半月前出臺的杭州市經(jīng)濟(jì)適用房上市交易辦法非議不斷。26日，眾多經(jīng)適房業(yè)主在政府門口集合，并拉出橫幅表達(dá)了對這一新政的異議。
記者從杭州都市水鄉(xiāng)、北景園等多個經(jīng)適房小區(qū)多名業(yè)主代表處了解到，他們的異議主要集中在兩點：其一，該政策所定上市交易需繳55%土地補償價款，比例不合理，要求公開制定依據(jù)。
其二，當(dāng)年購房合同中寫明5年后可上市交易，但由于杭州方面遲遲沒有出臺交易政策，導(dǎo)致他們無法交易，無故增加了換房成本。
對此，杭州市房管局方面表示，設(shè)2004年為是否需要繳納55%補償款的時間節(jié)點，是根據(jù)前后經(jīng)適房性質(zhì)變化所定。該局認(rèn)為，55%的比例符合當(dāng)年合同約定條款。
杭州經(jīng)適房交易出臺 購房者反應(yīng)兩極分化
8月12日，杭州市政府正式出臺《關(guān)于規(guī)范杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易和回購管理的實施意見》(以下簡稱《意見》)。
《意見》規(guī)定，杭州市經(jīng)適房采取分類處置辦法，符合相關(guān)日期簽訂購房合同(含預(yù)售合同)之日起滿5年，并補交土地收益等價款取得完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房可通過買賣、贈與等方式處置該住房。
《意見》明確，須補繳土地收益等價價款的是在2004年9月1日后簽訂合同的經(jīng)適房。
在2004年9月1日之前簽訂購房合同(含預(yù)售合同)的，上市交易時按照《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易計繳土地出讓金等相關(guān)費用辦法》的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計算相應(yīng)費用。
而在這個時間之后的，按照屆時公布的評估價與當(dāng)時經(jīng)濟(jì)適用住房購買價差價的55%向政府交納土地收益等價款。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按此《意見》，杭州市目前共有38598套經(jīng)適房可上市交易，面積374.29萬平方米。
而其中，大約七成的經(jīng)適房需補繳55%差價，12869套無需繳納。
該政策出臺后，集中了大量2004年9月之前經(jīng)適房的杭州東新園、三塘等小區(qū)意欲賣房者不在少數(shù)。
據(jù)華邦地產(chǎn)三塘店負(fù)責(zé)人何委介紹，目前附近小區(qū)已有幾十名客戶預(yù)約登記，作為中介，他們已開始做經(jīng)適房交易培訓(xùn)，準(zhǔn)備迎接一個可能的交易火爆期。
不過，在2004年9月之后的經(jīng)適房購買者則對政策頗為不滿，集體維權(quán)。這些購買者主要集中在都市水鄉(xiāng)、三里家園、銘和苑等。
根據(jù)《意見》，經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有房屋有限產(chǎn)權(quán)，通過補交土地收益等價款取得完全產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)按照屆時公布的評估價與當(dāng)時經(jīng)濟(jì)適用住房購買價之間差價的55%向政府補交土地收益等價款，原購買時繳交的稅費在計算差價時予以扣除。具體計算公式如下：
需補交的土地收益等價款＝(屆時的評估單價－經(jīng)濟(jì)適用住房購買時單價)×按經(jīng)濟(jì)適用住房價格購買的面積×55%－購買時繳交的稅費。
目前，杭州政府方面尚未制定出臺經(jīng)適房的評估單價，但早期購房單價與現(xiàn)在的市場價相差數(shù)倍已是事實。
據(jù)一位都市水鄉(xiāng)的購房者介紹，2005年他買房時房價為2900/㎡，現(xiàn)在周邊二手房價大約在15000元/㎡左右，差價在12100元/㎡。按照《意見》，他需要繳納6655元/㎡。以60平方米的經(jīng)適房為例，一套房出售后，扣除稅費，仍需繳納約40萬元左右的土地收益等價款。而同一地段，比他早幾個月買經(jīng)適房的，買入價為2300元/㎡，卻因為是在2004年9月1日簽的合同就可被“豁免”。
對此，眾多經(jīng)適房業(yè)主表達(dá)出對新政的質(zhì)疑。
質(zhì)疑一：收益征收比例過高要求公開政策依據(jù)
金滿是2005年6月簽訂購房合同的，屬于須繳納55%收益價款的那一批購房戶。
2003年，金滿大學(xué)畢業(yè)，就開始申請經(jīng)濟(jì)適用房。“那時候是以搖號的方式進(jìn)行抽取的，一直沒抽中，隨后政策又變成平排隊申領(lǐng)經(jīng)適房了。”
當(dāng)年，金滿拿到了都市水鄉(xiāng)水映苑的經(jīng)適房名額。2005年，他簽訂購房合同時，經(jīng)適房合同價是2900元/㎡，而周邊商品房價格大約4100多。
雙方在合同中約定，經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房產(chǎn)所有證和土地使用證之日起，在5年內(nèi)不得上市交易；出售時，應(yīng)當(dāng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例向政府繳納收益(具體辦法另行制定)。
