經(jīng)歷了股市跌宕起伏、猶如坐過(guò)山車(chē)的6月，樓市成交熱度卻一路走高，尤其是進(jìn)入下半場(chǎng)以后，不但土地成交屢屢拍出新高，樓市交易也愈加火熱。來(lái)自亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，7月第一周（6.29-7.05）北京住宅市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)成交3590套，成交面積36.17萬(wàn)平方米，環(huán)比之前一周分別大漲68%、45%，同時(shí)這一成交量也創(chuàng)造了今年來(lái)的周度新高。寬松的貨幣政策和大量的股市資金的流入，使得下半年的樓市被各方看好，開(kāi)發(fā)商也不再像以往那樣追求絕對(duì)的高周轉(zhuǎn)，而是將高利潤(rùn)擺在首要位置。在土地資源尤其是一線城市土地資源愈加緊缺的當(dāng)下，大型房企開(kāi)始緩著賣(mài)，甚至不斷傳出全線提價(jià)的消息。

土地?zé)崤c樓市熱互為輔助

下半場(chǎng)的哨聲剛一吹響，北京的土地市場(chǎng)就率先進(jìn)入了真刀真槍的火拼中。幾乎每一塊新推出的住宅用地都會(huì)遭到開(kāi)發(fā)商們的哄搶。競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度不僅體現(xiàn)在幾十輪的爭(zhēng)相競(jìng)價(jià)上，更有脾氣火爆的開(kāi)發(fā)商當(dāng)場(chǎng)動(dòng)手，操練了起來(lái)。

尤其是進(jìn)入7月以后，大興區(qū)多塊住宅用地的入市，將開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的渴望推向了高潮。本周二，位于大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)一宗宅地入市，13家企業(yè)到場(chǎng)競(jìng)價(jià)，最終龍湖首開(kāi)聯(lián)合體經(jīng)過(guò)32輪競(jìng)拍，以25.95億元，附加現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍配建5.5萬(wàn)平方米限價(jià)房的代價(jià)摘得這一地塊。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算，該地塊樓面價(jià)突破了3萬(wàn)元/平方米。而在7月3日，拍出的瀛海另一地塊中，土地的樓面價(jià)已高達(dá)3.6萬(wàn)元/平方米。至此，半個(gè)月時(shí)間內(nèi)，大興區(qū)就已經(jīng)累計(jì)拍出8宗土地，總成交額超過(guò)110億元。

土地的成交熱，不可避免地將影響未來(lái)樓市的走向，更帶動(dòng)了樓市成交的不斷攀高。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，北京市商品房成交數(shù)據(jù)全面上揚(yáng)，共成交41735套房源，同比去年上漲21%；成交面積483.27萬(wàn) ，同比去年上漲7%；成交均價(jià)26750元/平方米，同比去年上漲9%；成交金額1292.75億元，同比去年上漲17%。

風(fēng)格轉(zhuǎn)變 從“跑得快”到“高利潤(rùn)”

一面是拿塊新地“歷經(jīng)磨難”，一面是賣(mài)起房子來(lái)“輕而易舉”。這都讓許多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重新審視自身的銷(xiāo)售策略。不少項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)操盤(pán)手在與記者的私下交流中都表示，公司高層最近一直在給項(xiàng)目施壓，希望提價(jià)銷(xiāo)售。并且已經(jīng)不再將快速去化視作對(duì)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的考量標(biāo)準(zhǔn)，如何實(shí)現(xiàn)更大的利潤(rùn)成了不少房企的新指標(biāo)。

“這樣的風(fēng)格轉(zhuǎn)換已經(jīng)非常明顯了，尤其是對(duì)于五環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于新增土地不僅價(jià)格是天文數(shù)字，而數(shù)量更是少之又少，導(dǎo)致五環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目幾乎是賣(mài)一套少一套，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏已經(jīng)不再是追求速度，而是轉(zhuǎn)向了高利潤(rùn)。”聯(lián)美地產(chǎn)總裁助理史明向北青報(bào)記者坦言。在東壩的奧林匹克花園項(xiàng)目，還有一些現(xiàn)房可售，但具體銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)并沒(méi)有確定，公司希望等待區(qū)域的地王項(xiàng)目入市后再定價(jià)格，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

