賈康的日程排得很滿。一個月的時間里，環(huán)球人物雜志記者在不同會議上見到他被各路記者包圍，五花八門的問題一個接一個地向他拋出，他總能毫不遲疑地給出盡可能完整而清晰的回答，就像是剛從論文中抽出來的內(nèi)容。

 

提問的焦點之一仍是房價。在各種因素作用下，3月以來全國主要城市房價正在降溫，業(yè)內(nèi)認為2014年我國樓市面臨的風(fēng)險因素不斷增多，下行壓力逐漸顯現(xiàn)。與此同時，出現(xiàn)了兩種截然相反的觀點：一些人認為目前的狀態(tài)不過是過去10年中“短期停滯—強烈反彈”的又一次重演；而不少普通老百姓則更愿意相信甚至期待著第二種可能：樓市“崩盤”，房價馬上就會“大跳水”。對于第一種觀點，賈康并沒有完全否定，但他認為政府調(diào)控思路的進步正在降低強烈反彈的可能性；而對于第二種觀點，他明確告訴記者：那是非理性的。

 

城鎮(zhèn)化是房價長期上漲的推手

 

對于大多數(shù)買不起商品房的人來說，在經(jīng)歷了10年飛速飆升的房價煎熬之后，相信“房價大跳水”顯然要比探究房價下不去的原因更為容易。但愿景的實現(xiàn)需要有理論和數(shù)據(jù)的支撐。賈康表示，他目前還沒有看到任何有說服力的論據(jù)可以證明我國城鎮(zhèn)房價會普遍迅速回調(diào)。按照經(jīng)濟學(xué)的基本原理，商品房價是市場上供需雙方互動的結(jié)果，是很多變量因素綜合決定的，目前不能單憑某一地的房價下降就斷定全國城市房價一起回調(diào)，還需要針對不同城市、不同地段、不同樓盤等做具體分析。

 

環(huán)球人物雜志：您認為目前房價的下行壓力會導(dǎo)致所謂的“全面崩潰”嗎？

 

賈康：說全面崩潰是危言聳聽。不能因為看到市場分化，或者個別城市某些樓盤價格下降，就得出樓市全面崩潰的結(jié)論。正常的市場是要允許價格波動的，應(yīng)該體現(xiàn)出一定的市場風(fēng)險。而我們前些年的表現(xiàn)似乎是個單邊市，結(jié)果大家誰也不覺得有風(fēng)險，很多人都肆無忌憚地在里面炒。現(xiàn)在出現(xiàn)市場分化，正好是一個矯正的契機。

 

環(huán)球人物雜志：那么樓市不會崩潰的說法有依據(jù)嗎？

 

賈康：中國的城鎮(zhèn)化目前實際上剛完成不到40%，而國際經(jīng)驗表明，要到70%左右的高位才會轉(zhuǎn)入一個低平發(fā)展的新階段。中國的城鎮(zhèn)化正處于方興未艾的發(fā)展過程中，在今后幾十年的高速增長期里，還會有幾億人進城居住，這決定了城市中心區(qū)域房價長期上漲的趨勢，即房價在相當(dāng)長時期內(nèi)總體上還會表現(xiàn)為一條上揚曲線的大模樣。有些前期由于種種原因形成的泡沫因素，在市場出現(xiàn)分化的情況下正有利于使之現(xiàn)形和加以消化。

 

環(huán)球人物雜志：我們發(fā)現(xiàn)，目前有部分房主預(yù)期房價下跌，在賣房，甚至還適當(dāng)?shù)亟祪r。您怎么看這種變化？

 