金滿認(rèn)為，盡管合同中載明出售時需要向政府繳納收益費用，“但現(xiàn)在55%的比例高的離譜，應(yīng)該按照當(dāng)年經(jīng)適房價和商品房價比例來算，更讓人心服口服。”
眾多經(jīng)適房購買者因此要求杭州市房管局公開55%比例征收依據(jù)。
他們在一份向杭州市政府提交的《質(zhì)疑書》中提到，他們完全贊同政府應(yīng)當(dāng)提取一定收益，但對有關(guān)部門一刀切確定產(chǎn)權(quán)分配比例的做法不認(rèn)可，要求公開制定政策的依據(jù)。
反對者還認(rèn)為，杭州市確定商品房上市交易的繳納收益比例的文件是杭政(2007)9號文，該文發(fā)布時間為2007年9月1日，不應(yīng)追溯到此前所簽的合同。
而對杭州市將2004年9月1日定為是否需要繳納55%土地收益的時間界限，金滿等人認(rèn)為多有不公。“我們跟2004年前的人，可能都是同期參加搖號，后來又排隊的，價格相差也不大。”
對經(jīng)適房住戶的質(zhì)疑，杭州市房管局住房保障辦公室一位負(fù)責(zé)人表示，“經(jīng)適房”是在1998年取消房改房后出現(xiàn)的，這些年它的名稱沒有變，但性質(zhì)卻發(fā)生了巨大變化。他認(rèn)為，經(jīng)適房上市之所以有矛盾也與最初的政策設(shè)計不周全有關(guān)，沒有考慮到性質(zhì)變化問題。
“98年后出現(xiàn)的經(jīng)適房其實是微利房，與周邊商品房價相差幾百元。而2004年9月1日起，有關(guān)部委正式確定經(jīng)適房為保障性住房，主要開始偏向于中低收入人群。”這位負(fù)責(zé)人表示，因為性質(zhì)改變，2004年9月1日后的經(jīng)適房與商品房價格都相差很多，包括面積超出部分的商品房，亦比同地區(qū)房產(chǎn)價格低。
這位負(fù)責(zé)人說，在2004年9月1日之后簽訂的經(jīng)適房合同中，明確約定經(jīng)適房在上市交易時需繳納一定收益。“2007年我們確定收益部分為55%，這是對之前合同的條款的解釋，應(yīng)被視作有效。”
質(zhì)疑二：延后出臺多年購房者換房成本無故提高
金滿等人不滿的，還包括經(jīng)適房交易政策的延后出臺。
按照經(jīng)適房交易合同，經(jīng)適房在5年內(nèi)不得上市，眾多購房者認(rèn)為該合同條款也就意味著5年后經(jīng)適房可上市。
不過，杭州市政府并未在2009年9月1日前出臺政策。“2004年9月以后，最早簽訂的住戶大約被拖延了4年，這四年，杭州房價漲得很快。”金滿認(rèn)為，政策的延后致使他們換房的成本提高，杭州市政府也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
杭州市房管局方面則解釋，2010年前后，經(jīng)過一年多時間的調(diào)查后，杭州市準(zhǔn)備開放經(jīng)適房交易市場，發(fā)布相關(guān)文件，但恰好住建部下發(fā)《關(guān)于加強經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》。
該文要求經(jīng)適房必須先補繳費用才能上市交易，而補繳費用后，購房者也可選擇不上市，只是取得完全產(chǎn)權(quán)。“這與杭州市原本要發(fā)布的政策相沖突，杭州的政策是先交易后補繳費用，購房者也不能不交易就取得完全產(chǎn)權(quán)。”杭州市房管局住保辦副主任陳慷解釋。
不過，杭州市的經(jīng)適房上市政策又為何需要修改三年？
陳慷說，政策調(diào)整需要走各個審批流程，對各個細(xì)節(jié)都要做風(fēng)險評估，要充分論證。他說，杭州市從1999年開始推出經(jīng)適房，是中國國內(nèi)最早推經(jīng)適房的城市，“杭州現(xiàn)在有經(jīng)適房9萬多套，經(jīng)適房歷史沿革越長，做政策就越復(fù)雜，要考慮各方面各階段的問題。”
而據(jù)了解，目前令金滿等人最不滿意的“2004年9月1日”作為節(jié)點的問題。記者了解到，2010年準(zhǔn)備出臺的文件中，并非是以該時間作為政策節(jié)點。
透明售房網(wǎng)市場研究院院長丁建剛認(rèn)為，2004年9月1日以后購買的經(jīng)濟(jì)適用房，須按現(xiàn)今評估價和當(dāng)時購買價差額的55%繳納土地收益等價款并不科學(xué)，屬于“一刀切”政策。
浙江滬鑫律師事務(wù)所主任林镥海表示，在該事件中，經(jīng)適房戶主因經(jīng)適房交易政策延遲出臺，增加了購房成本，確可起訴相關(guān)部門行政不作為。
26日，金滿等人到杭州市房管局信訪，負(fù)責(zé)接待的人員口頭明確，今后經(jīng)適房的繼承并不需要繳納55%的收益，但上述上市政策仍將如期繼續(xù)執(zhí)行。
多位經(jīng)適房業(yè)主向記者表示，由于目前房管部門的答復(fù)令他們并不滿意，他們?nèi)栽诶^續(xù)通過各種方式維護(hù)權(quán)益。
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