據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天下公司》報(bào)道，新國(guó)五條細(xì)則"震驚"了整個(gè)樓市，但東莞的二手房交易市場(chǎng)卻"不為所動(dòng)"。
早在2007年，東莞就已執(zhí)行新政，即二手房按差價(jià)20%計(jì)征個(gè)稅。經(jīng)濟(jì)之聲記者分別采訪了東莞市部分房產(chǎn)中介門(mén)店，以及東莞市的房管所，證實(shí)了東莞這幾年，一直在執(zhí)行個(gè)人出售房源按差額征收20%個(gè)稅的政策。
東莞某房產(chǎn)中介丁先生告訴記者，2007年剛開(kāi)始執(zhí)行新政時(shí)，當(dāng)?shù)氐亩址拷灰琢砍霈F(xiàn)驟降，但隨即又進(jìn)入上升通道。據(jù)他介紹，目前市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)并不在政策上，而是如何少繳稅。
丁先生表示，如果買房?jī)r(jià)是150，賣房?jī)r(jià)是180萬(wàn)，那么中間產(chǎn)生的30萬(wàn)盈利要交6萬(wàn)的稅。這6萬(wàn)稅，他們可以通過(guò)一些普通的方式，來(lái)幫客戶抵消掉。但如果買房?jī)r(jià)是150萬(wàn)，賣房?jī)r(jià)是200萬(wàn)，那么中間產(chǎn)生的50萬(wàn)盈利則要交10萬(wàn)的稅，普通的辦法行不通，有的甚至?xí)?dòng)用"將裝修發(fā)票等抵扣的額度上調(diào)"等特殊手段。
《東莞地稅納稅指引系列--個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)》規(guī)定，凡納稅人能提供房屋購(gòu)買合同、發(fā)票、契稅稅票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證，或稅務(wù)部門(mén)征稅系統(tǒng)中有上次交易價(jià)格記錄的，均應(yīng)按照核實(shí)征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。即：個(gè)人所得稅=(轉(zhuǎn)讓價(jià)格-財(cái)產(chǎn)原值-合理費(fèi)用)×20%。
合理費(fèi)用是指本次繳納的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅等稅費(fèi)、購(gòu)置時(shí)支付的契稅和辦證費(fèi)、住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)等，合理費(fèi)用必須憑合法票據(jù)減除。
通過(guò)發(fā)票抵稅，是一種逃稅方式。對(duì)于賣房者來(lái)說(shuō)，更重要的是要在稅所有關(guān)系。在東莞，二手房交易到地稅部門(mén)交稅時(shí)，要上報(bào)房屋成交價(jià)格，如果相比評(píng)估系統(tǒng)報(bào)高了，則自己要多繳稅；如果報(bào)低了，則通不過(guò)評(píng)估系統(tǒng)的檢驗(yàn)。因此，在報(bào)稅環(huán)節(jié)，最重要的就是準(zhǔn)確把脈稅所系統(tǒng)中的評(píng)估價(jià)。
丁先生：東莞現(xiàn)在所有二手房的交易，在稅所有一個(gè)參考價(jià)格，基本上按照參考價(jià)格來(lái)打。
比如評(píng)估價(jià)稅所那邊底線是9000，很多人不知道這種情況，如果低于9000就不給通過(guò)，得重新再去評(píng)，再評(píng)的話會(huì)把評(píng)估系統(tǒng)的價(jià)格給你調(diào)高，9000肯定就過(guò)不了了。
如果你知道那邊的情況最低是9000，合同上寫(xiě)一個(gè)8900他就給你過(guò)了，如果不知道的話寫(xiě)高了，假如說(shuō)寫(xiě)9500或者10000給你過(guò)了，他不會(huì)告訴你的。所以要對(duì)稅所的評(píng)估系統(tǒng)非常了解，把握這個(gè)尺度就。
看來(lái)，地稅局的評(píng)估價(jià)是避免陰陽(yáng)合同的關(guān)鍵。東莞地稅局介紹，評(píng)估價(jià)是由地稅局牽頭，委托有相關(guān)資質(zhì)的公司考察后得出的價(jià)格，評(píng)估價(jià)比市場(chǎng)價(jià)偏低，并沒(méi)有完全跟市場(chǎng)價(jià)吻合。
東莞地稅局：我們這個(gè)系統(tǒng)當(dāng)時(shí)是由市局委托有資質(zhì)的評(píng)估公司實(shí)地考察之后出具的評(píng)估價(jià)格。
現(xiàn)在市面上很流行陰陽(yáng)合同，這不是硬性的干預(yù)，這意味如果低于市場(chǎng)價(jià)格，我們就有權(quán)力調(diào)整你的價(jià)格。而且系統(tǒng)內(nèi)部的評(píng)估價(jià)已經(jīng)是比現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)偏低了，沒(méi)有完全跟市場(chǎng)價(jià)格吻合。
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