北京頂級豪宅（成交價超過10萬元/平方米）市場發(fā)展一直慢于香港、上海。直到2013年夏，融創(chuàng)以7.3萬元/平方米拿下農(nóng)展館地王后，一直波瀾不驚的北京頂級豪宅市場開始重新估價。記者從亞豪機(jī)構(gòu)獲悉，2014年北京將涌現(xiàn)出7個頂級豪宅項目。加上目前在售的11個頂級豪宅，四環(huán)內(nèi)正在成為頂級豪宅的主戰(zhàn)場。

11個頂級豪宅項目在售

2013年北京商品房價強(qiáng)勁上漲，不少研究機(jī)構(gòu)將高端住宅的門檻從以往的每平方米4萬元上調(diào)到6萬元，而北京頂級豪宅的單價門檻也迅速向10萬元靠攏。2014年將入市的北京院子[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]、融創(chuàng)農(nóng)展館地塊、駿豪中央公園廣場[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]等項目的報價則有望向15萬元/平米靠近。

豪宅研究院院長朱曉紅表示，地段是頂級豪宅最核心的因素。朝陽、東城、西城、海淀這四個區(qū)會集了北京90%的頂級豪宅。

價高量少也是頂級豪宅的市場特征。據(jù)悉，過去三年，北京總價在3000萬元以上的房源，每年的成交量都在100套左右，而單個頂級豪宅項目每月的成交數(shù)一般都是個位數(shù)。

今年約10個頂級項目或入市

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，預(yù)計2014年入市的頂級豪宅將達(dá)到7個，數(shù)量創(chuàng)下北京近年之最，其中泰禾[簡介 最新動態(tài)]·北京院子、中赫·萬柳書院、融創(chuàng)農(nóng)展館項目三個地塊是公開拍賣拿地，從“地王”順理成章過渡到“樓王”，其余4個項目都是以收購等形式獲得土地。

此外，據(jù)了解，還有幾個潛在豪宅將在今年入市。比如，綠城[簡介 最新動態(tài)]在京西高端項目御園，已經(jīng)啟動與融創(chuàng)的合作，業(yè)內(nèi)猜測該項目可能在今年入市。不過融創(chuàng)方面此前表示，該項目具體入市時間、價格安排都未確定。佳兆業(yè)[簡介 最新動態(tài)]收購的原長安8號或在今年三四季度入市，但具體入市時間，開發(fā)商表示暫無時間表。天潤、廣州城啟在長安街沿線的兩個項目都會在今年下半年入市。其中，天潤項目位于王府井，案名及價格還未確定；廣州城啟皇城根項目案名為東華府，預(yù)計售價在30萬元/平方米左右，它是別墅項目，會有大面積的地下空間贈送。

隨著頂級豪宅供應(yīng)增大，房企競爭激烈，各方對項目打磨也更加精細(xì)。同時，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，北京頂級豪宅的售價有望沖高到15萬元/平方米以上。比如，位于朝陽公園旁邊的駿豪中央公園，住宅部分共50多套房源。“銷售方面不擔(dān)心”，駿豪集團(tuán)總裁張輝透露，多套房源已被預(yù)訂。

風(fēng)險大收益高的“游戲”

“很多房企做豪宅都是不得不做”，萬科北京副總經(jīng)理肖勁此前對記者表示，北京土地價格過高，為了確保利潤房企不得不嘗試開發(fā)高端產(chǎn)品，但頂級豪宅也是高收益高風(fēng)險的開發(fā)模式。

一位不愿具名的顧問行高層表示，頂級豪宅的銷售周期往往以年計算，開發(fā)商從回款考慮可能最終還是會搭配一些回款快的產(chǎn)品。

“隨著中國財富階層的持續(xù)增長，以及中國人愛買房子的民族特性，未來北京頂級豪宅市場一定會向著倫敦、紐約看齊。”高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理楊達(dá)如是說。

■ 觀點(diǎn)

多名業(yè)內(nèi)人士都向新京報表示，在北京市大批量供應(yīng)自住房土地的影響下，預(yù)計未來新增的普通商品房價格會出現(xiàn)“被高端化”，雖然2014年頂級豪宅供應(yīng)會增加，但市場占比非常小，對整體的商品房房價和成交并不會造成大的影響。

豪宅的報價并不等于實際成交價。比如朝陽區(qū)一項目報價為12萬-13萬/平方米，但去年12月其成交4套房源，網(wǎng)簽均價約為8萬元/平方米。對此，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅解釋，購買頂級豪宅的客戶群體能通過各種渠道獲得較高折扣。

【豪宅爭霸】

融創(chuàng)農(nóng)展館項目最貴

樓盤預(yù)計今秋亮相

售價將超15萬元/平方米

“皇冠上的明珠”，這是融創(chuàng)中國董事長孫宏斌眼中的農(nóng)展館地塊。這塊刷新了北京乃至全國住宅用地單價的項目，將被打造為國際頂級豪宅。

農(nóng)展館地塊位于北京東三環(huán)外側(cè)，規(guī)劃面積約5.9萬平方米，拿地總成本為43.24億元，折合樓面價為7.3萬元/平方米。

根據(jù)1月8日融創(chuàng)方面人士的介紹，農(nóng)展館項目將推出大平層產(chǎn)品，主力戶型在230-300平方米之間。融創(chuàng)執(zhí)行董事、北京公司總經(jīng)理荊宏透露，農(nóng)展館項目預(yù)計春節(jié)后開工，爭取在今年九十月份亮相。至于具體開盤時間，荊宏表示要看到時取證情況。

