今年上半年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下滑，行業(yè)調(diào)整已經(jīng)到來。
6月13日，國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國1~5月商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%，其中，住宅銷售面積下降9.2%；商品房銷售額23674億元，下降8.5%，其中，住宅銷售額下降10.2%。由于銷售低迷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積11090萬平方米，同比下降5.7%。
對于目前的形勢，很多開發(fā)商和地方政府都發(fā)出了救市的呼吁。
去年樓市銷售火爆、土地價格走高，開發(fā)商對今年的銷售預(yù)期更高。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，幾乎所有房企今年的銷售目標(biāo)均較去年大幅上升。
然而，在目前的形勢下，房企年終目標(biāo)恐難完成。上半年，樓市降溫銷售冷清，庫存壓力致使房企銷售現(xiàn)“促銷潮”。另一方面，多地放松“限購”政策，救市意圖明顯。
下行趨勢已基本形成，地方政府的救市能否收到成效有待進(jìn)一步觀察。但無論如何，房地產(chǎn)業(yè)必須走出單純靠政策拉動的生存狀態(tài)，更多地依靠市場規(guī)律去發(fā)展，已成為共識。
樓市調(diào)整加速行業(yè)整合/
“房產(chǎn)起不到拉動作用，對誰都沒有好處，所以一定要改變，快一點改變。”這是綠城中國董事長宋衛(wèi)平在融創(chuàng)收購綠城的新聞發(fā)布會上的又一次“救市”呼聲。
綠城，這家經(jīng)歷了2008年和2011年兩次市場調(diào)整的公司，今年卻出售給了融創(chuàng)，并創(chuàng)下房地產(chǎn)行業(yè)的最大并購案。
宋衛(wèi)平表示，在今年慘淡的市場下，綠城要保證絕對安全，資金缺口還有百億元，必須盡快啟動融資。
能在香港低成本融資的綠城尚面臨巨大壓力，中小企業(yè)的情況可想而知?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查獲知，浙江、福建、廣東等地區(qū)已出現(xiàn)了開發(fā)商因無法償債跑路、失聯(lián)的現(xiàn)象。房地產(chǎn)上市公司因經(jīng)營壓力，被迫賣出股權(quán)者比比皆是。
市場的低迷也令行業(yè)的整合進(jìn)一步加速。綠地總裁張玉良表示，大企業(yè)未來一定會有更好作為，因為在全球化拓展方面，國家給了大企業(yè)很大支撐、更好的空間和條件。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前報道，從金科股份等多家房企挖來高管的新歐鵬就提出“未來3年躋身全國20強(qiáng)與渝派房企前2強(qiáng)”的目標(biāo)；去年銷售額約150億元的海亮地產(chǎn)提出6年后銷售額千億元的目標(biāo)。
坊間傳言，繼2008年龍湖等一批區(qū)域型房企成長為全國型龍頭房企后，又有一批區(qū)域型地產(chǎn)公司有望在今后幾年迅速成長，利用行業(yè)環(huán)境的變化嶄露頭角。
全年銷售目標(biāo)恐難完成/
實際上，去年底就有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，2014年房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)調(diào)整，因為去年的火爆市場透支了需求。
正是這一原因，開發(fā)商普遍把今年上半年作為市場決戰(zhàn)的關(guān)鍵，因為下半年市場將迎來供應(yīng)高峰，大批去年購置的土地將建設(shè)達(dá)到預(yù)售條件。
然而，沒有開發(fā)商想到，這波調(diào)整會發(fā)生在上半年。
從3月開始，各銀行個人住房按揭貸款放緩，或提高首套房的按揭利率，房貸的發(fā)放周期延長。
央行公布的數(shù)據(jù)顯示，3月末，廣義貨幣（M2）余額116.07萬億元，同比增長12.1%，增幅創(chuàng)下1996年1月披露月度數(shù)據(jù)以來的最低紀(jì)錄。
去年土地價格走高，促使開發(fā)商對房地產(chǎn)項目有更高的銷售價格和銷售金額預(yù)期?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者從主要地產(chǎn)商處了解到，幾乎所有房企今年的銷售目標(biāo)均較去年大幅上升。
在廣義貨幣發(fā)行量增速處于歷史低位的背景下，開發(fā)商的銷售目標(biāo)自然難以完成?？硕鹧芯靠偙O(jiān)薛建雄預(yù)計，今年下半年，開發(fā)商會普遍調(diào)低銷售目標(biāo)，大面積降價的概率也將進(jìn)一步提高。
微刺激利于市場度過調(diào)整期/
然而，市場滯銷并未妨礙房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張計劃?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，一季度，房地產(chǎn)商普遍通過追加借款來提升公司的“御寒”能力。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1～5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金46728億元，其中國內(nèi)貸款9379億元，同比增長16.5%；自籌資金18222億元，同比增長9.8%。
據(jù)宋衛(wèi)平透露，開發(fā)貸只是提供給排名前30的房地產(chǎn)企業(yè)。在這一背景下，中小房企的資金更多來自非銀行系統(tǒng)增發(fā)的地產(chǎn)基金、券商資管計劃及P2P貸款募資。
這部分資金可能會因為部分企業(yè)的資金緊張而承擔(dān)風(fēng)險。世邦魏理士6月13日發(fā)布的通稿稱，預(yù)期影子銀行的借貸將大幅收緊，房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)更多的債務(wù)違約行為。
這也正是部分地方政府急于“救市”的根本原因。今年以來，隨著樓市降溫，不少樓市庫存壓力高企的地方陸續(xù)推出樓市“松綁”措施，其中，“放寬公積金提取限制”、“放寬落戶政策”等措施居多，以避開相對敏感的限購政策。
對此，億翰智庫上市房地產(chǎn)研究中心副主任張化東對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前的微刺激政策，對于房地產(chǎn)市場來說是合適的，有助于市場平穩(wěn)度過調(diào)整期。
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