繼今年5月房企海外融資規(guī)模超越2012年全年后，房企海外融資的熱情仍然持續(xù)發(fā)酵。年內(nèi)，多數(shù)上市房企已有融資計劃或進(jìn)行了融資。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，僅是進(jìn)入四季度以來，包括萬達(dá)、旭輝、綠地、雅居樂、中海、恒大在內(nèi)，已經(jīng)有超過20家房企進(jìn)行了不同方式的融資，總募集資金大約220億美元。業(yè)內(nèi)人士表示，較低融資成本是吸引企業(yè)走出去的最大動因；而在市場調(diào)整期吸收廉價資金為下一步擴(kuò)張做準(zhǔn)備，則是終極目標(biāo)。

 

海外融資規(guī)模劇增

 

年末愈加趨緊的樓市政策并未澆熄房企加速發(fā)展的熱情，揮金圈地的同時，另一方面也毫不掩飾繼續(xù)融資的沖動。

 

機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)上市房企已公布的融資數(shù)據(jù)，早在今年5月，已經(jīng)有27家中國上市房企海外發(fā)債融資共計人民幣759億元，超過了2012年全年發(fā)債融資規(guī)模的人民幣600億元。此后，這一數(shù)據(jù)規(guī)模還在持續(xù)擴(kuò)大，截至11月，房企海外融資總額（包括貸款）累計已突破529.1億美元，約3228億元人民幣，同比2012年翻了5倍。其中房企的票據(jù)跟債券融資就達(dá)到了367.5億美元，合計人民幣2241億元。

 

業(yè)內(nèi)人士稱，根據(jù)今年以來房企海外融資數(shù)據(jù)，房企海外融資需求搶進(jìn)的同時，融資能力也在增強(qiáng)。

 

成本低吸引房企競相“出走”

 

今年以來，資本市場上總是可以不間斷地看到房地產(chǎn)企業(yè)忙碌的身影。包括萬科、綠城、恒大、碧桂園、萬達(dá)、方興等超過20家房企紛紛發(fā)債融資。最近的一筆海外融資案例源于招商地產(chǎn)，其控股子公司招商局置地發(fā)行的5億美元信用增強(qiáng)債券，已獲得香港聯(lián)合交易所批準(zhǔn)上市及買賣。據(jù)悉，該債券的期限為5年，票面利率為4.021%，遠(yuǎn)低于目前國內(nèi)銀行10%左右的貸款利率。

 

對于今年以來房企海外融資潮此起彼伏的現(xiàn)象，國內(nèi)某知名投行分析人士在接受新京報記者采訪時表示，2012年下半年以來，各國政府普遍實(shí)施寬松的貨幣政策，從供需兩面都對債券二級市場行成刺激。

 

顯而易見的是，境外融資成本低成為眾多企業(yè)爭相走出去的最大動因。招商局置地相關(guān)負(fù)責(zé)人在此次成功發(fā)債后就表示，考慮到QE退出預(yù)期增強(qiáng)，以及美元利率上升的趨勢，招商局置地以最快速度啟動了發(fā)債，也是希望將公司的海外融資功能做實(shí)，為長期發(fā)展提供穩(wěn)定的低成本資金。

 

大多數(shù)房企的融資目的都是“借新還舊”，降低開發(fā)風(fēng)險并且保證持續(xù)投資。而從今年企業(yè)融資的情況來看，涉及資金額度普遍較大且發(fā)債期限較長。一位市場分析人士就表示“雖然絕大多數(shù)房企在2013年的銷售業(yè)績超過以往，但是由于土地成本和其他投資需求的增加，對于融資需求依然比較旺盛，而房企趁著低息從海外市場吸納廉價資金，也是為了下一輪的投資開發(fā)儲備糧草。”

 

房企聲音

 

想快速發(fā)展，須打通融資平臺

 

“我們已搭建了多元的資本平臺”，據(jù)首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，公司是國內(nèi)較早涉足資本運(yùn)作的房企，發(fā)行海外債已成為公司最重要的融資渠道之一，今年4月發(fā)行了4億美元高級永續(xù)證券，此前發(fā)行20億元有擔(dān)保債券，成為首創(chuàng)置業(yè)在香港上市10年來的最大一筆融資。

 

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前房企除了國內(nèi)銀行借款外，信托、海外融資、各類房地產(chǎn)基金都成為補(bǔ)充融資的主要渠道，從成本上看，對于優(yōu)質(zhì)龍頭房企而言，海外發(fā)債的融資成本最低，房企的熱情最高。以龍頭房企萬科為例，2013年可謂萬科的海外融資的豐收年，僅2013年11-12月，萬科兩度海外低息發(fā)債合計近17億元。

 

自2012年買下香港殼資源以來，2013年3月便迅速發(fā)行8億美元5年期債券（年票息率僅2.625%）7月宣布20億美元中期票據(jù)計劃，隨即11月發(fā)行1.4億新加坡元4年期定息債券（年票息率3.275%），并于12月再次發(fā)行人民幣10億元5年期定息債券（年票息率4.5%）。

 

“想快速發(fā)展，就必須打通香港的融資平臺”，總部位于深圳、已在國內(nèi)A股上市的一家國有房企證券部負(fù)責(zé)人對新京報表示，這已成為內(nèi)地房企的共識，因?yàn)橄愀郯l(fā)債無需主管部門審批，而且對優(yōu)秀的龍頭開發(fā)商而言，市場給出的利率較低，加之目前人民幣強(qiáng)勁升值，也進(jìn)一步降低了融資成本。

 

據(jù)上述負(fù)責(zé)人介紹，該公司屬于國資委監(jiān)管的國企，對負(fù)債率有嚴(yán)格限制，近三年A股冰封了房企再融資，公司在國內(nèi)的融資杠桿已運(yùn)用到極致，2012年以來隨著萬科、招商、金地等先頭部隊前往香港借殼上市，公司也加入海外上市的大軍，目前正在加快整合香港的上市殼資源。

 

業(yè)內(nèi)看法

 

海外融資是把雙刃劍

 

業(yè)內(nèi)人士表示，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場銷售捷報頻傳，房企在境內(nèi)外融資“如虎添翼”，融資國際化程度進(jìn)一步提高,總體融資成本也進(jìn)一步降低，預(yù)計2014年開發(fā)商糧彈充足，發(fā)展會再次提速。

 

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析道，由于2013年樓市大賣，房企銷售回款、資金情況非常好，海外低成本資金將持續(xù)為房企“輸血”，使得房企在國內(nèi)一二線城市拿地積極性依然高漲，即使內(nèi)地出現(xiàn)樓市調(diào)控，開發(fā)商的“抵抗力”也十分頑強(qiáng)。

 

但中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院12月18日公布的最新研究結(jié)果顯示，目前大型房企爭相出海融資投資，意圖緩解資金不足，其中風(fēng)險不容忽視。

 

“海外融資的房企需要承受政策、匯率等多方面的風(fēng)險。”上述報告顯示，首先，海外發(fā)債或銀團(tuán)貸款等融資模式會導(dǎo)致杠桿性提升，如果房企繼續(xù)按目前的頻率激進(jìn)發(fā)債擴(kuò)張，數(shù)年后債務(wù)到期時間將會高度集中，一旦市場銷售陷入困境，則公司的發(fā)債評級將很有可能被下調(diào)，資金流動性會進(jìn)一步惡化。

 

此外，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，匯率波動、國際稅收以及海外的政治環(huán)境等這些外部因素也都會對海外融資的風(fēng)險與成本產(chǎn)生巨大影響，近期由于美元債券的收益率正在上升，投資者正在要求更高的溢價。