此前，融創(chuàng)也曾表示將加快農(nóng)展館項目開發(fā)。對于堅持的高端精品戰(zhàn)略，融創(chuàng)自去年以來不斷強(qiáng)調(diào)，高端項目也可以實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。

談到備受關(guān)注的農(nóng)展館項目售價，1月8日，孫宏斌再次透露，該項目價格整體預(yù)計在15萬元/平方米以上。其中部分優(yōu)質(zhì)房源，如西側(cè)臨湖位置的房源售價最高可達(dá)30萬元/平方米。

按照單價15萬元/平方米、主力戶型230-300平方米測算，農(nóng)展館項目主力戶型單套價格將超過3400萬元。對于最終入市價格，融創(chuàng)方面表示還要看屆時審批情況。另據(jù)荊宏透露，農(nóng)展館項目整體貨值將在100億-120億元之間。

據(jù)悉，由于定位于國際頂級住宅，農(nóng)展館項目將突出硬件、軟件兩方面的品質(zhì)，更加關(guān)注細(xì)節(jié)；其營銷也將不同于一般中高端產(chǎn)品。融創(chuàng)北京公司營銷中心總經(jīng)理樓艷青表示，頂級產(chǎn)品面向窄眾，將注重圈層、渠道營銷。

中赫·萬柳書院

“釣7”升級版

售價：預(yù)計為12萬-15萬元/平方米

在地鐵10號線巴溝站西側(cè)，中赫·萬柳書院售樓處已經(jīng)建成。中赫·萬柳書院，正是繼釣魚臺7號院之后中赫置地高端地產(chǎn)的又一代表作。

2012年7月，中赫置地以26.3億元、配建1.64萬平方米回購房的條件競得萬柳地塊。純商品住宅部分樓面價約4.15萬元/平方米，是當(dāng)時北京宅地單價的新高。在拿地一年半之后，該項目的產(chǎn)品規(guī)劃及打造已經(jīng)清晰。

據(jù)中赫集團(tuán)新聞發(fā)言人朱敏介紹，萬柳書院共14棟樓301套精裝房源，規(guī)劃為5-7層花園住宅。戶型面積在205-530平方米之間，分48種戶型。萬柳書院整體建筑風(fēng)格，呈現(xiàn)出老北京“印象灰”的立面。

在成功打造釣魚臺7號院的基礎(chǔ)上，中赫也對萬柳書院進(jìn)行了升級，用材也更為講究。例如項目選用的荷蘭手工黏土灰磚，小小的一塊，成本約1歐元。

早在2013年年中，不少高端置業(yè)者開始打探萬柳書院的入市時間。據(jù)悉，目前萬柳書院已接待意向客戶數(shù)量約1600組，是可供房源套數(shù)的5倍多。

中赫方面沒有透露萬柳書院未來售價。有業(yè)內(nèi)人士分析，萬柳書院周邊二手房如萬城華府的售價已超過11萬元/平方米?？紤]到新盤屬性及產(chǎn)品特點(diǎn)，萬柳書院入市價格預(yù)計在12萬-15萬元/平方米。

長期關(guān)注高端住宅市場的亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，萬柳書院是居住屬性非常強(qiáng)的項目。考慮到其從拿地至今已有一年半，預(yù)計中赫對周轉(zhuǎn)率要求會高一些。加上市場認(rèn)知度高，也容易實現(xiàn)快銷。郭毅預(yù)計，萬柳書院開盤后一年能消化總量的50%-60%。

泰禾北京院子

籌備已久，只等預(yù)售證

售價：待定

作為2013年頗受關(guān)注的豪宅項目之一，北京院子在2014年伊始便傳出“農(nóng)歷新年前或?qū)⑷胧?rdquo;和“最早5月后開盤”兩個版本。對此，泰禾集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“我們是想越快越好，但一切還要看建委審批預(yù)售證的情況。”

2013年1月，泰禾競得孫河地塊，折合樓面價為28559元/平方米。拿地后，泰禾在第一時間便宣布將延續(xù)“院子”血統(tǒng)，打造中式風(fēng)格院落產(chǎn)品；去年8月，北京院子在太廟舉行了盛大的亮相儀式并宣布即將入市。“項目本身在去年10月已經(jīng)具備入市條件了。”該項目負(fù)責(zé)人表示，自從北京市住建委叫停4萬元以上項目預(yù)售證審批之后，北京院子的取證工作已經(jīng)暫停。該負(fù)責(zé)人表示，2014年肯定是要入市，但時間仍要以住建委發(fā)證為準(zhǔn)；而推貨的數(shù)量和價格也將視發(fā)證時機(jī)來判斷。“如果年前能取證，首次開盤量會是五六十套；但如果到了五六月份才能獲批，可能就不是這個出貨速度。”該負(fù)責(zé)人表示。

