國(guó)家統(tǒng)計(jì)局１７日公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年中國(guó)樓市成交呈現(xiàn)量?jī)r(jià)增速雙降的局面。局地成交量大幅下跌，“零首付”重出“江湖”，庫(kù)存高企市場(chǎng)預(yù)期變化……樓市“調(diào)整期”基本確立。

樓市“調(diào)整期”會(huì)持續(xù)多久？房?jī)r(jià)回歸合理還需克服哪些障礙？

２０余地“松綁”樓市，市場(chǎng)現(xiàn)分化總體“波瀾不驚”

隨著７月１４日起江西南昌部分“解禁”限購(gòu)令，調(diào)整樓市政策的城市達(dá)到約２０個(gè)。

“過(guò)去地產(chǎn)調(diào)控‘一刀切’，市場(chǎng)信號(hào)基本處于失真狀態(tài)。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)首席研究員李戰(zhàn)軍說(shuō)，“限購(gòu)政策逐步退出，有利于讓房地產(chǎn)業(yè)回歸市場(chǎng)，也有利于產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整。”

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，歷經(jīng)近半年的地方政策微調(diào)，房?jī)r(jià)未現(xiàn)大幅波動(dòng)，但全國(guó)市場(chǎng)分化明顯。

－－預(yù)期看淡：購(gòu)者觀望，房企促銷。在信貸收緊、資金壓力、自住房供應(yīng)等多方因素的作用下，市場(chǎng)供需雙方的預(yù)判轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者觀望情緒增多，房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)。搜房網(wǎng)調(diào)查顯示，近六成受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)可能進(jìn)一步下降。

－－類型分化：住宅趨冷，豪宅堅(jiān)挺。６月份以來(lái)，高端住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升特點(diǎn)。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏認(rèn)為，這說(shuō)明政策調(diào)控趨于靈活合理，去年以來(lái)壓抑的需求得以釋放。

－－博弈變化：中介硬撐，業(yè)主降價(jià)。雖然大部分二手房中介機(jī)構(gòu)仍不愿輕易降價(jià)，網(wǎng)上掛出的價(jià)格與去年相比仍然“堅(jiān)挺”，但多數(shù)買家看淡市場(chǎng)，二手房議價(jià)空間明顯增大。

“調(diào)整期”確立，調(diào)整時(shí)間可能比以往更長(zhǎng)

調(diào)整期各市場(chǎng)主體心態(tài)各異，部分開(kāi)發(fā)商坦承“坐地生金”時(shí)代終結(jié)，卻仍存救市下觸底反彈幻想，一些剛需購(gòu)房者持幣觀望的同時(shí)也有人等待抄底撈金。

“有人對(duì)此不以為然，認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整。但這次下滑絕對(duì)不同于以往。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所名譽(yù)所長(zhǎng)夏斌說(shuō)?；仡櫍玻埃埃改甑模中慰焖俜崔D(zhuǎn)、２０１１年的Ｕ形反轉(zhuǎn)，這次的調(diào)整并非因?yàn)橄拶?gòu)、限價(jià)等行政因素。因此“不能憑以往經(jīng)驗(yàn)而論”。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)增速下行、高位盤整、理性回歸三個(gè)特征。“一線城市存貨壓力相對(duì)較小，有可能在明年下半年復(fù)蘇，二三四線城市的調(diào)整時(shí)間將更長(zhǎng)”。高通智庫(kù)則認(rèn)為，基于當(dāng)前核心城市房地產(chǎn)供應(yīng)增加趨勢(shì)、群眾觀望情緒，以及行業(yè)資金鏈格局判斷，２０１４年房地產(chǎn)調(diào)整可能呈現(xiàn)Ｌ形走勢(shì)，即本次房地產(chǎn)調(diào)整將比過(guò)往更長(zhǎng)。

“中國(guó)樓市消化不良，前期已經(jīng)把未來(lái)房?jī)r(jià)上漲空間透支了。”萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶說(shuō)，“要慢慢通過(guò)市場(chǎng)來(lái)平衡，房地產(chǎn)‘不可能是一個(gè)永遠(yuǎn)沒(méi)完沒(méi)了漲價(jià)的產(chǎn)品’。”

