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  • 樓市去庫存:幾家歡喜幾家憂 個別城市13年才能賣完

    2016年02月19日 08:37
    來源:每經(jīng)網(wǎng)
    據(jù)國家統(tǒng)計局去年12月的數(shù)據(jù),截至2015年11月末,全國商品房待售面積69637萬平方米,再次創(chuàng)下歷史新高。按照我國人均住房面積35平方米計算,空置的住房可供2億人口居住。
    然而更讓人心驚的是,這一統(tǒng)計數(shù)據(jù)只包括竣工后、未售出的現(xiàn)房,但大量已建設(shè)未竣工、以及還未開工的潛在庫存并未計算在內(nèi),一旦計入,中國樓市的庫存可能倍增。
    個別城市13年才能賣完
    在全國商品房庫存高企的事實(shí)背后,城市分化已成為房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。新城控股高級副總裁歐陽捷這樣概括當(dāng)前的房地產(chǎn)市場分化情況:一線城市全面向好,二線城市部分向好,三四線城市依然面臨較大的去庫存壓力。
    易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱指出,北上廣深四個一線城市的市場規(guī)?;旧隙荚谇f平方米左右,每年的成交規(guī)模能達(dá)到一千億元以上,而全國的平均水平是171億元。
    除了樓市發(fā)展一直較為穩(wěn)定的一線城市成交不斷走高之外,南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)二線城市也進(jìn)入了樓市發(fā)展的快車道,量價走勢顯著,需求旺盛,城市消化周期更是跌入了半年以來的低位。
    中國指數(shù)研究院的報告顯示,在監(jiān)測的160座城市中,多數(shù)三四線城市的房地產(chǎn)市場受各類因素影響,發(fā)展面臨較大風(fēng)險。以河北唐山為例,2013年唐山的經(jīng)營性用地成交量達(dá)到了最高峰,近3年成交地塊的規(guī)劃建筑面積達(dá)3592萬平方米,而近3年的年均銷售面積僅263萬平方米。按照這一去化速度,需要長達(dá)13年的時間才能消化掉近3年成交的土地。
    克爾瑞的研究報告指出,高庫存與長周期往往相伴出現(xiàn),共同推高了樓市的風(fēng)險。內(nèi)在的原因,一方面是在當(dāng)前庫存高企,城市的新增供應(yīng)量仍大幅增長;另一方面是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限,大部分內(nèi)生需求已經(jīng)得到滿足,外來人口導(dǎo)入需求不足導(dǎo)致成交不振,未來這些壓力城市的庫存問題還需要更長的時間改善。
    即便是三四線城市,也因區(qū)位因素、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口狀況的不同而面臨著不同的命運(yùn)。以河北保定為例,搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,2015年保定市新建住宅均價為5929元/平方米,相較2014年上漲9.3%,較2013年上漲20.8%。
    中國指數(shù)研究院的報告指出,保定、涿州、武清等城市將在京津冀一體化發(fā)展的利好下面臨機(jī)遇;廣東汕頭、浙江湖州等三四線城市或依靠區(qū)位優(yōu)勢和旅游特色,取得較好的房地產(chǎn)去庫存效果
    人口密度成為投資決策關(guān)鍵
    中國指數(shù)研究院研究總監(jiān)蔣云鋒認(rèn)為,供應(yīng)合理是城市房地產(chǎn)良性發(fā)展的基礎(chǔ)條件。而政策機(jī)遇、特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展及城市規(guī)劃的完善也有助于帶動城市樓市的上行發(fā)展。反觀那些房地產(chǎn)投資風(fēng)險較大的城市,往往與前期投資過度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢、人口吸引力弱等原因脫不開干系。
    丁祖昱則表示,判斷一座城市是否具有開發(fā)價值的指標(biāo)很多。最簡單直接的判斷方式就是,土地消化周期越短越好,人均住宅供應(yīng)面積越少越好,人口密度越高越好,人均購房支出越高越好。
    克爾瑞研究中心副總經(jīng)理林波表示,三四線城市開發(fā)利潤率的下降,導(dǎo)致過去一年房企中形成了一股回撤一二線城市的風(fēng)潮。這其中更深層的原因在于一二線城市凈流入大,整體經(jīng)濟(jì)更有活力??梢娙丝谝蛩厥桥袛嗍且蛔鞘惺欠窬哂虚_發(fā)價值的重要標(biāo)準(zhǔn)。
    去年8月克爾瑞公布的《中國城市房地產(chǎn)投資前景排行榜》顯示,三線城市中的東莞、佛山、無錫均擠入了房地產(chǎn)投資前景20強(qiáng)之列,分居第12、15及19名,其投資前景甚至好于多數(shù)二線城市。
    對此,林波解釋稱,從人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來看,東莞、佛山、無錫在三線城市中都屬于出類拔萃。人口密度指標(biāo)顯示,目前三個城市人口密度均超過1500人/平方公里,其中,東莞更是達(dá)到3376人/平方公里。
    丁祖昱表示,人口密度越高,體現(xiàn)了一個規(guī)模和集聚效應(yīng),從政府來說可以以更少的投資來服務(wù)更多的人群,投資相對來說也比較能夠容易地去做基礎(chǔ)式的投資,對房地產(chǎn)業(yè)來說也是一個很好的提升作用。同樣如此,人口規(guī)模越大,市場供求關(guān)系越緊張,房地產(chǎn)價格越容易往上走。
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