賈康：這是好事，市場分化后可以使一些要買房的百姓得到實惠。但不能因為現(xiàn)在一些具體的下調(diào)案例，就說房價會普遍“大跳水”，出現(xiàn)斷崖式的崩盤局面。要看到，有些地方的房價仍然堅挺，并且還有漲價的案例。全國70個城市統(tǒng)計下來，絕大多數(shù)還是走高的。當(dāng)然，下降的城市從過去的一兩個擴大到了五六個，再往后有降價表現(xiàn)的城市可能會更多。但我要強調(diào)，統(tǒng)計價格是均價，光看均價是不能說明太多問題的。對于交易雙方來說，最重要、最關(guān)鍵的是具體分析交易對象即樓盤的具體情況。

 

不動產(chǎn)業(yè)經(jīng)不起大起大落

 

環(huán)球人物雜志：很多老百姓一直在盼望房價“大跳水”。如果真的發(fā)生了，會給中國經(jīng)濟帶來哪些連鎖反應(yīng)？

 

賈康：這種觀點是非理性的。如果房價崩盤“大跳水”，對經(jīng)濟的影響將是引發(fā)普遍的、嚴重的衰退。房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)合起來的不動產(chǎn)業(yè)在整個產(chǎn)業(yè)鏈中的影響是非常全面的，前端是原材料，如鋼材、水泥、建材，中間產(chǎn)品是設(shè)計、建筑工程、裝修等，最后形成的商業(yè)物業(yè)和住房，拉動的是市場活動的方方面面。比如住房交付使用會促使入住者購買家電、家具、床上用品等耐用消費品，這又涉及很長的產(chǎn)業(yè)鏈和很大的產(chǎn)業(yè)群。此外還有很多文化社會屬性的產(chǎn)品，比如一個人搬入新居后往往會買書籍放到新居的書架上，年輕夫婦會考慮生孩子，這又涉及嬰幼兒用品、教育產(chǎn)業(yè)等。所以，不動產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的一個確切無誤的支柱產(chǎn)業(yè)，這一地位無可置疑。既然如此，我們當(dāng)然要避免這個產(chǎn)業(yè)經(jīng)受那種大起大落式的沖擊，政府也不會坐視不動產(chǎn)業(yè)大起大落。

 

環(huán)球人物雜志：但有人舉日本、美國等西方國家樓市崩潰、重建的例子進行反駁。中國與其有可比性嗎？

 

賈康：日本樓市明顯回調(diào)是在上世紀90年代，當(dāng)時它的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)高達70%以上，美國則早就在這個水平以上。日本是在進入高城鎮(zhèn)化率階段經(jīng)歷的不動產(chǎn)泡沫破滅，美國則是在金融創(chuàng)新的過程中經(jīng)歷的類似打擊，這些都不能簡單拿到中國當(dāng)下來類比。對這些經(jīng)驗和教訓(xùn)我們當(dāng)然要充分吸取，但不能因為中國近來房地產(chǎn)市場剛剛出現(xiàn)分化，就說是美日先例在中國的重演。

 

環(huán)球人物雜志：假如中國樓市崩盤，造成的狀態(tài)與影響和美日一樣嗎？

 

賈康：也不會一樣的。假設(shè)極端情況——中國現(xiàn)階段就出現(xiàn)樓市崩潰，那么中國就很可能會跌進中等收入陷阱，貧富分化加劇，直接影響民生，而且很可能使經(jīng)濟問題政治化，進入亂局。而美日已是從中等收入階段“畢業(yè)”了的發(fā)達國家，情況大不相同。美國進行一些調(diào)整后，新的經(jīng)濟政策已較快使其擺脫了危機狀態(tài)，它現(xiàn)在于世界仍然是無可動搖的頭號強國，美元資產(chǎn)依然還是全球避險資產(chǎn)里的首選。日本經(jīng)歷20年的經(jīng)濟停滯，老百姓的國民福利卻沒有什么滑坡，照樣過得比較滋潤。但中國經(jīng)濟增速的可接受區(qū)間現(xiàn)在是很狹窄的，一旦滑出區(qū)間，局面會不可接受、不可設(shè)想。所以我們一定要在這方面保持清醒的頭腦，不能感情用事、意氣用事。如果老百姓中一部分人強烈希望以非常低的價位擁有住房，那么現(xiàn)在的理性思路應(yīng)該是申請政府給你提供保障性住房，以后等你收入上升了，再去買商品房。