2014年的孫河區(qū)域競爭將白熱化。除了在售的龍湖·雙瓏原著[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]，日前有消息稱，首開孫河項目也有入市意愿。對此，上述泰禾人士表示，在別墅市場，泰禾不懼怕任何對手，與其他產(chǎn)品類型的定位有所不同，集團(tuán)對于別墅市場的戰(zhàn)略就是要“領(lǐng)跑”。

對于項目預(yù)期，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，孫河區(qū)域經(jīng)過去年的“熟化”，市場接受度高，但區(qū)域內(nèi)的競爭也會很激烈。泰禾北京院子作為區(qū)域內(nèi)唯一主打中式風(fēng)格的產(chǎn)品，有獨(dú)特性，對于客戶的吸引程度也具有唯一性，但推盤時間仍是決定其銷售預(yù)期的主要因素。

萬科地安門項目

未確定今年能否開盤

售價：待定

萬科地安門項目，緊鄰景山公園的黃金地段。項目凈用地面積僅約4000平方米，容積率3.5，總建筑面積約1.4萬平方米。該項目原系新加坡凱德集團(tuán)旗下所持有的一個住宅項目，去年5月由萬科接手。據(jù)萬科公告顯示，共支付地價款6.92億元的價格接盤，擁有該項目90%的權(quán)益。

值得一提的是，經(jīng)初步估算，該項目收購成交約為4.9萬元/平方米，幾乎與目前萬科旗下另一高端項目如園5萬元/平方米的均價不相上下。

“肯定要做超高端產(chǎn)品，但具體的項目規(guī)劃還在做，不具備向外透露的條件。”萬科集團(tuán)北京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，由于項目體量很小，加之尚未進(jìn)入對外宣傳階段，并未引起太多的市場注意力。而對于該項目能否在2014年推出，萬科方面表示，太多不確定因素，無法給出肯定答復(fù)。

萬科旗下的高端項目屈指可數(shù)，而目前在京銷售的如園似乎也并未突破市場預(yù)期。對于地安門項目的未來預(yù)期，萬科上述負(fù)責(zé)人則表示：“還是留給市場檢驗吧。”

業(yè)內(nèi)此前預(yù)計，根據(jù)項目所處的地段來看，最終入市時價格會達(dá)到8萬-10萬元/平方米；因此有人稱萬科此宗交易算是撿了便宜。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，如果這個項目做好了，將會是北京頂級住宅市場的又一個新標(biāo)桿。但她同時指出，關(guān)鍵還需要看產(chǎn)品，此外還要兼顧市場的接受程度。

另一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該項目已經(jīng)定型，后期調(diào)整空間有限。“除了硬件條件，軟件條件也是如此，前期得有巨大投入，才能打動購房者。”

首創(chuàng)禧瑞都·天禧

CBD豪宅走“慢銷”路線

售價：12萬-13萬元/平方米

“天禧是禧瑞都項目的樓王，共57套精裝房源，2013年只推出了不到30套，賣了近20套房”，首創(chuàng)禧瑞都·天禧項目營銷經(jīng)理羅超表示，項目為南北通透的400平方米戶型，成交均價為4000萬-5000萬元/套。隨著CBD核心區(qū)住宅的日漸稀少，2014年項目將提升售價，目前報價已上升至12萬-13萬元/平方米。

禧瑞都·天禧，北京CBD區(qū)域的豪宅代表項目，位于CCTV大廈北向50米。記者在現(xiàn)場看到，小區(qū)鬧中取靜，已是準(zhǔn)現(xiàn)房，為CBD非常稀缺的住宅項目。首創(chuàng)置業(yè)能斬獲這塊寶地，得益于首創(chuàng)多年前就進(jìn)駐片區(qū)進(jìn)行整體一級開發(fā)，首創(chuàng)禧瑞都的拿地時間較早，2009年開盤以來一直為首創(chuàng)貢獻(xiàn)著高額利潤。

“我們不想賣得太快”，羅超介紹，禧瑞都共5棟樓，1、2、3號樓主力戶型為110-200平方米，已全部售罄；2013年中推出的天禧樓王位于4號樓，2014年中將全部交房；而5號樓還未建。天禧推出了三個樣板間，375平米、395平米的三居、四居，配備18米的大尺度開窗。而購買客群主要是在CBD工作的企業(yè)主，其中不乏頗具影響力的藝術(shù)家。

“這是北京CBD核心區(qū)的最后一塊住宅用地。”天禧項目副總經(jīng)理鄒雙喜此前對新京報記者表示，首創(chuàng)會將地塊的價值發(fā)揮到最大，目標(biāo)是滿足財富金字塔尖人群對收藏和宜居的兩大需求。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也表示，雖然天禧項目并非最新的頂級豪宅，但項目地段極為優(yōu)越，只要不發(fā)生大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，預(yù)計房價每年都有上漲空間，開發(fā)商也并不會急于回款。