樓市降溫威脅土地財(cái)政

 

日前,揚(yáng)州宣布微調(diào)公積金政策,允許借款人“又提又貸”,成為繼廣西南寧、天津?yàn)I海、杭州蕭山、江蘇無(wú)錫、安徽銅陵、河南鄭州后,公開(kāi)救市的第七個(gè)城市。截至目前,傳聞救市的城市已經(jīng)超過(guò)10個(gè)。

 

多個(gè)城市松綁是對(duì)樓市低迷的反應(yīng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示,今年1～4月,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為27709萬(wàn)平方米,同比下降6.9%,降幅比1～3月擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn),銷(xiāo)售額為18307億元,同比下降7.8%,降幅比1～3月擴(kuò)大2.6個(gè)百分點(diǎn)。

 

樓市成交量的低迷,傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)表現(xiàn)為企業(yè)拿地?zé)崆橄恕?guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1～4月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積8130萬(wàn)平方米,同比下降7.9%,降幅比1～3月擴(kuò)大5.6個(gè)百分點(diǎn),盡管土地成交價(jià)款(出讓金)同比增長(zhǎng)9.6%至2214億元,但增速也回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。

 

進(jìn)入5月份,土地市場(chǎng)出現(xiàn)進(jìn)一步降溫的跡象。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,銷(xiāo)售20強(qiáng)的標(biāo)桿房企最近幾月拿地?cái)?shù)量逐月遞減,今年5月上半月,20強(qiáng)房企中,除萬(wàn)達(dá)以12億元拿下東莞虎門(mén)一宗商業(yè)地塊外,其他19家房企在土地市場(chǎng)無(wú)動(dòng)作,去年5月拿地高達(dá)455.8億元。

 

在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來(lái),隨著今年以來(lái)樓市成交持續(xù)降溫,帶動(dòng)土地市場(chǎng)陷入低迷,但與此同時(shí),部分地方政府卻面臨償債高峰。在目前的分稅制格局下,土地財(cái)政已經(jīng)成為決定地方政府財(cái)力的關(guān)鍵砝碼。

 

根據(jù)審計(jì)署此前公布的數(shù)據(jù)顯示,截至2013年6月,全國(guó)地方政府債務(wù)總額已增至17.9萬(wàn)億元,其中2014年部分地方面臨償債高峰的來(lái)臨。張宏偉認(rèn)為,隨著宏觀經(jīng)濟(jì)處于觸底階段,房地產(chǎn)市場(chǎng)供求也進(jìn)入低迷期,土地出讓金也呈現(xiàn)出增幅下滑的態(tài)勢(shì),部分城市甚至出現(xiàn)土地流拍事件,而這將直接影響到地方的償債水平或市政工程等推進(jìn)力度,甚至可能引發(fā)階段性土地財(cái)政危機(jī)。

 

福州佛山等成救市熱門(mén)城市

 

同策咨詢研究中心的上述報(bào)告顯示,以45個(gè)樓市限購(gòu)城市2013年土地財(cái)政依賴度(土地財(cái)政依賴度=城市土地出讓金/城市一般性財(cái)政收入×100%)來(lái)看,土地財(cái)政依賴度較高的(超過(guò)80%)共12個(gè)城市,依次是杭州、佛山、南京、長(zhǎng)沙、三亞、合肥、福州、昆明、濟(jì)南、徐州、寧波和溫州。這其中,杭州、佛山、南京和長(zhǎng)沙4個(gè)城市土地財(cái)政依賴度分別高達(dá)156.4%、147.5%、110%和105.3%。

 

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至5月20日,已出臺(tái)及傳聞救市的城市已經(jīng)超過(guò)10個(gè),其中明確落地救市政策的城市包括南寧、無(wú)錫、杭州蕭山等城市,記者統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),在土地財(cái)政依賴度高于80%的城市中,杭州、寧波、溫州、徐州已經(jīng)落地出臺(tái)救市政策。

 

此外,佛山、福州、長(zhǎng)沙等城市也頻傳救市消息。以佛山為例,該市住建局此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,將綜合考慮就業(yè)人群的住房剛性需求與會(huì)否引起區(qū)域房?jī)r(jià)有較大波動(dòng),對(duì)該市高明區(qū)的住房限購(gòu)政策進(jìn)行認(rèn)真評(píng)估?！逗{都市報(bào)》也報(bào)道,福州市房管局透露或?qū)⒎艑挷糠謪^(qū)域的商品房限購(gòu)。

 

張宏偉表示,土地財(cái)政依賴度越大的城市,其首先放松限購(gòu)政策的可能性就越大,在接下來(lái)一段時(shí)間內(nèi),包括福州、合肥、寧波等土地財(cái)政依賴程度在80%以上的二三線城市預(yù)計(jì)會(huì)出臺(tái)定向放松限購(gòu)的相關(guān)措施。

 

對(duì)土地財(cái)政依賴度相對(duì)較低的城市,是否“救市”的意愿也相對(duì)較低?

 

根據(jù)上述《45個(gè)樓市限購(gòu)城市土地財(cái)政依賴度分析報(bào)告》,納入統(tǒng)計(jì)的45個(gè)城市中,哈爾濱的土地依賴度最低,只有24.1%,其次是深圳的27.0%和銀川的27.3%。這也是45個(gè)城市中,土地依賴度低于30%的3個(gè)城市。緊隨其后的是烏魯木齊、?？诘瘸鞘?。

 

深圳可能是所有城市中的“異類(lèi)”,因?yàn)槠淇晒┏鲎尩耐恋胤浅Ｉ佟?009年深圳首次提出建設(shè)用地“減量增長(zhǎng)”原則后,土地財(cái)政在這個(gè)土地資源稀缺的城市就開(kāi)始不斷走向末路。深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒此前曾公開(kāi)表示,深圳還處于國(guó)家的嚴(yán)控區(qū)域,一線城市目前松綁限購(gòu)短期內(nèi)沒(méi)有可能性。

 

再來(lái)看銀川。官方數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,銀川市房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)上年總體運(yùn)行良好的發(fā)展態(tài)勢(shì),開(kāi)發(fā)投資保持增長(zhǎng),施工規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大,銷(xiāo)售面積同比下降,房?jī)r(jià)漲幅平穩(wěn)。業(yè)內(nèi)人士表示,市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行將是銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)。松綁與否并不影響銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì),在官方對(duì)此未有明確表態(tài)的背景下,銀川樓市或繼續(xù)實(shí)施“限購(gòu)”政策。