轉(zhuǎn)眼間，6月也將進(jìn)入尾聲，隨之而來的，就是各大房企的半年考。是喜，還是憂，不日答案就將揭曉。數(shù)日前，兩組“打架”的廣州房價數(shù)據(jù)引起了人們的關(guān)注和思考。同樣出自于“官方”，為何房價漲幅統(tǒng)計出現(xiàn)較大差異？即便我們不去深究這里面的原因，但不少房企開始忙起來了?；蚴歉惺艿搅朔康禺a(chǎn)行業(yè)分化的提速，為了今后的日子能夠好過一些，中小房企已經(jīng)開始轉(zhuǎn)讓股權(quán)，借股權(quán)交易所來緩解資金壓力。6月20日在南京舉行的土地拍賣會，延續(xù)了一個月前的冷清……一系列零散的信息綜合起來，或讓這個夏天充滿“涼意”。

 

近日，兩個分別由官方機(jī)構(gòu)公布的房價數(shù)據(jù)出現(xiàn)“打架”的情況，讓購房者對廣州樓市的真相更感困惑。

 

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，5月份廣州房價環(huán)比漲幅為零；而廣州市國土房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)卻顯示，同月廣州房價環(huán)比上漲2.1%，連續(xù)3個月創(chuàng)新高。

 

廣州樓市到底是 “假漲”還是“真跌”？對此，多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，數(shù)據(jù)“打架”主要是由于統(tǒng)計樣本的不同，國家統(tǒng)計局的調(diào)查樣本更貼近市場真實(shí)情況，房管局的數(shù)據(jù)來源受“限價”干擾因素較大，因此即便一線城市也進(jìn)入實(shí)質(zhì)性降價階段，房價數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)出“真跌假漲”的走勢。

 

官方房價數(shù)據(jù)“打架”/

 

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者整理廣州市國土房管局每月發(fā)布的 《房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況通報》發(fā)現(xiàn)，自今年2月起，廣州房價連續(xù)3個月出現(xiàn)環(huán)比上漲。數(shù)據(jù)顯示，今年3~5月，廣州新建住宅網(wǎng)簽均價環(huán)比漲幅分別為10.4%、1.5%、2.1%。

 

而國家統(tǒng)計局公布的5月份70大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，今年3~4月廣州新建住宅售價環(huán)比漲幅僅為0.4%與0.1%，5月份廣州房價環(huán)比漲幅為零。

 

事實(shí)上，類似的數(shù)據(jù)“打架”情況并不罕見。以去年12月為例，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，該月廣州新建住宅售價環(huán)比漲幅為0.7%，同比漲幅為20.4%。但廣州市房管局的報告卻顯示，該月新建住宅網(wǎng)簽均價環(huán)比漲幅為0.4%，同比下跌12.9%。

 

記者發(fā)現(xiàn)，其他一線城市也出現(xiàn)了類似情況。以深圳為例，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份深圳新建住宅售價環(huán)比下跌0.2%，但深圳規(guī)劃國土委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，5月深圳新房住宅成交均價23981元/平方米，環(huán)比上漲1.1%。

 

“打架”或因樓市政策/

 

中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜告訴記者，由于國家統(tǒng)計局與當(dāng)?shù)胤抗懿块T的調(diào)查樣本不同，加上去年地方政府在房價控制目標(biāo)的壓力下意圖從數(shù)據(jù)上抑制房價漲幅，導(dǎo)致兩個官方數(shù)據(jù)“打架”。

 

“國家統(tǒng)計局所制定的房價數(shù)據(jù)，是抽取同類型樓盤相同朝向的相近單位作為樣本，以樓盤的實(shí)際售價為統(tǒng)計數(shù)據(jù)，能更真實(shí)地反映市場狀況。但廣州市房管局是以網(wǎng)簽合同的成交數(shù)據(jù)為統(tǒng)計樣本，由于去年廣州出臺嚴(yán)厲的 ‘限價’政策，導(dǎo)致大量樓盤采取以‘雙合同’繞開管理部門的價格限制，不少高價盤更是被暫停網(wǎng)簽，引發(fā)房價數(shù)據(jù)失真嚴(yán)重。”黃韜說。

 

去年4月，為了遏制當(dāng)時房價上漲過快的勢頭，廣州市房管局發(fā)布通知，規(guī)定預(yù)售樓盤申報價格過高且不接受房管部門指導(dǎo)的，暫不核發(fā)預(yù)售許可證，超過申報價格銷售的，暫停網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同。

 

此后，越來越多的開發(fā)商采用“雙合同”，即購房者買房時所簽合同往往一份是正式的 《商品房買賣合同》，而另外一份則是以“裝修合同”或者“裝修提升合同”甚至是“變更裝修標(biāo)準(zhǔn)價差和房屋增值包服務(wù)費(fèi)”等多種名目體現(xiàn)，兩份合同加起來的房款才是房屋總價。

 

黃韜告訴記者，自去年11月起，“限價”政策逐漸松綁。隨著今年市場壓力增大，從3月起“限價”政策松綁蔓延至全市，由于雙合同現(xiàn)象大幅減少，同時大量在去年積壓的高價盤在最近兩個月集中網(wǎng)簽，變相提高了樓盤的網(wǎng)簽售價，是帶動房管局的房價數(shù)據(jù)明顯上漲的主要原因。

 

一線房價“假漲真跌”/

 

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在整體樓市降溫的情況下，一線城市在2013年下半年嚴(yán)格執(zhí)行的限價政策逐漸已經(jīng)不適合當(dāng)下市場情況，目前還能維持上漲的城市越來越少。甚至連業(yè)界也認(rèn)為，一線城市也出現(xiàn)了明顯的降溫現(xiàn)象，降價潮在一線城市出現(xiàn)蔓延的勢頭。

 

以廣州為例，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)際走訪發(fā)現(xiàn)，外圍區(qū)域降價風(fēng)越刮越猛，繼位于番禺的萬科歐泊降價三成開售后，同區(qū)域的知名大盤雅居樂劍橋郡于本月中推出100套特價單位，毛坯售價為1.2萬元/平方米，較該盤前期單位售價直降30%。

 

“雖然廣州市房管局公布的房價數(shù)據(jù)顯示是上漲，但這只不過是反映去年房價真實(shí)漲幅。從廣州來看，目前外圍區(qū)域新盤售價已經(jīng)出現(xiàn)15%的降幅，個別項目為了清尾貨更是出現(xiàn)30%的降幅，帶動廣州樓市進(jìn)入實(shí)質(zhì)性降價階段。”黃韜表示。

 

克而瑞研究報告顯示，6月前半月，一線、二線和三四線城市的成交面積同比去年分別下滑了22%、27%和35%，在四個一線城市中，北京與深圳成交同比降幅分別為51%與64%，廣州與上海則同比上漲7%與25%。

 

合富輝煌首席市場分析師黎文江認(rèn)為，一線城市自身擁有強(qiáng)大的需求支撐，本輪下行更多是受到銀行收緊房貸的影響。樂觀估計，本輪樓價下行調(diào)整期有望在今年底結(jié)束。

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