隨著各城市出臺房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則或房價(jià)控制目標(biāo)，新盤銷售和價(jià)格漲幅將面臨更嚴(yán)格的行政管控。多城市公布的調(diào)控細(xì)則明確提出，對商品住宅的預(yù)售申報(bào)價(jià)格實(shí)行指導(dǎo)，不接受國土房管部門指導(dǎo)的，暫停核發(fā)預(yù)售許可證，超過申報(bào)價(jià)格銷售的，不得網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同。

 

業(yè)內(nèi)人士指出，這意味著售價(jià)過高和漲幅過快的樓盤入市可能受阻，只有定價(jià)符合要求的新盤才能進(jìn)入市場銷售，市場供需矛盾在短時(shí)間內(nèi)將加劇，房企利潤也會進(jìn)一步被壓縮。

 

新盤定價(jià)將被嚴(yán)控

 

北京版細(xì)則調(diào)控最嚴(yán)，北京市政府將通過“限房價(jià)、競地價(jià)”等方式增加自住型、改善型住房的土地供應(yīng)，并首次提出，“對報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目價(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案”。

 

北京2013年房價(jià)控制目標(biāo)是：全市新建商品住房價(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定。而北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會2013年1月6日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2012年，北京商品住房共簽約23萬套，同比上漲36.9%；新建商品住房成交均價(jià)2.07萬元/平方米，比2011年下降7.6%。按此推算，今年北京新建商品住房成交均價(jià)也將維持在2萬元/平方米左右。

 

中國證券報(bào)記者了解到，目前北京五環(huán)至六環(huán)之間的絕大部分新盤價(jià)格已超過2萬元/平方米，六環(huán)外新盤價(jià)格大多在17000元/平方米。

 

蘭德咨詢總裁宋延慶在接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，政府要完成房價(jià)控制目標(biāo)，肯定會限價(jià)。至少在今年上半年，別墅、花園洋房和高價(jià)樓盤，以及漲幅過快的樓盤，都難以拿到預(yù)售證。

 

廣州市調(diào)控細(xì)則也提到，要加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格監(jiān)管，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)。廣州地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，近期廣州市區(qū)多個(gè)擬漲價(jià)新盤未能拿到預(yù)售證。

 

相關(guān)研究機(jī)構(gòu)(廣州)研究總監(jiān)鄒瑞蓉告訴中國證券報(bào)記者，目前，廣州越秀區(qū)、天河區(qū)等中心區(qū)域的新盤基本上都是3萬元/平方米的高價(jià)樓盤。由于政策剛出，雖然在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中尚未發(fā)現(xiàn)高價(jià)盤降價(jià)的情況，但不排除4月份會出現(xiàn)此類情況。

 

政府限價(jià)，限多少才算合理呢？宋延慶表示，北京各區(qū)縣可能會以北京市房價(jià)控制總體目標(biāo)為依據(jù)，統(tǒng)計(jì)轄區(qū)內(nèi)各地塊的市場成交均價(jià)，再規(guī)定該地塊新盤的價(jià)格區(qū)間。滿足該價(jià)格區(qū)間的新盤才會發(fā)放預(yù)售證。鄒瑞蓉也認(rèn)為，廣州市國土房管部門也會根據(jù)市內(nèi)各區(qū)域的市場均價(jià)，限定該區(qū)域內(nèi)的新盤銷售價(jià)格區(qū)間。

 

房企利潤被擠壓

 

在限價(jià)的政策背景下，房企的利潤將會被進(jìn)一步壓縮。

 

針對媒體有關(guān)北京今后新建商品房的利潤或難超過5%的報(bào)道，宋延慶認(rèn)為，房企凈利潤因該政策而下降不可避免，不排除部分項(xiàng)目的凈利潤降至5%左右，但房企開發(fā)新盤項(xiàng)目往往分一、二、三等多期，某一期項(xiàng)目凈利受影響對房企整體業(yè)績影響相對有限，特別是對大型房企而言。

 

亞太城市房地產(chǎn)協(xié)會會長謝逸楓表示，房企利潤不超過5%的說法不成立。“限價(jià)肯定會讓房企利潤空間收窄，但只有5%的凈利的話，房企都得轉(zhuǎn)型做其他行業(yè)了。這么低的利潤，誰還會去投資周期長、風(fēng)險(xiǎn)高的地產(chǎn)項(xiàng)目。因此，這種說法站不住腳。”

 

政府限價(jià)，受影響較大的是中小房企。因?yàn)樗鼈冺?xiàng)目少，抗風(fēng)險(xiǎn)能力不夠強(qiáng)，也沒有龍頭房企融資和拿地的成本優(yōu)勢。這在一定程度上反而利好龍頭房企。

 

此外，房企土地增值稅將加重，也將擠壓房企的利潤空間。4月2日，北京市地稅局聯(lián)合北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會出臺房地產(chǎn)稅收新政，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新辦理預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案的商品房取得的收入，按照預(yù)計(jì)增值率實(shí)行2%至8%的幅度預(yù)征率。對100%＜預(yù)計(jì)增值率≤200%的項(xiàng)目，按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅；對預(yù)計(jì)增值率＞200%的，按照銷售收入的8%預(yù)征土地增值稅；對容積率小于1.0的項(xiàng)目，最低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅。姚軒杰