升4.1%。而在這70個(gè)城市中，房?jī)r(jià)下降的有5個(gè)。在房?jī)r(jià)下降的五個(gè)城市中，浙江就占據(jù)了四席——溫州、杭州、寧波、金華。

 

浙江四城房?jī)r(jià)下跌明顯，很大程度上與部分高利貸資金等流進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的資本，迅速逃離關(guān)系密切。

 

猶記得本輪調(diào)控之初，每個(gè)城市都給出了政策目標(biāo)，以北京為代表的部分高房?jī)r(jià)城市，更是提出了“穩(wěn)中有降”的房?jī)r(jià)調(diào)控方向。顯而易見(jiàn)，面對(duì)房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)實(shí)，多數(shù)城市都未能完成最初設(shè)置的目標(biāo)。

 

當(dāng)時(shí)，雖然官方也提出過(guò)強(qiáng)化監(jiān)督問(wèn)責(zé)力度的問(wèn)題，但并未就此形成有約束力的紅頭文件或者法律條文。而今日房?jī)r(jià)依舊上漲的現(xiàn)實(shí)，更是鮮有人去溫故兩三年前的各地目標(biāo)。由此，就完全不會(huì)有官員因此而被問(wèn)責(zé)。所以，在接下來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控邁入深水區(qū)之際，建立問(wèn)責(zé)機(jī)制就顯得尤其迫切。不然，毫無(wú)約束力的調(diào)控目標(biāo)等于沒(méi)有。

 

之所以造成今日這種局面，主要原因可以分為主觀和客觀兩部分。就主觀層面而言，土地財(cái)政機(jī)制并未發(fā)生變化，房地產(chǎn)依舊是地方政府的經(jīng)濟(jì)引擎，地方政府深入貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策的積極性確實(shí)不高。而有關(guān)職能部門，借“限購(gòu)”的機(jī)會(huì)尋租的不在少數(shù)，比如不滿足購(gòu)房條件的，可以通過(guò)“買社保”來(lái)補(bǔ)齊年限。再嚴(yán)厲的調(diào)控政策，沒(méi)有強(qiáng)力地執(zhí)行，最終都不可能產(chǎn)生應(yīng)有的效力。

 

就客觀層面而言，大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境亦注定了房?jī)r(jià)具備上漲的基礎(chǔ)。近三年，銀行信貸幾近失控，分別放出了7.95萬(wàn)億、7.47萬(wàn)億和8.2萬(wàn)億元，與房地產(chǎn)直接或間接相關(guān)的領(lǐng)域，占據(jù)了信貸投向的主體。這與金融危機(jī)之前，三五萬(wàn)億元新增貸款即是天量的現(xiàn)實(shí)相比，這三年20多萬(wàn)億元的銀行信貸，委實(shí)給房地產(chǎn)調(diào)控制造了不少麻煩。與此同時(shí)，貨幣存量M2已經(jīng)迫近100萬(wàn)億元，“水浸”中的銀行系統(tǒng)，只能恣意向地方政府和國(guó)有企業(yè)投放資金。從這個(gè)意義上可以說(shuō)，高房?jī)r(jià)不是炒出來(lái)的，而是印出來(lái)的。

 

地方政府貫徹力度不夠、外加貨幣的極度超發(fā)，致使再嚴(yán)厲的調(diào)控，恐怕也只能是鎩羽而歸。治本之策，顯然并不是說(shuō)繼續(xù)加碼房地產(chǎn)調(diào)控，比如開(kāi)征房產(chǎn)稅、停貸二套房。要想根本上解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題，關(guān)鍵是理順中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向問(wèn)題。是繼續(xù)依賴房地產(chǎn)作為引擎，還是走“去房地產(chǎn)”的路子。

 

就新的十年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型大計(jì)而言，自是要走后面這一條路。這就要求尋找到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎，比如最近熱議的城鎮(zhèn)化。只有讓地方政府產(chǎn)生新的財(cái)源，新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力，他們才可能安心地貫徹既有的房地產(chǎn)調(diào)控政策。接下來(lái)，在城鎮(zhèn)化著力推進(jìn)的過(guò)程中，最需防范的是房地產(chǎn)再度成為主角，甚至喧賓奪主。要想讓房?jī)r(jià)最終合理回歸，新十年的城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)必須只扮演配合的角色。

 

□倪金節(jié)(財(cái)經(jīng)作家)