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  • 房地產(chǎn)調(diào)整來了 能否松開"綁架經(jīng)濟(jì)之手"?

    2014年06月28日 11:29
    來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
    今年上半年,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下滑,行業(yè)調(diào)整已經(jīng)到來。
    6月13日,國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,全國1~5月商品房銷售面積36070萬平方米,同比下降7.8%,其中,住宅銷售面積下降9.2%;商品房銷售額23674億元,下降8.5%,其中,住宅銷售額下降10.2%。由于銷售低迷,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積11090萬平方米,同比下降5.7%。
    對于目前的形勢,很多開發(fā)商和地方政府都發(fā)出了救市的呼吁。
    去年樓市銷售火爆、土地價格走高,開發(fā)商對今年的銷售預(yù)期更高。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到,幾乎所有房企今年的銷售目標(biāo)均較去年大幅上升。
    然而,在目前的形勢下,房企年終目標(biāo)恐難完成。上半年,樓市降溫銷售冷清,庫存壓力致使房企銷售現(xiàn)“促銷潮”。另一方面,多地放松“限購”政策,救市意圖明顯。
    下行趨勢已基本形成,地方政府的救市能否收到成效有待進(jìn)一步觀察。但無論如何,房地產(chǎn)業(yè)必須走出單純靠政策拉動的生存狀態(tài),更多地依靠市場規(guī)律去發(fā)展,已成為共識。
    樓市調(diào)整加速行業(yè)整合/
    “房產(chǎn)起不到拉動作用,對誰都沒有好處,所以一定要改變,快一點改變。”這是綠城中國董事長宋衛(wèi)平在融創(chuàng)收購綠城的新聞發(fā)布會上的又一次“救市”呼聲。
    綠城,這家經(jīng)歷了2008年和2011年兩次市場調(diào)整的公司,今年卻出售給了融創(chuàng),并創(chuàng)下房地產(chǎn)行業(yè)的最大并購案。
    宋衛(wèi)平表示,在今年慘淡的市場下,綠城要保證絕對安全,資金缺口還有百億元,必須盡快啟動融資。
    能在香港低成本融資的綠城尚面臨巨大壓力,中小企業(yè)的情況可想而知?!睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查獲知,浙江、福建、廣東等地區(qū)已出現(xiàn)了開發(fā)商因無法償債跑路、失聯(lián)的現(xiàn)象。房地產(chǎn)上市公司因經(jīng)營壓力,被迫賣出股權(quán)者比比皆是。
    市場的低迷也令行業(yè)的整合進(jìn)一步加速。綠地總裁張玉良表示,大企業(yè)未來一定會有更好作為,因為在全球化拓展方面,國家給了大企業(yè)很大支撐、更好的空間和條件。
    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前報道,從金科股份等多家房企挖來高管的新歐鵬就提出“未來3年躋身全國20強(qiáng)與渝派房企前2強(qiáng)”的目標(biāo);去年銷售額約150億元的海亮地產(chǎn)提出6年后銷售額千億元的目標(biāo)。
    坊間傳言,繼2008年龍湖等一批區(qū)域型房企成長為全國型龍頭房企后,又有一批區(qū)域型地產(chǎn)公司有望在今后幾年迅速成長,利用行業(yè)環(huán)境的變化嶄露頭角。
    全年銷售目標(biāo)恐難完成/
    實際上,去年底就有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,2014年房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)調(diào)整,因為去年的火爆市場透支了需求。
    正是這一原因,開發(fā)商普遍把今年上半年作為市場決戰(zhàn)的關(guān)鍵,因為下半年市場將迎來供應(yīng)高峰,大批去年購置的土地將建設(shè)達(dá)到預(yù)售條件。
    然而,沒有開發(fā)商想到,這波調(diào)整會發(fā)生在上半年。
    從3月開始,各銀行個人住房按揭貸款放緩,或提高首套房的按揭利率,房貸的發(fā)放周期延長。
    央行公布的數(shù)據(jù)顯示,3月末,廣義貨幣(M2)余額116.07萬億元,同比增長12.1%,增幅創(chuàng)下1996年1月披露月度數(shù)據(jù)以來的最低紀(jì)錄。
    去年土地價格走高,促使開發(fā)商對房地產(chǎn)項目有更高的銷售價格和銷售金額預(yù)期?!睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者從主要地產(chǎn)商處了解到,幾乎所有房企今年的銷售目標(biāo)均較去年大幅上升。
    在廣義貨幣發(fā)行量增速處于歷史低位的背景下,開發(fā)商的銷售目標(biāo)自然難以完成??硕鹧芯靠偙O(jiān)薛建雄預(yù)計,今年下半年,開發(fā)商會普遍調(diào)低銷售目標(biāo),大面積降價的概率也將進(jìn)一步提高。
    微刺激利于市場度過調(diào)整期/
    然而,市場滯銷并未妨礙房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張計劃?!睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn),一季度,房地產(chǎn)商普遍通過追加借款來提升公司的“御寒”能力。
    國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,1~5月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金46728億元,其中國內(nèi)貸款9379億元,同比增長16.5%;自籌資金18222億元,同比增長9.8%。
    據(jù)宋衛(wèi)平透露,開發(fā)貸只是提供給排名前30的房地產(chǎn)企業(yè)。在這一背景下,中小房企的資金更多來自非銀行系統(tǒng)增發(fā)的地產(chǎn)基金、券商資管計劃及P2P貸款募資。
    這部分資金可能會因為部分企業(yè)的資金緊張而承擔(dān)風(fēng)險。世邦魏理士6月13日發(fā)布的通稿稱,預(yù)期影子銀行的借貸將大幅收緊,房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)更多的債務(wù)違約行為。
    這也正是部分地方政府急于“救市”的根本原因。今年以來,隨著樓市降溫,不少樓市庫存壓力高企的地方陸續(xù)推出樓市“松綁”措施,其中,“放寬公積金提取限制”、“放寬落戶政策”等措施居多,以避開相對敏感的限購政策。
    對此,億翰智庫上市房地產(chǎn)研究中心副主任張化東對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,目前的微刺激政策,對于房地產(chǎn)市場來說是合適的,有助于市場平穩(wěn)度過調(diào)整期。
     
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