10月下旬,國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示:9月份一線城市首次出現(xiàn)同比價格漲幅全部超過兩成的現(xiàn)象。北京、上海、廣州、深圳四個國內(nèi)房地產(chǎn)風向標式的市場,同比價格漲幅全都突破20%。
中國的房地產(chǎn)市場再次呈現(xiàn)愈調(diào)愈漲的怪圈。
自2003年以來,中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控全面展開,相關部門從多個方面共同努力,采取一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策。
政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策既有土地政策、信貸政策,也有經(jīng)濟政策和行政措施,并且在不同時期呈現(xiàn)出不同的特點。
從2008年至今,房地產(chǎn)調(diào)控的主要方向開始通過多元化的手段進行,試圖從供應、稅收、信貸等多個方面進行調(diào)控,限購、限貸、限價、提高二套房首付比例,各種手段無所不用其極,主題也相應轉變?yōu)楹侠碚{(diào)節(jié)房價。
因而,房地產(chǎn)各界人士開始盼望著房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制盡早出臺。
調(diào)控政策越來越嚴
時代周報記者查閱資料后發(fā)現(xiàn),2003年以來,中央出臺了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。而除了2009年出臺的鼓勵購房政策措施外,這些政策都旨在抑制房價過快上漲和房地產(chǎn)投資過熱。
尤其是從2008年至今,房地產(chǎn)調(diào)控大致可以分為兩個階段。2008年四季度至2009年四季度,調(diào)控政策方向是鼓勵住房消費和房地產(chǎn)開發(fā)投資;第二個階段是2010年一季度至今,調(diào)控政策的目標是遏制房價過快上漲,促進房價合理回歸。
2008年則又是相對特殊的一年。由于受國際金融危機的影響,2008年1月,全國住宅成交面積首次同比下降。2008年7月,全國住房價格開始下降,樓市步入寒冬。很多房企在急轉直下的樓市面前,面臨著沖動的懲罰,一些企業(yè)甚至是瀕臨破產(chǎn)的邊緣。
在很多人看來,是雷曼兄弟救了中國的房地產(chǎn)商,由于擔心金融危機大規(guī)模沖擊中國經(jīng)濟,各大中城市紛紛出臺救市措施。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,國家暫時放松信貸,降低居民購房成本,緊縮性的宏觀調(diào)控政策開始松動。
2008年9月16日和10月8日,央行先后兩次下調(diào)貸款基準利率和住房公積金貸款利率。
為解決廣大人民群眾特別是中低收入者的住房困難問題,2008年10月22日國務院有關部門采取一系列措施:一是降低住房交易稅費;二是擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度,加強對個人首次購買普通住房的金融支持;三是加大保障性住房建設規(guī)模。四是出臺《城市低收入家庭資格認定辦法》;五是地方政府可以制定鼓勵住房消費的收費減免政策。與此同時,國務院于2008年12月份出臺《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》,明確加快保障性住房建設,鼓勵住房合理消費,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
2009年,房價開始在政策幫助下一路向好。同年12月,為遏制部分城市房價過快上漲,中央政府決定不再延長2008年底出臺的二手房營業(yè)稅減免優(yōu)惠政策,將個人住房轉讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復至5年,遏制炒房現(xiàn)象。隨后提出了“增加普通商品住房的有效供給;繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費,抑制投資投機性購房;加強市場監(jiān)管;繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設”四條具體措施(簡稱“國四條”),以完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為目標。國務院各部委陸續(xù)出臺調(diào)控細節(jié),逐漸廢除了2008年的刺激房市政策,再次轉向穩(wěn)定房價。
2010年,以穩(wěn)定房價為主的房地產(chǎn)調(diào)控到了關鍵時刻。4月27日,國務院發(fā)布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱“國十條”),被稱為“史上最嚴厲的調(diào)控政策”。特別是2011年,限購、限貸等強力政策陸續(xù)出臺。2013年2月20日,“新國五條”出臺,明確了完善穩(wěn)定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規(guī)劃建設、加強市場監(jiān)管五項內(nèi)容。
然而,史上最為嚴厲的樓市調(diào)控政策并沒有拉住猶如脫韁的野馬一般上漲的房價。
調(diào)控未能對癥下藥
綜觀近年來我國政府對房地產(chǎn)業(yè)出臺的各項宏觀調(diào)控措施,不難看出,國家正力圖以多種工具相結合的方式來對房地產(chǎn)業(yè)進行規(guī)范和調(diào)整。其效果究竟有多大也初步顯現(xiàn)了出來。
但不得不說的是:這些政策措施雖然也取得了積極的成效,但實際效果并未完全達到。國家發(fā)改委價格司司長曹長慶在接受媒體采訪時曾表示:與政策目標和人民群眾的實際要求,差距還很大。
對此,清華大學房地產(chǎn)研究所博士后張金華分析,供給方面現(xiàn)在很多政策是從結構調(diào)整上去調(diào)控,除了會有地方政府阻力外,由于市場中的真實消費需求仍很旺盛,實際效果不會明顯。在打擊和抑制投機性需求方面,征收個人所得稅、五年內(nèi)轉讓收營業(yè)稅、調(diào)高首付比例、加息等政策,有專家認為,一方面局限在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié),導致成本被轉嫁,另一方面忽視了真實的消費需求。
雖然政策頻出,但房價依然保持上漲勢頭。有業(yè)內(nèi)人士表示,主要原因在于調(diào)控政策未能針對要害癥結,對癥下藥。有分析表示,房價過快上漲的直接原因是持續(xù)供不應求的市場格局;深層次癥結在于土地供給制度持續(xù)約束住房供給增長,而寬松的貨幣環(huán)境和低利率管制則持續(xù)激勵住房需求。2003-2012年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策始終未能觸及這個要害癥結,使我們不得不反復地面對房價過快上漲和反復調(diào)控的窘境。
尤其是2005年以來的調(diào)控,重點是抑制投機性需求,同時收緊開發(fā)貸款希望促使開發(fā)商降價銷售,進而實現(xiàn)穩(wěn)定房價的目的。
近幾年的調(diào)控成果則主要是由限購政策來實現(xiàn)。它通過行政手段來提高購房門檻,人為減少了對住房的需求,但這只是暫時緩解市場供求矛盾,深層次的矛盾依然存在。如果不能從根本上解決住房供求矛盾,一旦限購政策退出,供求失調(diào)的矛盾將重新出現(xiàn),并將迎來房價的新一輪上漲。
從政策效果上來說,需求抑制措施具有見效快的優(yōu)點,政策出臺后市場銷售都一度出現(xiàn)低迷,但從行業(yè)發(fā)展看,宏觀調(diào)控在抑制需求以及收緊開發(fā)貸款的同時也引起開發(fā)商放慢開發(fā)速度,引致未來供給下降,而且需求的短期抑制并沒有根本性改變房價上漲預期和未來需求,因此有業(yè)內(nèi)人士表示,僅以需求為主的短期調(diào)控措施不利于市場供求關系的長期平衡,從長遠看也達不到穩(wěn)定房價的目的。
在經(jīng)過十年4輪9次調(diào)控后,樓市僵局仍未打破,房地產(chǎn)長效機制的呼聲越來越高。
住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心原副主任王玨林對記者表示,長期來看,行政手段終會退出,而以法律、稅收條件的市場手段會成為主流。
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