第1式 看位置

選房三要素：位置、位置、位置。房產(chǎn)作為不可動(dòng)的資產(chǎn)，所處位置對其使用和保值、增值起著決定性的作用。房產(chǎn)作為一種最實(shí)用的財(cái)產(chǎn)形式，即使買房的首要目的是為了居住，購買房產(chǎn)仍然同時(shí)還是一種較經(jīng)濟(jì)的、具有較高預(yù)期潛力的投資。房產(chǎn)能否升值，所在的區(qū)位是一個(gè)非常重要的因素?？匆粋€(gè)區(qū)位的潛力不僅要看現(xiàn)狀，還要看發(fā)展，如果購房者在一個(gè)區(qū)域各項(xiàng)市政、交通設(shè)施不完善的時(shí)候以低價(jià)位購房，待規(guī)劃中的各項(xiàng)設(shè)施完善之后，則房產(chǎn)大幅升值很有希望。區(qū)域環(huán)境的改善會(huì)提高房產(chǎn)的價(jià)值，例如北京亞運(yùn)村的落成，就使得周圍房地產(chǎn)價(jià)值成倍增長。研究城市規(guī)劃，分析住宅所在區(qū)位的發(fā)展?jié)摿Γ瑢彿空呤种匾?br />
第2式 看配套

居住區(qū)內(nèi)配套公建是否方便合理，是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。稍大的居住小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小學(xué)，以排除城市交通對小學(xué)生上學(xué)路上的威脅，且住宅離小學(xué)校的距離應(yīng)在300米左右(近則擾民，遠(yuǎn)則不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務(wù)半徑最好不要超過150米。

目前在售樓書上經(jīng)常見到的“會(huì)所”，指的就是住區(qū)居民的公共活動(dòng)空間。大多包括小區(qū)餐廳、茶館、游泳池、健身房等體育設(shè)施。由于經(jīng)濟(jì)條件所限，普通老百姓購買的房子面積不會(huì)很大，購房者買的是80平方米的住宅，有了會(huì)所，他所享受的生活空間就會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于80平方米。

第3式 看綠化

但是居追境有一個(gè)重要的硬性指標(biāo)——綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是：“綠地率”與“綠化履蓋率”是兩個(gè)不同的概念，綠地不包括陽臺(tái)和屋頂綠化，有些開發(fā)商會(huì)故意混淆這兩個(gè)概念。由于居住區(qū)綠地在遮陽、防風(fēng)防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%。北京城近郊居住區(qū)綠地率應(yīng)在35%以上，在市區(qū)附近，如果住區(qū)綠地率能達(dá)到40%甚至50%，就比較難得了。購房者不要被什么這園林那風(fēng)格唬住，也許那個(gè)項(xiàng)目連起碼的標(biāo)準(zhǔn)都還沒有達(dá)到呢。

第4式 看布局

建筑容積率是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一。這個(gè)指標(biāo)在商品房銷售廣告中經(jīng)常見到，購房者應(yīng)該了解。

一般來講，規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的總建筑面積乘以建筑容積率就等于規(guī)劃建設(shè)用地面積。規(guī)劃建設(shè)用地面積指允許建筑的用地范圍，其住區(qū)外圍的城市道路、公共綠地、城市停車場等均不包括在內(nèi)。建筑容積率和居住建筑容積率的概念不同，前者包括了用地范圍內(nèi)的建筑面積，而總用地一樣，因此在指標(biāo)中，前者高于后者。

容積率高，說明居住區(qū)用地內(nèi)房子建的多，人口密度大。一般說來，居住區(qū)內(nèi)的樓層越高，容積率也越高。以多層住宅(6層以下)為主的住區(qū)容積率一般在1.2至1.5左右，高層高密度的住區(qū)容積率往往大于2，在房地產(chǎn)開發(fā)中為了取得更高的經(jīng)濟(jì)效益，一些開發(fā)商千方百計(jì)地要求提高建筑高度，爭取更高的容積率。但容積率過高，會(huì)出現(xiàn)樓房高、道路窄、綠地少的情形，將極大地影響居住區(qū)的生活環(huán)境。

容積率的高低，只是一個(gè)簡單的指標(biāo)，有些項(xiàng)目雖然看上去容積率不高，但是為了增大中庭園林或是閃避地下車庫，而使得樓座擁擠一隅也是不可取的。

在居住區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時(shí)間和日照質(zhì)量，要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。北京地區(qū)的日照間距條形住宅采用1.6至1.7H(H為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺(tái)的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照間距標(biāo)準(zhǔn)。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。

第5式 看區(qū)內(nèi)交通

居住區(qū)內(nèi)的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前作為樓盤賣點(diǎn)的“人車分流”，汽車在小區(qū)外直接進(jìn)入小區(qū)地下車庫，車行與步行互不干擾，因小區(qū)內(nèi)沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾，小區(qū)內(nèi)的步行道兼有休閑功能，可大大提高小區(qū)環(huán)境質(zhì)量，但這種方式造價(jià)較高。

人車混行的小區(qū)要考察區(qū)內(nèi)主路是否設(shè)計(jì)得“通而不暢”以防過境車流對小區(qū)的干擾。是否留夠了汽車的泊位，停車位的位置是否合理，一般的原則是露天停放的汽車盡量不進(jìn)住宅組團(tuán)，停車場若不得不靠近住宅，應(yīng)盡量靠近山墻而不是住宅正面。另外，汽車泊位還分為租賃和購買兩種情況，購房者有必要搞清楚：車位的月租金是多少;如果購買，今后月管理費(fèi)是多少，然后仔細(xì)算一筆賬再?zèng)Q定是租還是買。

