今年4月，世界華人不動產(chǎn)學(xué)會主席、南京大學(xué)教授高波發(fā)布了《中國30個大中城市房地產(chǎn)價格泡沫度》，南昌以33.52%的泡沫度高居第三位，僅次于上海、杭州。
這一調(diào)查報告將二線城市南昌的房地產(chǎn)市場推到了聚光燈下。
事實上，南昌房價確實長期處于上升狀態(tài)。全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，5月份，南昌樓市以9242元/平方米的均價，位居全國城市排行榜中的第22位，相鄰的省會城市合肥、長沙排名第36和第58位。
但現(xiàn)在出現(xiàn)了新情況。6月18日，國家統(tǒng)計局公布了全國70個大中城市房價數(shù)據(jù)，5月份南昌新建商品住宅價格環(huán)比下降0.2%，為17個月以來首次下跌。
助力南昌房價17個月首跌的，是南昌各大樓盤紛紛推出的特價房、內(nèi)部認(rèn)購價等優(yōu)惠活動。南昌一樓盤置業(yè)顧問表示，雖然絕大多數(shù)樓盤都不承認(rèn)降價，但各種優(yōu)惠、促銷實際上已是暗中降價了。
江西省社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長麻智輝在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，南昌房價虛高，有一定的泡沫。“房價出現(xiàn)下降和前期連續(xù)上漲有一定的聯(lián)系，同時受到全國樓市大環(huán)境的影響。”
26平方公里擠著20多家樓盤/
朝陽新城總面積26平方公里，坐落于南昌市西湖區(qū)桃化鎮(zhèn)，西臨贛江，東靠象湖，一條桃花江貫穿南北。在南昌市的城市發(fā)展規(guī)劃中，朝陽新城是未來南昌中心城區(qū)八大片區(qū)之一，將被南昌市重點打造成為國際頂級城市新區(qū)。
憑借這一概念，朝陽新城被看好，央企、地產(chǎn)大鱷紛紛重金拿地。萬科以821萬元/畝拍下了JDP1006號地塊1年后，世歐地產(chǎn)有限公司以1095萬元/畝的單價拍下了另一地塊，成為朝陽新城的新地王。2013年9月18日，世茂地產(chǎn)以近22億元的總價奪下位于蘭宮路附近的兩宗居住用地，成為南昌新的總價地王。
地價的不斷攀升，催漲了朝陽新城的房價。在商業(yè)、醫(yī)療、教育等相關(guān)的配套還沒有完善之時，大部分樓盤的開盤價就直逼萬元大關(guān)，個別靠近贛江的樓盤均價在11000～12000元/平方米之間。
在朝陽新城20余平方公里的土地上，目前涌現(xiàn)了20多家樓盤。但是，因為朝陽新城開發(fā)的時間不長，大部分樓盤都是期房，已建成的現(xiàn)房不多，各項商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等配套都未建成，平日的人流量偏少，對這些樓盤造成巨大的銷售壓力。
降價，似乎是最有效的辦法。但南昌一地產(chǎn)機構(gòu)的負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，即使要降價銷售，朝陽新城的這些樓盤只會通過舉辦一些活動，比如特惠價、團(tuán)購價等方式，變相地降低價格。這位負(fù)責(zé)人表示，“一是因為當(dāng)?shù)卣辉试S開發(fā)商降價，二是一旦對外宣稱降價，怕引起已經(jīng)購房的老業(yè)主的不滿。”
6月14日晚，朝陽新城的朝陽郡加推高層售價6888元/平方米，現(xiàn)購享受高層5000元抵3萬元，小高層1萬元抵5萬元優(yōu)惠。此前，朝陽郡的均價在8500元/平方米左右。
6月16日，記者以購房者的身份來到正榮御朝陽的營銷中心，一位置業(yè)顧問向記者推薦，過幾天就要開盤，現(xiàn)在可參加5000元抵5萬元的活動，同時還可以享受員工的9.3折內(nèi)部價，折算下來，均價在8500元/平方米左右。
上述置業(yè)顧問表示，現(xiàn)在這個價格已經(jīng)很優(yōu)惠了，相比去年降了1000多元/平方米。“公司為了年中沖量，回籠資金，才有這樣的活動。”她還向記者展示了一份類似房源的購房合同，上面顯示的價格為9600元/平方米。
營銷大戰(zhàn)：請高中生守護(hù)路牌/
在樓盤多得讓人叫不出名字的朝陽新城，降價只是一個方面，開發(fā)商面臨的另一個難題是：如何把顧客順利地帶到自己的樓盤現(xiàn)場，而不至于“走錯路”。
于是，在朝陽新城地段的各個路口，幾乎到處都是各大樓盤的指示牌，告訴進(jìn)入朝陽新城的客戶，如何抵達(dá)樓盤的銷售現(xiàn)場。
6月16日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者驅(qū)車從南昌市西湖區(qū)洪城路拐入撫生路，進(jìn)入朝陽新城。沿路能看到各大樓盤置于各個路口的指示牌。這些指示牌一般高約2米，長約3米，上面將樓盤的名字和優(yōu)惠的活動顯著地標(biāo)識出來，同時在下面注明方向。
