作為首次試水旅行社市場(chǎng)的商業(yè)行動(dòng)，萬達(dá)（專題閱讀）集團(tuán)日前完成了對(duì)湖北新航線國(guó)際旅行社有限公司的全資并購(gòu)。聯(lián)想到先前投資26億美元收購(gòu)美國(guó)AMC影院公司和斥資100億人民幣吃進(jìn)英國(guó)圣汐游艇公司、以及剛剛宣布投資500億元人民幣打造全球投資規(guī)模最大影視產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目——青島東方影都影視產(chǎn)業(yè)園區(qū)，轉(zhuǎn)型中的萬達(dá)在旅游文化產(chǎn)業(yè)的“燒錢”氣勢(shì)十分生猛。

 

萬達(dá)砸向商業(yè)地產(chǎn)的真金白銀同樣令人瞠目。僅今年以來，就有4個(gè)萬達(dá)城項(xiàng)目宣布投建，無一不是大手筆投資：哈爾濱萬達(dá)城200億，南昌萬達(dá)城400億，合肥萬達(dá)城300億，無錫萬達(dá)城300億。不僅如此，今年至今，萬達(dá)還在長(zhǎng)白山、武漢、西雙版納等地布局重大文化旅游項(xiàng)目，涉及投資資金1700億元。也就是說，萬達(dá)今年40個(gè)計(jì)劃項(xiàng)目的投資列支超過了2900億。

 

按照投資戰(zhàn)略安排，明年，萬達(dá)將在廣州、武漢、北京、上海四城各建10個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，廣州總投資超過500億，上海投資額超過300億，北京投資至少500億。另外，萬達(dá)計(jì)劃每個(gè)省會(huì)城市將建成至少3個(gè)以上萬達(dá)廣場(chǎng)，每個(gè)直轄市建成5至8個(gè)，僅以直轄市、省會(huì)城市每個(gè)不低于40億元（萬達(dá)廣場(chǎng)目前的最低投資額）計(jì)，將是非常龐大的數(shù)字。初步匡算，以萬達(dá)所設(shè)定的絕大部分項(xiàng)目到2017年竣工并投入運(yùn)營(yíng)的時(shí)間界限為準(zhǔn)，此前萬達(dá)每年的投資額度將超千億。

 

如此大手筆的資金投放，引發(fā)了外界的廣泛猜疑，甚至不少人高度懷疑萬達(dá)的融資能力。分析發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)資金籌措的主要方式是自有資金、銀行貸款、信托融資和建筑商墊資等。去年萬達(dá)集團(tuán)總收入1097億元，剔除繳稅部分，根本不可能支持其巨大的投資需求。另外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年萬達(dá)與中信信托、中鐵信托等機(jī)構(gòu)合作發(fā)行了11款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，融資金額為73.29億元，這對(duì)于萬達(dá)的在建項(xiàng)目規(guī)模同樣只能是杯水車薪。至于建筑商墊資，更存在著許多的不確定性和不穩(wěn)定性。

 

顯然，萬達(dá)的很大一部分投資資金來源于銀行貸款。

 

觀察發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)了萬達(dá)自有收入的絕大部分河山，而根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的普遍規(guī)律，一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)資金的20%由房產(chǎn)商支付，約60%由當(dāng)?shù)劂y行貸款而來，另外的20%則由主力商業(yè)店鋪?zhàn)约和顿Y。但不是任何商業(yè)地產(chǎn)商都能如愿從銀行獲得足額信貸資金的，但萬達(dá)卻不成問題。依托于城市綜合體模式，萬達(dá)首先以住宅地產(chǎn)開發(fā)和銷售支持萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)，而以萬達(dá)廣場(chǎng)的就業(yè)、稅收和形象效應(yīng)低價(jià)獲取核心地段的緊缺土地資源，進(jìn)而以可售物業(yè)的快速銷售及旗下百貨等現(xiàn)金流回籠自持物業(yè)的投資，最后以土地與自持物業(yè)獲取抵押貸款，接著快速推進(jìn)下一個(gè)萬達(dá)項(xiàng)目。依托于此，萬達(dá)先前得以實(shí)現(xiàn)資金平衡與快速擴(kuò)張。

 

資料顯示，目前萬達(dá)儲(chǔ)地規(guī)模達(dá)3000萬平方米，并且管理著1.48億平方英尺的物業(yè)，而按照計(jì)劃，明年該指標(biāo)將達(dá)2. 48億平方英尺。這就意味著，依靠原來的商業(yè)地產(chǎn)模式，萬達(dá)還能從銀行中獲得新增的信貸資源。但是，由于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)“白熱化”，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)已有明顯萎縮，2012年該業(yè)務(wù)收入占比由兩年前的95%收縮至75%，而且這種趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)下去。因此，文化旅游產(chǎn)業(yè)能否接棒，就成了未來萬達(dá)能否持續(xù)擴(kuò)張的關(guān)鍵，否則，其向銀行融資的信譽(yù)度和能力都將大打折扣。

 

實(shí)事求是地說，即使萬達(dá)的文化旅游項(xiàng)目都能如期收回成本并且實(shí)現(xiàn)一定程度的盈利，再加上銀行信貸資金，兩者的疊加從而支持其投資地圖鋪開的能力也相當(dāng)有限。但無論是先前的地產(chǎn)項(xiàng)目，還是正在進(jìn)行的文化旅游開發(fā)項(xiàng)目，萬達(dá)宣布的都只是計(jì)劃投資，即不是當(dāng)年即期投資，如長(zhǎng)白山度假村總投資160億，而該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)（投入）期為10年，借助回收周期，萬達(dá)通過前期出售住宅項(xiàng)目快速回籠資金，支撐后續(xù)相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)，進(jìn)而從銀行獲取新的信貸。因此，萬達(dá)初期投入的項(xiàng)目資金其實(shí)只是杠桿資金，其最為關(guān)注的是能通過滾動(dòng)投資的積累，最終驅(qū)動(dòng)總投資計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

 

除了自有籌資和銀行信貸兩種傳統(tǒng)融資方式外，叩開資本市場(chǎng)的大門已成萬達(dá)孜孜不倦的追求。早在8年前，萬達(dá)就嘗試將旗下住宅產(chǎn)品打包在香港發(fā)行房地產(chǎn)信托投資基金，但最終因物業(yè)租金回報(bào)率不理想而放棄，萬達(dá)同期謀求在香港IPO的腳步也戛然而止。4年前，萬達(dá)籌劃在A股上市，但行業(yè)遭遇房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策緊縮，計(jì)劃擱置至今。幾個(gè)月前，萬達(dá)再次出手，以6.75億港元成為恒力地產(chǎn)第一大股東，此舉或?yàn)槿f達(dá)商業(yè)地產(chǎn)借殼上市打開通道。不僅如此，萬達(dá)院線在香港沖刺IPO的工作也在緊鑼密鼓推進(jìn)。一旦雙雙上市成功，萬達(dá)將獲得空中加油的機(jī)會(huì)。

 

重要的是，在打開IPO大門的同時(shí)，萬達(dá)還可以進(jìn)入債券融資市場(chǎng)。作為全國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)商和亞洲最大的電影院線運(yùn)營(yíng)商，憑借其良好的口碑以及贏利能力，萬達(dá)深耕海外債券市場(chǎng)并由此拓展出的融資空間一定不會(huì)遜于國(guó)內(nèi)其他房企。

 

（作者系中國(guó)市場(chǎng)學(xué)會(huì)理事、經(jīng)濟(jì)學(xué)教授）