不僅是中小房企，就連一向追求規(guī)模的萬(wàn)科也更加注重利潤(rùn)的提升。近期，一封“意外”曝光的內(nèi)部郵件顯示，北京萬(wàn)科新掌門(mén)人劉肖在上任半年后，完成了103億元銷(xiāo)售，在實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)10%的基礎(chǔ)上，利潤(rùn)也得到了50%的提升，回款率達(dá)到92%。

數(shù)據(jù)顯示，一向以低價(jià)快銷(xiāo)、高周轉(zhuǎn)著稱(chēng)的萬(wàn)科，今年開(kāi)始刻意放緩了銷(xiāo)售速度，并提升了價(jià)格，追求利潤(rùn)最大化。像位于大興區(qū)五環(huán)外的金第·萬(wàn)科金域東郡，自從2014年5月調(diào)整價(jià)格后，此后一年的成交均價(jià)均徘徊于25000-26000元/平方米。其中2014年10月成交106套為當(dāng)年最多，均價(jià)僅為24326元/平方米。

而進(jìn)入2015年，該項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)穩(wěn)定至27000元/平方米以上，成交最多的5月實(shí)現(xiàn)173套銷(xiāo)售，均價(jià)為27641元/平方米。

另外，主打高端的五礦萬(wàn)科如園更是如此。該項(xiàng)目2015年2月、3月成交均價(jià)分別為43182元/平方米、46171元/平方米，隨后4月-6月的成交均價(jià)均漲至50000元/平方米以上。

管中窺豹，可見(jiàn)一斑。萬(wàn)科的價(jià)格波動(dòng)曲線，對(duì)于眾多中小房企都是很好的參照。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，下半年的樓市，除了自住房會(huì)幾百套甚至上千套地一口氣推出外，多數(shù)商品房項(xiàng)目，將采用一面提價(jià)，一面少量推出的策略。

首套房貸8.8折成常態(tài) 四次降息后貸款百萬(wàn)月供減少662元

樓市下半場(chǎng)重新熱鬧起來(lái)，與政策層面的放寬密不可分。

截至2015年6月30日，市場(chǎng)共迎來(lái)了四次降息、三次降準(zhǔn)，雖然6月底的降息、降準(zhǔn)被普遍認(rèn)為意在解救股市，但事實(shí)上，房地產(chǎn)卻成了最大受益標(biāo)的之一，購(gòu)房成本降低導(dǎo)致更多置業(yè)者出手，甚至一些曾經(jīng)滯銷(xiāo)的項(xiàng)目也對(duì)樓市下半場(chǎng)充滿(mǎn)信心。

北京青年報(bào)記者近日咨詢(xún)了工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、光大銀行后發(fā)現(xiàn)， 對(duì)于購(gòu)房首付的問(wèn)題，各家銀行都堅(jiān)持認(rèn)貸不認(rèn)房的新政策，即便是買(mǎi)房人名下已經(jīng)有一套房，新購(gòu)入商品房時(shí)，只要沒(méi)有貸款，或者提前還清貸款，第二套房子同樣可以享受首套房最低3成的首付比例和貸款優(yōu)惠。

并且首套房貸率也出現(xiàn)了明顯松動(dòng)，由3、4月份時(shí)的9折甚至9.5折優(yōu)惠，變成了當(dāng)下普遍的8.8折優(yōu)惠。在6月28日央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)后，這已經(jīng)是 從去年11月份以來(lái)8個(gè)月內(nèi)，央行的第4次降息。

倘若商業(yè)銀行貸款100萬(wàn)20年等額本息還清，若以基準(zhǔn)利率計(jì)算，月供從7485元減少至6823元，月供壓力減輕662元，20年下來(lái)，貸款總利息減少了超過(guò)15萬(wàn)元，購(gòu)房者壓力大大減輕。