深度“擠泡泡”，三大阻力值得警惕

樓市總體回調(diào)，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三大不確定因素仍需警惕。

警惕地方借“分類指導(dǎo)”之機(jī)救市。７月１０日起，濟(jì)南限購(gòu)政策全面放開(kāi)；房?jī)r(jià)幾可比肩一線城市的廈門也傳出松綁消息。住建部政策研究中心研究員王玨林說(shuō)：“濟(jì)南全面放開(kāi)限購(gòu)勢(shì)頭過(guò)猛、動(dòng)作太大，中央授權(quán)地方調(diào)控不意味著‘放水’。要警惕以調(diào)整之名渾水摸魚(yú)、突破政策底線。”

一線樓市仍“局部過(guò)熱”。近期，北京、上海等一線城市多個(gè)單價(jià)超５萬(wàn)元的“天價(jià)盤”集中入市。此外，土地面粉貴過(guò)面包的情況仍在一線城市上演。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，隨著三四線城市風(fēng)險(xiǎn)不斷增加，房企為趨避風(fēng)險(xiǎn)將重回一線城市“避風(fēng)港”拿地，需警惕加劇后市隱患。

警惕開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張施壓房貸“開(kāi)閘”。房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)漸顯、購(gòu)房者觀望情緒加重、商品房庫(kù)存高企，開(kāi)發(fā)商對(duì)信貸開(kāi)閘的呼聲也逐漸升高。多位專家指出，樓市后市會(huì)不會(huì)反彈，最關(guān)鍵因素就是信貸政策是否放松。

王玨林指出，樓市調(diào)整過(guò)程中，要防止個(gè)別地方政府夸大困難程度、房地產(chǎn)公司過(guò)分強(qiáng)調(diào)行業(yè)困難，將個(gè)別案例和區(qū)域的問(wèn)題擴(kuò)大化。應(yīng)保持政策定力，堅(jiān)決遏制投資投機(jī)行為、保護(hù)剛需，避免“用錯(cuò)藥”“過(guò)猛用藥”導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)走上回頭路。

從“政策市”到“市場(chǎng)市”，長(zhǎng)效機(jī)制不能失約難產(chǎn)

“樓市進(jìn)入調(diào)整期，同時(shí)也是完善各項(xiàng)政策的窗口期。”住建部政策研究中心主任秦虹說(shuō)，“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，不暴漲暴跌，必須切實(shí)推進(jìn)土地、財(cái)稅、金融體制的改革，以及與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行相配套的地產(chǎn)稅制改革。”

一是改革金融體系建立長(zhǎng)效機(jī)制。“房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱關(guān)鍵在金融。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，必須防止過(guò)高的金融杠桿形成房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)前還要繼續(xù)執(zhí)行差別化的信貸政策。

二是改革土地制度增加有效供給。陳晟認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)最終仍取決于供求關(guān)系，應(yīng)積極調(diào)整結(jié)構(gòu)，適度降低工業(yè)用地和商業(yè)用地指標(biāo)，增加住房用地指標(biāo)平抑房?jī)r(jià)。同時(shí)試點(diǎn)農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，增加土地的長(zhǎng)期供應(yīng)。“地方政府壟斷土地市場(chǎng)是導(dǎo)致地價(jià)房?jī)r(jià)越來(lái)越高的重要原因。”顧云昌說(shuō)，土地制度改革對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展意義重大。

三是推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法。秦虹建議盡快推進(jìn)住房信息聯(lián)網(wǎng)和不動(dòng)產(chǎn)登記制度工作，在此基礎(chǔ)上推進(jìn)房地產(chǎn)稅。顧云昌建議，通過(guò)加快房地產(chǎn)稅立法，調(diào)整改革房地產(chǎn)業(yè)稅收體系，增加持有環(huán)節(jié)的稅收比重，降低交易環(huán)節(jié)的稅收，理順開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)征收。

專家指出，長(zhǎng)效機(jī)制是決定我國(guó)樓市能否從政策市向市場(chǎng)市順利過(guò)渡的關(guān)鍵。６月底未能“順產(chǎn)”的《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》、“呼聲大、動(dòng)靜小”的房產(chǎn)稅試點(diǎn)等都說(shuō)明其中的利益博弈和難度。一些改革方向已成共識(shí)，但關(guān)鍵在于政府能否拿出改革攻堅(jiān)的勇氣，超脫利益掣肘，讓長(zhǎng)效機(jī)制按照既定時(shí)間表、路線圖推進(jìn)。