 

因此，大家的思維要調(diào)整一下，低端保障軌上政府全力推進保障房建設(shè)是給全局“托底”，市場軌道上則不要太看重房價高一點還是低一點，它的常態(tài)應(yīng)該是有波動的。所以也不宜把低收入階層的思維一下子套到市場軌資源配置上來，公平競爭中房價只要在正常范圍內(nèi)波動，大家就應(yīng)該接受。

 

目前是促進市場健康化的契機

 

環(huán)球人物雜志：說到波動，在一個正常的市場里，價格波動是正常的，但事實上中國并沒有經(jīng)歷過一個成熟經(jīng)濟體應(yīng)有的“發(fā)展—繁榮—衰退—復(fù)蘇”的完整過程。未來單邊市還會繼續(xù)嗎？

 

賈康：如果樓市現(xiàn)在進入一個波動的、分化的階段，正好是一次改變和結(jié)束單邊市的全民教育：今后對房屋交易價格要分線、分市、分段、分型、分類。

 

分線，就是一、二、三、四線城市的房價可能會有明顯區(qū)別。分線后還要分市，同一線的不同城市也可能有明顯區(qū)別。接著還得分段，即同一個城市里不同地段的房價也可能大相徑庭。比如北京，有人說現(xiàn)在出現(xiàn)了下調(diào)案例，我一問五環(huán)之內(nèi)并沒有，只是在大興、通州[最新消息 價格 戶型 點評]有個別案例，這就體現(xiàn)了地段的不同。再往下還得分型，戶型、朝向、樓層、具體特點，都會導(dǎo)致價格不同。再往下還得分類，比如是學(xué)區(qū)房還是非學(xué)區(qū)房，等等。市場分化后，所有和不動產(chǎn)發(fā)生關(guān)聯(lián)的社會成員要一起學(xué)習(xí)，形成對市場的基本認識，順應(yīng)市場要求防范風(fēng)險，優(yōu)化自己的具體決策。目前應(yīng)是一個很好的促進我國住房市場健康化的契機。

 

環(huán)球人物雜志：市場分化后，未來會像以前那樣短暫停滯后強烈反彈嗎？

 

賈康：現(xiàn)在政府決策層已經(jīng)有了新的調(diào)控思路。一方面以建3600萬套保障房為代表的基本保障房建設(shè)正在推進，有效供給在未來幾年內(nèi)就要到位，這樣，低收入階層、收入夾心層人群“住有所居”的需求就托起來了。另一方面在商品房領(lǐng)域，市場應(yīng)在小幅正常波動中優(yōu)化配置，健康發(fā)展。我們現(xiàn)在越來越有可能接近這個境界了。應(yīng)當(dāng)強調(diào)，在市場出現(xiàn)分化后，地方政府應(yīng)該相機抉擇把原來不得已而為之的限購等行政手段和措施趁此機會淡出、收斂下來，讓不符合市場規(guī)律的權(quán)宜之計退出歷史舞臺。當(dāng)然，這是一個需漸進掌握的過程。目前所有的跡象合在一起，對市場分化總體上應(yīng)該給予正面評價。其后的中長期制度建設(shè)如跟上了，應(yīng)能有效防止超出正常幅度的強烈大反彈。

 

環(huán)球人物雜志：那是否可以認為，中國樓市的泡沫目前正在縮??？

 

賈康：所謂泡沫，在概念上有這么一個說法：沒有破的時候你不知道它在哪?，F(xiàn)在就有這個特點，在溫州、鄂爾多斯的具體案例中，泡沫破滅產(chǎn)生的局部沖擊是很強烈的，但各個地方的情況不一樣，有些地區(qū)不排除泡沫化程度高一點，但刺破泡沫的過程要盡可能地柔性處理，在這方面，政府會注意的。

