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  • 蘇培科:警惕房企境外融資潮

    2013年02月01日 08:51
    來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
    國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)雖然沒有放松,但開發(fā)商境外融資的躁動和“地王”的頻現(xiàn),已經(jīng)說明開發(fā)商不把調(diào)控政策放在眼里了,這讓房地產(chǎn)調(diào)控者頗為尷尬。
     
    據(jù)統(tǒng)計(jì),截至1月30日內(nèi)地房企境外融資額已逾400億元,內(nèi)地房企境外融資已經(jīng)達(dá)到了前所未有的高潮。這些融資的大部分都用于買地和囤地,進(jìn)一步推高土地市場的成交溢價率。房價和地價上漲的預(yù)期也進(jìn)一步強(qiáng)化,地方政府和開發(fā)商獲益,而這會讓中國經(jīng)濟(jì)和樓市調(diào)控陷入窘境。如果中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策再次陷入“空調(diào)”,房價進(jìn)一步飆升,泡沫一旦破滅,外資抽離,后果將不堪設(shè)想。
     
    房企大量境外融資會給中國帶來新的金融風(fēng)險。從央行公布的融資數(shù)據(jù)來看,2012年銀行信貸增加8.2萬億元,社會融資總額達(dá)15.7萬億,銀行貸款占社會融資總額的比重已經(jīng)到達(dá)52%,較前些年90%的比例下降了不少,理論上是好事,融資結(jié)構(gòu)多元化和融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化有利于分散銀行金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險,但是“影子銀行”的比例在不斷提升,還有信托、私募、高利貸和境外融資等融資方式獲得的資金又過于集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域,這會加劇中國的金融風(fēng)險。
     
    從國內(nèi)企業(yè)的貸款和融資結(jié)構(gòu)來看,大都以短期融資為主,大家對未來的中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)并不樂觀,加上總需求不足和產(chǎn)能過剩導(dǎo)致資金供給遠(yuǎn)大于需求,于是各種渠道融來的資金大都流進(jìn)了地方融資平臺、房地產(chǎn)領(lǐng)域和投資產(chǎn)品領(lǐng)域,目的是為了賺取快錢,但同時又在醞釀風(fēng)險。中指院對工、農(nóng)、中、建、交這五大行的統(tǒng)計(jì)顯示房地產(chǎn)業(yè)的貸款比例在下降。這似乎可以表明銀行等金融機(jī)構(gòu)正在防范房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款的風(fēng)險,但實(shí)際并非如此,銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的參與度依然很高,2012年的比例下降與監(jiān)管層的調(diào)控和信貸額度緊張有關(guān),并非主動收縮。而且很多房地產(chǎn)企業(yè)和“兩高一限”的企業(yè)大都采取信托、私募和境外融資,變相繞開了調(diào)控者的視野,這不但會影響和對沖宏觀調(diào)控政策的效果,還會加大金融風(fēng)險的體外循環(huán)。關(guān)鍵是這些融資大都建立在房價和地價上漲的預(yù)期之上,一旦中國的房地產(chǎn)出現(xiàn)周期性調(diào)整,則表外融資的風(fēng)險將會一一暴露,將會對整個社會信用體系造成重?fù)簟?/div>
     
    在目前全球量化寬松的大背景下,房企境外融資會吸引來大量外幣進(jìn)入,增加外匯占款和國內(nèi)基礎(chǔ)貨幣的乘數(shù)型投放,變成輸入型通脹的壓力,因此不應(yīng)該鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)大量境外融資,反而應(yīng)該引起重視。
     
    當(dāng)務(wù)之急,應(yīng)該全面普查國內(nèi)的不動產(chǎn)數(shù)量,采取必要的稅收調(diào)控手段,增加多套房擁有者的持有成本,用稅收杠桿迫使持有多套房的人釋放存量房和空置房,減少房子的空置和浪費(fèi),抑制房子的投資和投機(jī)需求。同時,中央政府應(yīng)該加大保障房的供給,讓所有以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企和愿意參建保障房的民企一起來承建保障房,來確保保障房的進(jìn)度和質(zhì)量,以改變房價上漲的預(yù)期,只有這樣房價才會回歸到合理水平。況且保障房的開發(fā)建設(shè)與“穩(wěn)增長”并不矛盾,只要確保保障房的進(jìn)度和數(shù)量照樣可以拉動房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè),對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)也不會大幅縮減,只是地方政府的賣地收入和開發(fā)商的利潤會減少,但換來的卻是中國房地產(chǎn)的理性回歸。(作者系對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)公共政策研究所首席研究員) 
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