“契稅為什么要交給開發(fā)商，這一條為什么不能取消？”冠華苑自住房項目銷售現(xiàn)場，一位穿著橫格T恤的年輕人向銷售代理提出了這樣一個疑問。
代理卻一臉毫不在乎的表情，答：“所有購房合同都這樣，你今天簽不簽？” 這是上周末發(fā)生在昌平區(qū)一自住房售樓處內(nèi)的一幕，也是常常會出現(xiàn)在每個商品房售樓處的一幕。記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，雖然10多年前主管部門就已經(jīng)呼吁“開發(fā)商沒有資格代征契稅”，但開發(fā)商卻將其更名為“代交”，并堂而皇之地將政府發(fā)布的合同示范文本改頭換面，將其寫入購房合同中，并稱購房人無權(quán)要求更改。
為何如此？記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，最高能達到整個項目預(yù)售款3%的“代交契稅”，被開發(fā)商視為無息貸款，最多甚至可以白用兩年。而這，已經(jīng)成為房地產(chǎn)銷售領(lǐng)域至今無人出面制止的潛規(guī)則。
合同改頭換面
購房人想改被稱“無權(quán)”
“合同中有明顯對開發(fā)商有利的條款，不能改；開發(fā)商要求我們將契稅款項交給他們，我們也不能改，銷售代理甚至說我們購房人沒有權(quán)利去改合同。”購房人小王出示了大量照片和錄音、錄像證據(jù)，言語中有些無奈。
記者隨后以購房人身份向售樓處多個工作人員核實，證實了小王的說法屬實。在冠華苑售樓處公開擺放的購房合同樣本中，直接寫明了購房人要同意開發(fā)商代交專項維修資金、契稅、供暖費等費用。
但2003年，市地稅局就對外發(fā)出過聲明，根據(jù)征管法的有關(guān)規(guī)定，本市只有北京市國土資源和房屋管理局及各區(qū)、縣國土資源和房屋管理局為北京市地方稅務(wù)局指定的契稅代征單位，開發(fā)商不屬于稅務(wù)機關(guān)委托代征契稅的單位。
這份聲明中也稱，“如果購房者委托開發(fā)商代為繳納契稅，由此產(chǎn)生的一切爭議或糾紛應(yīng)由雙方自行解決，不涉及任何第三方的責任”。
可問題是，購房人是否有足夠的話語權(quán)，能夠不委托開發(fā)商代為繳納契稅呢？
記者調(diào)取了包括冠華苑合同在內(nèi)的4份購房合同，發(fā)現(xiàn)每個開發(fā)商都能在市工商局、市住建委聯(lián)合推出的商品房預(yù)售合同示范文本中加入、或?qū)⑾嚓P(guān)文本修改為對自己有利的條款，再作為自家的購房合同，與購房人簽約。
10年痼疾成“行規(guī)”
對購房人有利條款被打“×”
這樣暗藏不平等甚至違規(guī)條款的合同，已經(jīng)在業(yè)內(nèi)盛行了10多年，甚至直接被多個開發(fā)商稱為“行規(guī)”。
“他們給的合同中都已經(jīng)打印好了，我們不選也得選。”另外一位購房人向記者出示了完整的購房合同。記者將其和住建委官網(wǎng)上掛出的示范文本對比后發(fā)現(xiàn)，原本用于制衡開發(fā)商、保證購房人權(quán)益的條款，在開發(fā)商合同中直接被劃上了“×”。
例如，在示范文本中原文為“雙方同意按照下列第___種方式繳納稅費”，其中包括3條。第1條是“出賣人不得將買受人繳納稅費作為交接該商品房的條件”。這一條，在記者調(diào)閱的多個自住房、商品房合同中，直接被打了“×”。
但隨后，還有第2條和第3條。其中第2條中約定，買受人同意委托出賣人代交專項維修資金、契稅、產(chǎn)權(quán)代辦費以及其他費用。
記者還注意到，有些開發(fā)商在購房合同的這個條款中，增加了“此委托買受人不可單方撤銷”字樣。
原本合同中，對買受人有利的第3條約定，是說買受人可以自行向相關(guān)單位繳納這些費用，而具體由業(yè)主自行繳納哪項費用，都是由購房人和開發(fā)商協(xié)商。
關(guān)于協(xié)商的費用，記者在示范文本中看到了“契稅”一項，但購房人實際拿到的、需要簽字的合同中，開發(fā)商早就以打印格式選擇了供暖費等其他費用，購房人根本沒有選擇契稅的余地。
“不只是契稅，一大厚本文件中，對我們有利的條款都被開發(fā)商劃掉了。”這位從事律師行業(yè)的購房人說。
代收契稅=無息貸款
逐利成條款修改最大阻力
昨日，在記者的陪同下，購房人小王撥打了售樓處銷售代理的電話。對方稱，合同是“住建委審過的”，拒絕修改“代交契稅”等不公平條款。
但記者從住建委獲得證實，商品房合同只有備案制度，并不存在所謂的“審過”的程序。一位從事房地產(chǎn)行業(yè)10余年的業(yè)內(nèi)人士說，開發(fā)商或者其代表之所以強硬拒絕修改合同條款，無非是為了“逐利”。
那對于開發(fā)商來說，代收契稅有什么利呢？
“這筆錢在收房當天就可以交到開發(fā)商賬戶上，并且不受政府監(jiān)管，開發(fā)商可以一直無償使用到給業(yè)主辦理房產(chǎn)證的那一天。”這位業(yè)內(nèi)人士說。
按照冠華苑的購房合同約定，開發(fā)商給業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證的日子，是業(yè)主收房后的730天內(nèi)，也就是近兩年后。按照合同約定，業(yè)主需要在收房當天繳納總房款1%、1.5%、3%三檔不同金額的契稅給開發(fā)商。但開發(fā)商卻可以將這筆錢拖到為購房人單獨辦理房產(chǎn)證的前一天再繳納到稅務(wù)部門。在這漫長的兩年中，這筆契稅款就會被開發(fā)商當作“無息貸款”白用。
記者注意到，對于購房人來說，開發(fā)商所侵占的不僅僅是這筆費用兩年內(nèi)所產(chǎn)生的利息，而且還包括這兩年的時間。如果不由開發(fā)商“代交”契稅，購房人可以在收房、也就是確定期房面積之后就按照實際面積去繳稅。按照現(xiàn)行規(guī)定，房屋交易再上市時，要符合“滿兩年”、“滿五年”才能分別減稅；而這個時間段，就可以從繳稅那一刻開始計算。
“這也就是說，如果讓購房人自行繳稅，那么到了開發(fā)商能給他們辦房產(chǎn)證的730天以后，購房人就能讓房子以‘滿二’的資格上市，免征全部的營業(yè)稅；即使自住房有著5年后才能上市的規(guī)定，如果自行繳納契稅，到了開發(fā)商給辦房產(chǎn)證時，也只剩下3年時間就可以上市。”一位區(qū)縣地稅部門相關(guān)負責人解釋稱。
截至記者發(fā)稿時，售樓處工作人員仍舊稱合同條款“不可修改”。市住建委相關(guān)負責人表示，已經(jīng)了解到這一自住房項目合同存在的相關(guān)問題，市住建委官方網(wǎng)站提示，如果購房人委托開發(fā)商代辦產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購房人應(yīng)“加強自我保護意識，監(jiān)督開發(fā)商行為的合法性”。
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