第6式 看價(jià)格

大家都明白，買房子當(dāng)然絕不是越便宜越好，關(guān)鍵是要看性能價(jià)格比，也就是說是否物有所值、價(jià)格合理。購房者看中某一樓盤后，應(yīng)當(dāng)盡力克制購買沖動(dòng)，耐心對同一區(qū)位、同等檔次樓盤的性能進(jìn)行比較，同時(shí)還要問清實(shí)價(jià)。

對有意購買的幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行性能與價(jià)格的比較時(shí)，首先要弄清每個(gè)項(xiàng)目報(bào)的價(jià)格到底是什么價(jià)，有的是“開盤價(jià)”，即最底價(jià);有的是“均價(jià)”;有的是“最高限價(jià)”;有的是整套價(jià)格、有的是套內(nèi)建筑面積價(jià)格……最主要的是應(yīng)弄清(或換算)所選房屋的實(shí)際價(jià)格，因?yàn)檫@幾個(gè)房價(jià)出入很大，不弄明白會(huì)影響你的判斷力。房屋出售時(shí)是“毛坯房”、“初裝修”還是“精裝修”，也會(huì)對房屋的價(jià)格有影響，比較房價(jià)時(shí)應(yīng)考慮這一因素。

當(dāng)幾個(gè)樓盤站到同一起跑線上后，購房者首先可以將大大超過預(yù)算和性能過差的項(xiàng)目剔除，然后再綜合比較。一般來講，性能越好的樓盤越貴，此時(shí)就需要冷靜分析：哪些性能是必須的，哪些性能對自己無用，對于那些只會(huì)增加房價(jià)的華而不實(shí)的賣點(diǎn)性能一定要果斷“割愛”。

第7式 看日照

萬物生長靠太陽，特別是對經(jīng)常在家的老人和兒童來說，陽光[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評]入室是保證他們身心健康的基本條件。有效的日照能改善住宅的小氣候，保證住宅的衛(wèi)生，提高住宅的舒適度。住宅內(nèi)的日照標(biāo)準(zhǔn)，由日照時(shí)間和日照質(zhì)量來衡量。北京地處北緯39° 57’，日照時(shí)間以大寒日不少于兩小時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)。按照《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：“每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間能獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過4個(gè)時(shí)，其中宜有兩個(gè)獲得日照。”居住小區(qū)內(nèi)的住宅“戶戶朝南”往往是開發(fā)商的強(qiáng)勁賣點(diǎn)，但值得注意的是：有些住宅樓南北之間間距達(dá)不到規(guī)范要求，南向窗面積很序開在深凹槽里往往使住宅不能獲得有效日照。

第8式 看通風(fēng)

在炎熱的夏季，良好的通風(fēng)往往同寒冷季節(jié)的日照一樣重要。北京屬溫帶大陸性氣候，夏季多為東南風(fēng)，冬季多為偏北風(fēng)。如果住宅有南北兩個(gè)朝向，夏季能有穿堂風(fēng)，比住宅中所有居室都朝南，但沒有穿堂風(fēng)的要好。所以一般來說，板樓的通風(fēng)效果好于塔樓。目前北京樓市中還有“塔聯(lián)板”和更緊密結(jié)合的“塔混板”出現(xiàn)，在選擇時(shí)，購房者要仔細(xì)區(qū)別哪些戶型是板樓的，哪些戶型是塔樓的。此外還要注意住宅樓是否處在開敞的空間，住宅區(qū)的樓房布局是否有利于在夏季引進(jìn)主導(dǎo)風(fēng)，保證風(fēng)路暢通。一些多層或板樓，從戶型設(shè)計(jì)上看通風(fēng)情況良好，但由于圍合過緊，或是背倚高大建筑物，致使實(shí)際上無風(fēng)光顧。

第9式 看戶型

平面布局合理是居住舒適的根本，好的戶型設(shè)計(jì)應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：(1) 入口有過渡空間，即“玄關(guān)”，便于換衣、換鞋，避免一覽無遺。(2) 平面布局中應(yīng)做到“動(dòng)靜”分區(qū)。動(dòng)區(qū)包括起居廳、廚房、餐廳，其中餐廳和廚房應(yīng)聯(lián)系緊密并靠近住宅入口。靜區(qū)包括主臥室、書房、兒童臥室等。若為雙衛(wèi)，帶洗浴設(shè)備的衛(wèi)生間應(yīng)靠近主臥室。另一個(gè)則應(yīng)在動(dòng)區(qū)。(3) 起居廳的設(shè)計(jì)應(yīng)開敞、明亮，有較好的視野，廳內(nèi)不能開門過多，應(yīng)有一個(gè)相對完整的空間擺放家具，便于家人休閑、娛樂、團(tuán)聚。(4) 房間的開間與進(jìn)深之比不宜超過1比2。(5) 廚房、衛(wèi)生間應(yīng)為整體設(shè)計(jì)，廚房不宜過于狹長，應(yīng)有配套的廚具、吊柜，應(yīng)有放置冰箱的空間。衛(wèi)生間應(yīng)有獨(dú)立可靠的排氣系統(tǒng)。下水道和存水彎管不得在室內(nèi)外露。