 

政府和市場各司其職

 

環(huán)球人物雜志：十八大后，政府似乎不再刻意強調(diào)調(diào)控和遏制房價。

 

賈康：因為政府已清晰地把重點放在更努力地把保障房托底的事情做到位。保障房的有效供給如果在幾年之內(nèi)跟上來，就可以讓商品房、產(chǎn)權(quán)房軌道上的市場機制更好地發(fā)揮作用。那么，現(xiàn)在就沒有必要特別強調(diào)在商品房、產(chǎn)權(quán)房這個概念上才有意義的房價調(diào)控。調(diào)控不是說不存在，而是我們現(xiàn)在不必刻意針對房價去強調(diào)這兩個字。

 

環(huán)球人物雜志：房地產(chǎn)稅出臺有沒有時間表？出臺后能否抑制房價？

 

賈康：現(xiàn)在正在加快立法。但單純地認為房地產(chǎn)稅一出就能抑制房價，是理解有誤。事實上，房地產(chǎn)稅本身難以改變中國未來幾十年中心城市房價上揚曲線的大模樣，但確實有利于減少一些樓市泡沫，也有利于降低住房空置率。

 

環(huán)球人物雜志：要解決房價問題，根本性思路與策略是怎樣的？

 

賈康：政府和市場各司其職。我們目前在宏觀調(diào)控層面應(yīng)說是實行“雙軌統(tǒng)籌”框架，一個是保障軌，一個是市場軌。就是說，商品房的房價再高，與使低端群體解決“住有所居”問題沒有直接關(guān)系。政府要做的是首先托住“廉租房”與“公租房”合二為一這個底，其次要積極發(fā)展更高一層的“共有產(chǎn)權(quán)房”，使剛剛畢業(yè)進入社會的年輕白領(lǐng)等沒有實力買完全產(chǎn)權(quán)房的群體不用去當(dāng)“房奴”。在這個基礎(chǔ)上，對于一般性的商品住宅，政府只需要管好土地合理規(guī)劃、市場公平競爭規(guī)則和依法收稅就可以了，其余的事情交給市場去解決。

 

雙軌統(tǒng)籌調(diào)控框架現(xiàn)在前所未有地明確，政府部門聚精會神地把幾千萬套保障房做實、做好，而且保障房概念下已更清晰地把廉租和公租兩個概念并軌，這都是值得稱道的進步。

 

環(huán)球人物雜志：普通老百姓現(xiàn)在應(yīng)該買房嗎？北京的合理房價是多少？

 

賈康：合理房價不可能有一個可以拿來就套用的具體的量化標(biāo)準。對商品房最有說服力的“合理”，就是公平競爭中的市場定價。當(dāng)然前提是城市保障房能夠達到有效供給較充分的狀態(tài)，剩下的就應(yīng)該讓市場來決定價位。對于有支付能力者，要解決購房住房問題的話，現(xiàn)在應(yīng)是一波好時機，但如果沒有基本的支付能力，還是應(yīng)考慮租房。

 

環(huán)球人物雜志：對于租房者，政府應(yīng)出臺哪些配套措施保障他們的利益？

 

賈康：現(xiàn)在雖然看起來有租房市場，但并沒有一個穩(wěn)定的、服務(wù)水平較高的房源市場。當(dāng)房價上行時，房東總是希望租期越短越好，租金可以不斷上調(diào)。這樣，租房的年輕人無法作長期考慮如何安排生活、結(jié)婚生子，也不敢進行像樣的裝修，過更有質(zhì)量的家居生活。要解決這些問題，必須有水平較高的規(guī)范文本契約，其中應(yīng)鎖定一個時間段的租金不漲，而且這個時間段應(yīng)盡可能長一點，以保護租房者的利益。這些都需要由政府牽頭促成一個有效力的法律框架和各地推出相關(guān)的標(biāo)準契約文本。