“正榮朝陽郡、世茂大觀、華潤橡府……”幾乎每個路口都會有樓盤的廣告，有的路口甚至出現(xiàn)幾個樓盤的廣告牌。這些出現(xiàn)多個樓盤廣告牌的路口，一般是比較重要的路段，來往經(jīng)過的人流量大，因此成為樓盤“爭奪”的重點。
“放置在這些重要路口的廣告牌，必須重點看護(hù)，一不小心，就有可能被競爭對手毀壞。”一位樓盤的營銷顧問向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹。
6月18日下午，記者再次沿?fù)嵘愤M(jìn)入朝陽新城，果然在一個路口看到，世茂大觀和君領(lǐng)朝陽兩個樓盤的廣告牌被撕爛了，看不見上面的宣傳語和指示方向。
記者致電世茂大觀營銷中心，一位營銷顧問說，廣告牌在前一天晚上可能遭遇競爭對手的破壞，現(xiàn)在還沒有查清楚，但是繼續(xù)往前，還有一個路牌是好的。
為了避免路牌被競爭對手破壞，朝陽新城的樓盤想出了一個更好的辦法，就是派人在路口看護(hù)這些路牌，同時發(fā)放一些宣傳單。
記者在撫生路與云飛路交界處，看到一位姓張的小伙子手持一塊廣告牌，站在路口，一見有人駐足停留，馬上就上去發(fā)放宣傳單，同時詢問要不要去他們的樓盤。
小張告訴記者，他是一名高三畢業(yè)生，高考結(jié)束后就到一個樓盤給他們看護(hù)路牌來了。一天的工作時間是8個小時，從早上9點到下午6點，中間有吃午飯的時間，報酬是50元/天，按天結(jié)算。
小張說，他所在的這個樓盤請了10多個像他一樣的高中畢業(yè)生，也有一些大學(xué)生，專門負(fù)責(zé)在朝陽新城的路口看護(hù)指示牌，并發(fā)放宣傳單，如果把顧客帶到了營銷中心，可以另外得到20元。
“最近天氣挺熱，主要還是鍛煉一下自己。”小張說，朝陽新城的樓盤大部分都有像他一樣的人負(fù)責(zé)在各個路口看護(hù)樓盤的指示牌，雖然挺熱，但是有伴，可以打發(fā)無聊的時間。
房價剎車：庫存消化需18個月/
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，朝陽新城只是南昌樓市的一個縮影，這里發(fā)生的樓市促銷大戰(zhàn)，在南昌其他地方也同時在上演。
搜房網(wǎng)的價格顯示，南昌6月降價幅度最大的為東亞朝陽SOHO，均價7588元/平方米，而上個月其均價為9300元/平方米。南昌萬達(dá)城6月均價由5月的7000元/平方米下降到了5800元/平方米。
降價的背后是巨大的去化壓力，記者從南昌市房管局的官方網(wǎng)站上查詢到，某小區(qū)1#、2#樓自今年3月就拿到了預(yù)售許可證，但至今3個多月過去了，410套房源僅銷售了237套，去化率不到六成。3～8#樓分別在5月底和6月初拿到了預(yù)售許可，大部分尚未開盤，只有8#樓銷售了2套。
江西省社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長麻智輝認(rèn)為，樓盤賣得不好，不是房子不好，也不是區(qū)域的原因，主要是大勢，購房者對市場下行有預(yù)期，覺得今天買了，明天可能自己就虧了，大部分購房者都在觀望。
麻智輝對上述《中國30個大中城市房地產(chǎn)價格泡沫度》中的榜單也表示認(rèn)同，他用“三高”形容南昌的房價：一是絕對值高，南昌目前房價以9242元/平方米的均價在中部地區(qū)排名靠前，遠(yuǎn)高于合肥的7000多元/平方米和長沙的6000多元/平方米；二是增幅高，近5年來，南昌房價的增幅在中部地區(qū)排名第一；三是房價與收入的比值高，在中部地區(qū)南昌的人均收入最低，房價卻最高。
麻智輝表示，5月份南昌房價17個月以來首次下跌，這與全國房地產(chǎn)大環(huán)境有關(guān)，同時也與江西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)，最重要的一點，是南昌房價前期連續(xù)上漲，產(chǎn)生了大泡沫，現(xiàn)在是急速剎車的過程。
南昌同步進(jìn)行的地鐵拆遷和棚戶區(qū)改造，帶來了巨大的剛性需求。但記者采訪了解到，雖然拆遷戶補償價較高，但此次拆遷中的許多單個房源面積較小，得到的拆遷補償額還是不容易買到合適的住房，許多人寧愿觀望一段時間。
在濃厚的觀望情緒下，今年以來，南昌樓市一直處于低迷狀態(tài)。
愛房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控結(jié)果顯示，截至6月20日，南昌庫存達(dá)713萬平方米，環(huán)比增長8%，再創(chuàng)南昌庫存新高。其中，南昌市區(qū)的庫存約為625萬平方米，占整個南昌庫存的87%。根據(jù)目前南昌樓市庫存消化速度（按面積），南昌市區(qū)新建商品房庫存消化需18.2個月，當(dāng)前南昌房地產(chǎn)市場庫存積壓已相當(dāng)“嚴(yán)峻”。
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