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  • 倪金節(jié):讓房?jī)r(jià)最終合理回歸 房地產(chǎn)必須扮演配合角色

    2013年02月01日 08:29
    來(lái)源:新京報(bào)
    樓市觀察
     
    要想根本上解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題,關(guān)鍵是理順中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向問(wèn)題。是繼續(xù)依賴房地產(chǎn)作為引擎,還是走“去房地產(chǎn)”的路子。
     
    三年前,以限購(gòu)為代表的,一系列被稱之為“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控政策橫空出世。這場(chǎng)房地產(chǎn)調(diào)控成效如何?1月29日,上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示,2012年12月,全國(guó)70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格比2010年上升4.1%。而在這70個(gè)城市中,房?jī)r(jià)下降的有5個(gè)。在房?jī)r(jià)下降的五個(gè)城市中,浙江就占據(jù)了四席——溫州、杭州、寧波、金華。
     
    浙江四城房?jī)r(jià)下跌明顯,很大程度上與部分高利貸資金等流進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的資本,迅速逃離關(guān)系密切。
     
    猶記得本輪調(diào)控之初,每個(gè)城市都給出了政策目標(biāo),以北京為代表的部分高房?jī)r(jià)城市,更是提出了“穩(wěn)中有降”的房?jī)r(jià)調(diào)控方向。顯而易見(jiàn),面對(duì)房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)實(shí),多數(shù)城市都未能完成最初設(shè)置的目標(biāo)。
     
    當(dāng)時(shí),雖然官方也提出過(guò)強(qiáng)化監(jiān)督問(wèn)責(zé)力度的問(wèn)題,但并未就此形成有約束力的紅頭文件或者法律條文。而今日房?jī)r(jià)依舊上漲的現(xiàn)實(shí),更是鮮有人去溫故兩三年前的各地目標(biāo)。由此,就完全不會(huì)有官員因此而被問(wèn)責(zé)。所以,在接下來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控邁入深水區(qū)之際,建立問(wèn)責(zé)機(jī)制就顯得尤其迫切。不然,毫無(wú)約束力的調(diào)控目標(biāo)等于沒(méi)有。
     
    之所以造成今日這種局面,主要原因可以分為主觀和客觀兩部分。就主觀層面而言,土地財(cái)政機(jī)制并未發(fā)生變化,房地產(chǎn)依舊是地方政府的經(jīng)濟(jì)引擎,地方政府深入貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策的積極性確實(shí)不高。而有關(guān)職能部門,借“限購(gòu)”的機(jī)會(huì)尋租的不在少數(shù),比如不滿足購(gòu)房條件的,可以通過(guò)“買社保”來(lái)補(bǔ)齊年限。再嚴(yán)厲的調(diào)控政策,沒(méi)有強(qiáng)力地執(zhí)行,最終都不可能產(chǎn)生應(yīng)有的效力。
     
    就客觀層面而言,大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境亦注定了房?jī)r(jià)具備上漲的基礎(chǔ)。近三年,銀行信貸幾近失控,分別放出了7.95萬(wàn)億、7.47萬(wàn)億和8.2萬(wàn)億元,與房地產(chǎn)直接或間接相關(guān)的領(lǐng)域,占據(jù)了信貸投向的主體。這與金融危機(jī)之前,三五萬(wàn)億元新增貸款即是天量的現(xiàn)實(shí)相比,這三年20多萬(wàn)億元的銀行信貸,委實(shí)給房地產(chǎn)調(diào)控制造了不少麻煩。與此同時(shí),貨幣存量M2已經(jīng)迫近100萬(wàn)億元,“水浸”中的銀行系統(tǒng),只能恣意向地方政府和國(guó)有企業(yè)投放資金。從這個(gè)意義上可以說(shuō),高房?jī)r(jià)不是炒出來(lái)的,而是印出來(lái)的。
     
    地方政府貫徹力度不夠、外加貨幣的極度超發(fā),致使再嚴(yán)厲的調(diào)控,恐怕也只能是鎩羽而歸。治本之策,顯然并不是說(shuō)繼續(xù)加碼房地產(chǎn)調(diào)控,比如開(kāi)征房產(chǎn)稅、停貸二套房。要想根本上解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題,關(guān)鍵是理順中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向問(wèn)題。是繼續(xù)依賴房地產(chǎn)作為引擎,還是走“去房地產(chǎn)”的路子。
     
    就新的十年,中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型大計(jì)而言,自是要走后面這一條路。這就要求尋找到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎,比如最近熱議的城鎮(zhèn)化。只有讓地方政府產(chǎn)生新的財(cái)源,新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力,他們才可能安心地貫徹既有的房地產(chǎn)調(diào)控政策。接下來(lái),在城鎮(zhèn)化著力推進(jìn)的過(guò)程中,最需防范的是房地產(chǎn)再度成為主角,甚至喧賓奪主。要想讓房?jī)r(jià)最終合理回歸,新十年的城鎮(zhèn)化,房地產(chǎn)必須只扮演配合的角色。
     
    □倪金節(jié)(財(cái)經(jīng)作家) 
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