專家及業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新一輪“戶改”對江門房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展微乎其微。 

國務(wù)院近日公布了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》(下稱《意見》)，主要圍繞調(diào)整戶口遷移政策、創(chuàng)新人口管理、保障農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口的合法權(quán)益三方面，提出十一項具體政策措施。新一輪“戶改”一出臺隨即引起熱議，新“戶改”能否加快城市化進(jìn)程，能否利好房地產(chǎn)行業(yè)，對于江門房地產(chǎn)行業(yè)的影響又有多大? 

“戶改”或加快城市化進(jìn)程 

《意見》指出，在調(diào)整戶口遷移政策方面，主要有以下舉措，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制;有序放開中等城市落戶限制;合理確定大城市落戶條件;嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。具體來說，就是建制鎮(zhèn)和小城市全面放開，只要有意愿落戶于此，并有合法穩(wěn)定住所，即便是租賃，也可申請登記常住戶口。中等城市則是基本開放，需要有穩(wěn)定就業(yè)，并有合法穩(wěn)定住所(包含租賃)，而且參加社保要達(dá)到一定年限;至于大城市則需要合法就業(yè)達(dá)到一定年限并有合法穩(wěn)定住所(包含租賃)。此外，參加社保亦要達(dá)到一定年限;而特大城市的限制相對來說較大，需要建立完善積分落戶制度。 

在創(chuàng)新人口管理方面，將建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記制度，取消農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口性質(zhì)區(qū)分和由此衍生的藍(lán)印戶口等戶口類型，建立居住證制度，并健全人口信息管理制度。標(biāo)志著我國實行了半個多世紀(jì)的“農(nóng)業(yè)”和“非農(nóng)業(yè)”二元戶籍管理模式正式退出歷史舞臺。 

另外，《意見》明確提出戶籍改革的發(fā)展目標(biāo)是到2020年，基本建立與全面建成小康社會相適應(yīng)，有效支撐社會管理和公共服務(wù)，依法保障公民權(quán)利，以人為本、科學(xué)高效、規(guī)范有序的新型戶籍制度，努力實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。 

因此，有分析人士認(rèn)為，新一輪戶籍改革意味著農(nóng)村人口向城市自由遷徙的大門已經(jīng)打開。未來可能會有更多農(nóng)村人口進(jìn)城落戶，城市化進(jìn)程會隨之加快。 

不過亦有質(zhì)疑的聲音存在，由于農(nóng)村在經(jīng)濟(jì)、政治、文化領(lǐng)域上的落后，于是政府出臺眾多扶持政策，以保障農(nóng)村人口的利益。如農(nóng)村人口可享受較為寬松的計生政策，另外，屬于集體經(jīng)濟(jì)的農(nóng)村，村民還可以每年拿到分紅等等，令許多農(nóng)村居民越發(fā)不愿意進(jìn)行“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，甚至有更多的人進(jìn)行“非轉(zhuǎn)農(nóng)”。況且目前多數(shù)的二三線城市的基礎(chǔ)設(shè)施配套也未能承載得了更多的人口，因此，戶籍改革阻力很大。 

二三線城市租賃市場將更旺 

有分析人士認(rèn)為，戶籍改革全面實施后，如果城市一些配套設(shè)施公共服務(wù)政策能夠?qū)崿F(xiàn)，每年將有大量人口從農(nóng)村流入城市，而農(nóng)村人口流向城市，首先最基本的是要解決住房問題，這些農(nóng)村人口極有可能是未來潛在的購房群體，這將是房地產(chǎn)行業(yè)的一個重要的契機(jī)，尤其是對于二三線城市來說。因為一線城市地價高，房價亦非常高，而且落戶的限制亦較二三線城市大，至于四線城市，其總體上對于人口的吸納能力不強(qiáng)，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)等方面亦較為落后，況且過去在四線城市落戶的難度亦不大。 

也有人表示“戶改”使大量人口流入城市，對扭轉(zhuǎn)房市短期的局面無太大作用，面對高房價這部分人口未能買得起房子，但是不排除未來他們有可能是樓房的消費(fèi)群體，可以說，戶籍改革對房地產(chǎn)行業(yè)來說是長期利好。 

但是有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“戶改”對于房地產(chǎn)行業(yè)并無太大影響，農(nóng)村人口進(jìn)城落戶并不一定要購房，況且面對愈來愈高的房價，他們亦沒有能力購買房子，期望這部分流動人口解決二三線城市的高庫存，可謂是“遠(yuǎn)水止不了近渴”。大部分的農(nóng)村人口更多地會選擇租房，或者申請保障房。也許未來二三線城市的租賃市場會更加“火爆”。

專家預(yù)測“戶改”不會刺激大量人口落戶江門 

目前江門城區(qū)人口已經(jīng)超過百萬，屬于大城市。按照《意見》來看，在城區(qū)人口100萬至300萬的城市合法穩(wěn)定就業(yè)達(dá)到一定年限并有合法穩(wěn)定住所(含租賃)，同時按照國家規(guī)定參加城鎮(zhèn)社會保險達(dá)到一定年限的人員，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母等，可以在當(dāng)?shù)厣暾埖怯洺Ｗ艨?。這就意味著只要在江門工作了一定的年限，并且參加社保達(dá)到一定年限，在江門有穩(wěn)定住所，無論買房還是租房，都可在江門落戶。那么未來會有更多的農(nóng)村人口落戶江門嗎?江門房地產(chǎn)行業(yè)會不會因此而受益? 

對此，多數(shù)專家及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為“戶改”對江門樓市的影響微乎其微。江門市委政策研究室原主任李超奇認(rèn)為，戶籍改革主要針對的群體是長期在城市打工，但仍無住房，戶口還在農(nóng)村的務(wù)工人員。而這部分農(nóng)民工能夠買得起房子的人所占的比例是極少的。“戶籍改革后，說到要落戶江門的話，這部分務(wù)工人員其實是沒有太大的積極性”，李超奇認(rèn)為外來務(wù)工人員本身就不太固定，他們有可能賺了足夠的錢就回家鄉(xiāng)或者家鄉(xiāng)附近縣城置業(yè)，做點小生意，畢竟自己家鄉(xiāng)有基礎(chǔ)有人脈。另外，這些人員面對日漸高漲的房價，他們還沒有足夠的支付能力。因此，“戶籍改革給江門房地產(chǎn)行業(yè)帶來契機(jī)”這種說法不現(xiàn)實。 

而資深地產(chǎn)人士陳焜塬認(rèn)為戶籍改革對二三線城市的房地產(chǎn)行業(yè)會有一定的利好因素，尤其在學(xué)位房方面，因為很多農(nóng)村人口還是會考慮到孩子讀書問題，但總的來說影響不會很大。而且目前許多農(nóng)村居民都不愿意進(jìn)行“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，他們每年因為集體經(jīng)濟(jì)會獲得相應(yīng)的“分紅”。另外，江門的外來人口相對來說不多，就算戶籍改革進(jìn)入全面實施階段，可能外來人口數(shù)量也不會明顯增多。因為相對于周邊城市如中山、佛山等地，江門的吸引力還是相對較小的。而且如果戶籍改革后，有大量農(nóng)村人口流入江門這座城市，江門市本身的公共服務(wù)基礎(chǔ)配套包括教育、醫(yī)療能不能夠承載更多的人口，這也是一個很重要的問題。 

同時亦有業(yè)內(nèi)人士表示，江門的落戶政策向來不是特別嚴(yán)格，只要在江門市區(qū)買了房子就可以入戶，因此戶籍改革對江門房地產(chǎn)行業(yè)并沒有太大影響。