不僅如此，一些中介機(jī)構(gòu)、代理機(jī)構(gòu)還聯(lián)合開(kāi)發(fā)商，針對(duì)首付款還推出了各種短期貸款，進(jìn)一步刺激了購(gòu)房人的入市熱情。

下半年 房企出現(xiàn)全線提價(jià)勢(shì)頭

土地轉(zhuǎn)熱，成交回暖，政策支持，無(wú)論哪個(gè)方面看，今年樓市的下半場(chǎng)都會(huì)集體飄紅。

事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商們也早就注意到了這一點(diǎn)，甚至認(rèn)為漲價(jià)已經(jīng)到了水到渠成、順理成章的階段。不再僅僅是針對(duì)幾個(gè)熱點(diǎn)項(xiàng)目搞小動(dòng)作，而是高調(diào)地宣稱(chēng)全線漲價(jià)。

6月底，微博上就流傳一份恒大地產(chǎn)簽發(fā)的《關(guān)于全面提升各樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格的通知》。文件稱(chēng)，恒大地產(chǎn)從今日起，將會(huì)全面提升294個(gè)在售樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格，稱(chēng)此舉是為“使各樓盤(pán)的價(jià)格逐步回歸合理水平”。

這份恒大地產(chǎn)的漲價(jià)文件顯示，恒大地產(chǎn)要求各地項(xiàng)目根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，結(jié)合各樓盤(pán)的剩余貨量、去化率，每個(gè)樓盤(pán)最少上調(diào)5%，最高上調(diào)15%。 事后，恒大地產(chǎn)出面否認(rèn)了全線提價(jià)，并稱(chēng)漲價(jià)文件屬“偽造”。

即便如此，在亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅看來(lái)，“這些內(nèi)部漲價(jià)的文件多是一些樓盤(pán)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)手段。他們無(wú)非也是想向購(gòu)房者傳達(dá)樓盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)值會(huì)有進(jìn)一步提升空間的信號(hào)。”

與恒大類(lèi)似傳出全線提價(jià)的知名房企還有碧桂園。7月7日，碧桂園的官方微信公眾號(hào)以“碧桂園要漲價(jià)了”為題目，高調(diào)聲稱(chēng)：“在市場(chǎng)回暖、經(jīng)營(yíng)有道、倉(cāng)中有糧等內(nèi)外因素綜合作用下，在品質(zhì)升級(jí)的基礎(chǔ)上，碧桂園集團(tuán)將全面提價(jià)。”

與恒大的“烏龍”漲價(jià)不同，碧桂園不但高調(diào)承認(rèn)將全面提價(jià)，還在微信中直言：“與其罵我，不如趕緊挑一套適合自己的房子吧。”

房企對(duì)于下半年的看好與多數(shù)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的預(yù)期不謀而合。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，從房地產(chǎn)短周期的四大驅(qū)動(dòng)因素分析，關(guān)于下半年，經(jīng)濟(jì)低位企穩(wěn)，政策面趨松節(jié)奏放緩，資金面繼續(xù)趨松，主要城市住宅庫(kù)存繼續(xù)減少。這都使得下半年市場(chǎng)將以回暖為主基調(diào)。探明底部，復(fù)蘇上行。他預(yù)計(jì)，未來(lái)三個(gè)月左右，皆能探明底部，至四季度則基本上房地產(chǎn)全部指標(biāo)皆轉(zhuǎn)為上行。

除此之外，郭毅也預(yù)計(jì)，下半年隨著整體樓市的轉(zhuǎn)暖，市場(chǎng)供應(yīng)也將增多，部分庫(kù)存較少、需求旺盛的區(qū)域，住宅項(xiàng)目的價(jià)格將會(huì)有所上漲，如通州、大興、昌平。而一些項(xiàng)目集中、庫(kù)存較高，且潛在供應(yīng)量較大的區(qū)域，價(jià)格將保持相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。